ei ole üürituru teema otseselt, aga täna mööblimaja marketis, nii palju ukr keelt, nagu kuskil välismaal… ))) kohalikku venet ja est keelt ei kuulnudki, kuidagi imelik…ma ei saa aru, miks neile meeldib laupäeval, löuna ajal poes käia…)))) juttu kuulates… kuidas jälle midagi sebida, …
Elus pole midagi riskivaba, hommikul üles ärgates võid voodist surnuks ka kukkuda.
Minu nägemus on võetud tuttavate - sõprade kogemustest ning tööalasest üsna igapärasest kinnisvara sektoriga kokkupuutumisest. Näitena võin tuua, et ühel tuttaval olen teinud kolm korda remonti, kuna üürnik on korteri segi peksnud (ja muidugi jätnud alati ka kõik arved maksmata). Kui sinul pole juhtunud, ehk on õnne ja mõistust rohkem olnud.
Seda, et üürnikud on kehvemaks muutunud olen kuulnud pea kõigilt, kes sellega tegelevad.
Mis puutub võlakirjadesse ja üüritulu riskidesse, siis on mõlemas olemas omad riskid ning kui käitud lollilt võid kõvasti vastu pükse saada. Mu point oli selles, et oluliselt väiksema mässamisega, väiksema suvariskiga (no ei lähe sul homme Apollo pankrotti, kuid homme võib üürnik mingi sitta küll kokku keerata) on võimalik saada suurem reaalne tootlus.
Mis puutub vara väärtuse kasvu, siis ma pole selles hetkel kindel, kas eesti kinnisvaraturg liigub just selles suunas. Igal juhul võrdleme me siin fikseeritud tootlus teoreetilise tootlusega ja see on alati libe tee.
Minu juttu üleüldine point pole selles, et üüriga poleks võimalik teenida. Loomulikult on, kuid hetke turu ja trendide juures on mõistlikumaid kohti kuhu raha paigutada. Lisaks see ei tööta nii lihtsalt ja edukalt kui teatud “finantsvabaduse” gurud sellel paista lasevad.
Mis puutub minu kodusse, siis mul on see elamiseks, mitte investeeringuks.
9 Likes
Ega minul ka see korteri välja üürimine ja uue soetamine otseselt mingi meeletu ja maksimaalse kasumi ja tootlikkuse teenimise eesmärgil olema ei saaks, puhtalt enda mugavuse säilitamine ülemineku hetkel pluss veel ma tegelikult olin selle korteri ehitamise ajal siin ise kättpidi tugevalt kallal ja tegelikult tegin endale sobivaid muudatusi päris palju, lisaks on siin haruldaselt suur kelder tänapäevaste kortermajade kohta, kuhu ma olen endale ideaalselt sobiva niiöelda nokitsemisruumi saanud teha ja igaks juhuks ei tahagi seda ära kaotada, äkki tulevikus ei kannata tervise või krt teab mis põhjusel enam seal majas elada ja oleks parem korteris olla, siis tuleks siia tagasi ja saaksin oma enesele sobivaks seatud korteris ikkagi elada, siin on mitmeid lisasid mul tehtud, mida naljalt uues tänapäeva sama hinnaklassi korteris ei leia, näiteks veel parkimiskohale elektriühendus viidud, et vajadusel elektrimasinat laadida jne. Kokkuvõtvalt öeldes on nii palju enese vaeva ja mõttetööd siia pandud, et on ausalt öeldes kahju seda ära müüa, ahjaa lisaks veel konditsioneer ka paigaldatud, mida legaliseerinud ei ole :D, siis peaks veel sellega ka jagelema hakkama.
1 Like
Invictus juba üritas sulle väga konkreetselt öelda, et sa ei saa mitte midagi aru kinnisvarasse investeerimisest ja su niiöelda kogemused baseeruvad linnalegendidel, mida räägitakse igal kinnisvarakoolitusel söögi alla ja söögi peale ehk milles seisneb su “tarkuse” jagamine siin? Sul pole endal mingit kogemust antud teemas ehk võik vaiksemalt võtta sellisel juhul.
Hetkest kui inimene hakkab võlakirja raha paigutamist võrdlema kinnisvarasse panustamisega, saad sa aru, et vastaspool ei saa mitte midagi asjadest aru.
Veelgi enam süveneb genereeritav lollus kui kinnisvaraturule projekteeritakse musta tulevikku, aga Apollo võlakiri peaks justkui olema mingi lõputu kullaauk samas keskkonnas 
Ühesõnaga võiks juba aru saada, et kinnisvara on oma ampluaalt täpselt sama lai ja värviline nagu on ka aktsiad või võlakirjad. Ja investeerimine riske arvestades ja vastavatel hetkedel konkreetseid maandavaid meetmeid kasutades ongi investori töö osa. Siin ma räägin siiski inimestest, kes tegelevadki ainult investeerimisega, mitte inimestest, kes püüavad seda teha lõunapausi ajal või nädalavahetusel pere arvelt.
Aga viimastele ei sobi kindlasti ka enamik Balti turu võlakirjadest kui te nüüd olete läinud selle passiivse investeerimise liimile. Sellist asja ei ole olemas. On olemas passiivne säästmine indeksisse, millega kaasneb investeerimisrisk kuna sa ei tea, kas sinu välja võtmise vajadus läheb kokku turgudel oleva sobiva hetkega jne.
Tervitame siinkohal siis ka PRFoodsi, PlusPlus-i ja teiste toredate võlakirjade omanike 
1 Like
Sa ise oskadki enese kinnisvara ja selle pikaajalist väärtust kõige paremini hinnata. Makrotrendid mõjutavad kõiki kohalikke investeeringuid ühtemoodi, sellessuhtes pole mõtet seda viimsepäeva kuulutamist lugeda, mida kunagi müür hakkas massiliselt kultiveerima ja teised on üle võtnud.
