Lahe kirjand Mustamäel toimuvast... http://www.city24.ee/client/city24client?&pageId=15&objId=NewsObject&stateId=NewsInitial&eventId=NewsArticleEvent&articleId=200792
Kinnisvaraturul on levimas skeem, mil tegeliku kuulutuse kõrvale pannakse üles hulk kallimaid müügipakkumisi, mille taga tegelikku korterit, maatükki või maja ei ole. Võrdluses muutub reaalne pakkumine aga märksa ahvatlevamaks.
http://www.e24.ee/?id=356395
http://www.e24.ee/?id=356395
Millise riigi elanikud peavad kodu ostuks kõige vähem töötama?
For the record Milleks meile kriis, kui sellest ei õpita?
Kuskil septembri lõpus oktoobri alguses läks siis sellel objektil suur ehitus lahti. Tegu on üksikeramud per krunt tüüpi tänavaga, kus siis äkki keset eramuid lüüakse püsti ridakas. See konkreetne krunt on sedvõrd kitsas ja veidra kujuga, et see ehitus, ehituse plaan ja vundamendi kuju hakkas häirima juba esimesest korrast, kui ehitusplatsi nägin. Silmasin siis seda kuulutust. Tollal ehitasid vundamenti noored äsja Afgaanist tulnud vennad - neil oli kõrbevõrmi püksid jalas. Arvestades eskiisil kuvatud ehitusmahtu, siis see ületab oluliselt kõrvalseisvate omad.
Vaja oli seda valu kannatada, et panna vana rasvaga edasi. Swedbank finantseering. Pabermüük. Ilustatud 3D pildid. Hoone=vundamendiauk. Odavaim võimalik suvaline ehitaja. Hoone maht mittevastav krundiga ja kõrvalolevate hoonetega.
Konkreetselt harja punaseks ajas see vaade aknast -
Astun läbi, teen mõned pildid. Lumisena annavad nad veits teise värvingu.
Kuskil septembri lõpus oktoobri alguses läks siis sellel objektil suur ehitus lahti. Tegu on üksikeramud per krunt tüüpi tänavaga, kus siis äkki keset eramuid lüüakse püsti ridakas. See konkreetne krunt on sedvõrd kitsas ja veidra kujuga, et see ehitus, ehituse plaan ja vundamendi kuju hakkas häirima juba esimesest korrast, kui ehitusplatsi nägin. Silmasin siis seda kuulutust. Tollal ehitasid vundamenti noored äsja Afgaanist tulnud vennad - neil oli kõrbevõrmi püksid jalas. Arvestades eskiisil kuvatud ehitusmahtu, siis see ületab oluliselt kõrvalseisvate omad.
Vaja oli seda valu kannatada, et panna vana rasvaga edasi. Swedbank finantseering. Pabermüük. Ilustatud 3D pildid. Hoone=vundamendiauk. Odavaim võimalik suvaline ehitaja. Hoone maht mittevastav krundiga ja kõrvalolevate hoonetega.
Konkreetselt harja punaseks ajas see vaade aknast -
Astun läbi, teen mõned pildid. Lumisena annavad nad veits teise värvingu.
Laugus täna äp-s: 2010 a. lõpuks on KÕIK kv sektorid põhja läbinud.
Tea kas käib ka papist kuutide kohta põllul....
Tea kas käib ka papist kuutide kohta põllul....
Tallinna kesklinna korteritehingute arv ja tehingute mediaanhind:
2009
mai 68 ; 21 569 EEK/m2
juu 79; 16 544 EEK/m2
juu 96 ; 16 391 EEK/m2
aug 88 ; 17 769 EEK/m2
sep 85 ; 17 761 EEK/m2
okt 148 ; 16 129 EEK/m2 (k.a 35krt plokktehing)
nov 103 ; 17 747 EEK/m2
dets 110 ; 18 776 EEK/m2
2010
jaa 108 ; 14 101 EEK/m2 (k.a 40 krt plokktehing)
vee 99 ; 18 785 EEK/m2
mär 106 ; 20 174 EEK/m2
apr 126 : 20 156 EEK/m2
mai 120 ; 20 867 EEK/m2
juu 118 : 20 191 EEK/m2
juu 110 ; 18 044 EEK/m2
aug 100 ; 20 931 EEK/m2
sep 97 ; 20 392 EEK/m2
okt 142 : 20 161 EEK/m2
nov 134 ; 19 311 EEK/m2
det 73 ; 18 904 EEK/m2
www.maaamet.ee
=> kahtkemata suht mõõdukaid muutusi terve perioodi jooksul
2009
mai 68 ; 21 569 EEK/m2
juu 79; 16 544 EEK/m2
juu 96 ; 16 391 EEK/m2
aug 88 ; 17 769 EEK/m2
sep 85 ; 17 761 EEK/m2
okt 148 ; 16 129 EEK/m2 (k.a 35krt plokktehing)
nov 103 ; 17 747 EEK/m2
dets 110 ; 18 776 EEK/m2
2010
jaa 108 ; 14 101 EEK/m2 (k.a 40 krt plokktehing)
vee 99 ; 18 785 EEK/m2
mär 106 ; 20 174 EEK/m2
apr 126 : 20 156 EEK/m2
mai 120 ; 20 867 EEK/m2
juu 118 : 20 191 EEK/m2
juu 110 ; 18 044 EEK/m2
aug 100 ; 20 931 EEK/m2
sep 97 ; 20 392 EEK/m2
okt 142 : 20 161 EEK/m2
nov 134 ; 19 311 EEK/m2
det 73 ; 18 904 EEK/m2
www.maaamet.ee
=> kahtkemata suht mõõdukaid muutusi terve perioodi jooksul
Kinnisvara ongi praegu seline sektor kus peaks ootama mõõdukat arengut. Ei tule tagasi mingit buumi. Aeglane, väga aeglane saab liikumine olema.
Kes ootab tugevat buumi ja tõusu, paluks oma teess avalikult formuleerida. Jube tüütu on pärast jälle kuulata kuidas tegelikult see oli loogiline ja oodatav.
Kes ootab tugevat buumi ja tõusu, paluks oma teess avalikult formuleerida. Jube tüütu on pärast jälle kuulata kuidas tegelikult see oli loogiline ja oodatav.
Mina kuulutan uut ja suurt kinnisvarabuumi. Loomulikult võtab see aega, kuid küll ta tuleb. Põhjused: Euroraha pressib peale, majandus kasvab ekspordi toel, kindlustunne paraneb ja taastub tarbimine. Samal ajal jäävad intressid väga madalale tasemele-> odav laen. Ja nii ta lähebki. 2007.a. hinnatase saavutatakse 4-6 aastaga.
Tuletan meelde:
Soome kinnisvarahinnad püsisid enam vähem stabiilsetene aastast 1993 kuni 1996, vahepeal isegi langedes.
Soome kinnisvarahinnad püsisid enam vähem stabiilsetene aastast 1993 kuni 1996, vahepeal isegi langedes.
See mis on aeglane ja liigub rahulikult, see ei ole buum, see on tavaline äritegevus. Üldiselt mida kaugemale target seada, seda kindlamalt tõus tuleb. Kasvõi nii primitiivse nähtuse nagu inflatsioon tõttu.
Mina ei kuuluta. Selle "uue buumi" alguseks on selge, et enamus "vana buumi" ajal ehitet/ostet on totaalne pask. Mistõttu ka uut buumi ei tule, sest vana on alt keeruline ära müüa - keegi ei taha.
Sidekick, millise skeemiga hakkab euroraha kinnisvarasse liikuma? Ekspordist ja tarbimisest on vähe, üks oluline komponent on veel puudu, pankade ohjeldamatu soov laenu anda. Mis peaks eesti suurimad panku panema uuesti lähitulevikus sama reha peale astuma?
Euroraha eest tõesti kortereid osta ei saa, kuid seda raha on Eestisse tulemas päris palju ja see annab majanduskasvule hoogu juurde. Esimene suurem laar euroraha saabub 2013-2014, siis on paar aastat vaiksem ja siis algab uus periood, mis lõppeb 2020.
Kui pangad on paari aasta pärast tõsiselt üle kapitaliseeritud, siis peavad nad selle rahaga midagi peale hakkama.
Täna tundubki juba pigem, et inimesed ei taha laenu võtta, pangad annaks küll (ühes teises palstas oli viide uuringule, mille kohaselt 91% eestlastest ei plaani järgmise aasta jooksul laenu võtta). Aga seda viga inimeste peades annab parandada väikse kinnisvara hinnatõusuga :)
Kui pangad on paari aasta pärast tõsiselt üle kapitaliseeritud, siis peavad nad selle rahaga midagi peale hakkama.
Täna tundubki juba pigem, et inimesed ei taha laenu võtta, pangad annaks küll (ühes teises palstas oli viide uuringule, mille kohaselt 91% eestlastest ei plaani järgmise aasta jooksul laenu võtta). Aga seda viga inimeste peades annab parandada väikse kinnisvara hinnatõusuga :)
momentum, kinnisvara hinnad on ca 50% langenud. St. 2007.a. taseme saavutamiseks on vaja 100% hinnatõusu. 100% hinnatõusu kinnisvaras 4-6 aasta jooksul on päris järsk.
Ma ei oska elamispindadest midagi tarka arvata, aga ärikinnisvaras ma mingit olulist buumi küll ei näe. Täna on institutsionaalse mahuga (2MEUR+) objektide osas juba jälle müüja turg, kvaliteetne kraam meelitab mitmeid huvilisi. Esialgu veel on osad ostuhuvilised ettevaatlikud, aga piltlikult öeldes on linn jälle "ringi nuuskivaid itaallasi täis". Kus (esialgu veel) on ostja turg, on alla institutsionaalse huviläve objektid ehk kohaliku investori mängumaa. Tingitud ilmselt peamiselt sellest, et väga vähe kohalikke investoreid on kriisist likviidsena läbi tulnud. Täna on küll palju neid, kel juba läheb jälle normaalselt või lausa hästi, aga veel ei ole jõutud nii palju likviidsust koguda, et sellele kinnisvaras rakendust otsida. Varem või hiljem muutub aga ka see müüja turuks. Pangad igal juhul on valmis täna jälle ärikinnisvara finantseerima. Aga buumi ei ole ega ei ole ka näha. Loota muidugi ju võib...
mina olen ka KV-pull.
Argumendid:
1) pankate kohustusliku reservimäära vähenemine EP-s 15%-->2% seoses Euroga.
selle mõju ei avaldu küll kohe 1.01.2011, pigem vähendavad emapangad oma kohalike filiaalide kohustusi enda ees (mida vist juba on tehtud nov.-is), aga asi seegi, see viib suhtarvud oluliselt kiiremini piirkonda kus majanduskasvu tingimustes tekib pankadel tohutu sügelus tagumikus jälle laenu andma hakata.. ja mitte ainult Nordeal..
2) eurotoetused tähendavad, et raha suund on siia, mitte siit ära. Isegi kui see on kaudne, siis mõju avaldab ikkagi.
3) Majanduses on toimunud/toimumas struktuurimuutus - ettevõtlus on suht hästi kohanenud - seda kinnitavad ekspordinumbrid - kui sama trend jätkub, siis avaldub see juba aasta pärast paremates majanduskasvunumbrites (isegi eeldades et sisetarbimine +/-0%) kui praegu prognoositakse.
4) leierdatud teema, aga Euro tulek kaotab devalveerimise riski de facto. S.t. et riskikoefitsiendid on madalamad, s.t., et raha laenamise barjäär on madalam.
5) samuti leierdatud teema, aga mina usun, et Euro kehtima hakkamine aktiveerib teatud investorite tegevuse kel seni olid piirangud/barjäärid. Samuti pole tegu otsese seosega kinnisvarasse, aga läbi majanduskasvu on sel mõju.
kindlasti leiab ka vastuargumente - ka mina - aga poolt leian rohkem.
Argumendid:
1) pankate kohustusliku reservimäära vähenemine EP-s 15%-->2% seoses Euroga.
selle mõju ei avaldu küll kohe 1.01.2011, pigem vähendavad emapangad oma kohalike filiaalide kohustusi enda ees (mida vist juba on tehtud nov.-is), aga asi seegi, see viib suhtarvud oluliselt kiiremini piirkonda kus majanduskasvu tingimustes tekib pankadel tohutu sügelus tagumikus jälle laenu andma hakata.. ja mitte ainult Nordeal..
2) eurotoetused tähendavad, et raha suund on siia, mitte siit ära. Isegi kui see on kaudne, siis mõju avaldab ikkagi.
3) Majanduses on toimunud/toimumas struktuurimuutus - ettevõtlus on suht hästi kohanenud - seda kinnitavad ekspordinumbrid - kui sama trend jätkub, siis avaldub see juba aasta pärast paremates majanduskasvunumbrites (isegi eeldades et sisetarbimine +/-0%) kui praegu prognoositakse.
4) leierdatud teema, aga Euro tulek kaotab devalveerimise riski de facto. S.t. et riskikoefitsiendid on madalamad, s.t., et raha laenamise barjäär on madalam.
5) samuti leierdatud teema, aga mina usun, et Euro kehtima hakkamine aktiveerib teatud investorite tegevuse kel seni olid piirangud/barjäärid. Samuti pole tegu otsese seosega kinnisvarasse, aga läbi majanduskasvu on sel mõju.
kindlasti leiab ka vastuargumente - ka mina - aga poolt leian rohkem.
Lähiaastatel peaks aina rohkem tekkima "Eesti keskklass" kes hakkab elama samal standardil nagu Soomes, seega pakuksin head kasvu korterisegmendis. Sellele aitab ka püüdlus energiasäästlikkuse poole.
Ärikinnisvaras ma arvan et üürid tõusevad, aga intressid tõusevad ka, ehk hinnad võivad muutuda päris jäigalt.
Nagu Somm mainis oli ka Rootsis tõepoolest pikk stagnatsiooniaeg pärast krahhi 1990ndate algul.
Vanalinn on minu arvamusel "Eesti kuld" ja niikaua kui inimesed vajavad Rahale "parkimiskoht" (tootlust ei leita) siis ehk pargitakse oma raha Vanalinna.
Kõige nõrgem turg ootaksin maahindadele, peale siis Vanalinn. Faktid jäävad samaks nagu oleme siin rääkinud aastaid. Tallinnas on vaba maad palju, ja ehituspotentsiaal suur. Näiteks terve ala Linnahallist Kadrioru Tivolisse ongi sisuliselt arenemata, kuigi tegemist on "prime location"-iga. Maa on ülejäägis, isegi hea maa.
Ärikinnisvaras ma arvan et üürid tõusevad, aga intressid tõusevad ka, ehk hinnad võivad muutuda päris jäigalt.
Nagu Somm mainis oli ka Rootsis tõepoolest pikk stagnatsiooniaeg pärast krahhi 1990ndate algul.
Vanalinn on minu arvamusel "Eesti kuld" ja niikaua kui inimesed vajavad Rahale "parkimiskoht" (tootlust ei leita) siis ehk pargitakse oma raha Vanalinna.
Kõige nõrgem turg ootaksin maahindadele, peale siis Vanalinn. Faktid jäävad samaks nagu oleme siin rääkinud aastaid. Tallinnas on vaba maad palju, ja ehituspotentsiaal suur. Näiteks terve ala Linnahallist Kadrioru Tivolisse ongi sisuliselt arenemata, kuigi tegemist on "prime location"-iga. Maa on ülejäägis, isegi hea maa.
Kui mina ütlen, et buumi ei ole näha, siis ma kohe kindlasti ei ütle seda, et varades ei tohiks olla. Varades oleks võinud juba mõnda aega olla. Küsimus on ootuste juhtimises millega varasse sisenetakse. Buum tähendab konkreetselt seda, et katel mullitab ja kohe viskab kaane pealt. Sellises olukorras:
* massiivse (suvalise hinnaga) finantsvõimenduse kasutamine on ülimalt mõistlik
* objekti aega valida ei ole ja võtta tuleb askist
* kasum on lihtne ja kiire
See et buum ei tule, tähendab aga seda, et igasugused liikumised on aeglased ja seega tuleb täpselt jälgida ka finantsvõimenduse tingimusi (liiga kallis võtab kiirelt võhmale ja tapab kasu). Ka objekti on üldiselt aega valida. Plaanid on reaalsed ja vara iseloomu (kinnisvara) arvestades pikaajalised (mida konservatiivsem seda parem).
See millest teie räägite on tavaline turu toiminine (objekti on aega valida, finantsvõimendus on mõistlik, saab ka bidist, plaanid on pikaajalised). See ei ole buum. Buum on midagi muud (vara aega valida pole, saab ainult askist, finantsvõimendust on palju, plaanid on lühiajalised). Mina olen nõus et tavaline turu toimimine on tänaseks taastunud ja ees on tõus. Aga buumi ei tule.
* massiivse (suvalise hinnaga) finantsvõimenduse kasutamine on ülimalt mõistlik
* objekti aega valida ei ole ja võtta tuleb askist
* kasum on lihtne ja kiire
See et buum ei tule, tähendab aga seda, et igasugused liikumised on aeglased ja seega tuleb täpselt jälgida ka finantsvõimenduse tingimusi (liiga kallis võtab kiirelt võhmale ja tapab kasu). Ka objekti on üldiselt aega valida. Plaanid on reaalsed ja vara iseloomu (kinnisvara) arvestades pikaajalised (mida konservatiivsem seda parem).
See millest teie räägite on tavaline turu toiminine (objekti on aega valida, finantsvõimendus on mõistlik, saab ka bidist, plaanid on pikaajalised). See ei ole buum. Buum on midagi muud (vara aega valida pole, saab ainult askist, finantsvõimendust on palju, plaanid on lühiajalised). Mina olen nõus et tavaline turu toimimine on tänaseks taastunud ja ees on tõus. Aga buumi ei tule.
Mida arvate põllumajandusmaa perspektiividest?
stefan,
kustkohast see Soome standardis Eesti keskklass välja vupsab? Kas sul on mingeid andmeid, et miskites sektorites hakkavad palgad kahekordistuma? Ja kõik see keskklass ei oska muud teha kui kohe-nüüd-ja-palju laenu lisaks (selles mõttes, et neil kõigil juba mingi laen all on) peale võtta?
kustkohast see Soome standardis Eesti keskklass välja vupsab? Kas sul on mingeid andmeid, et miskites sektorites hakkavad palgad kahekordistuma? Ja kõik see keskklass ei oska muud teha kui kohe-nüüd-ja-palju laenu lisaks (selles mõttes, et neil kõigil juba mingi laen all on) peale võtta?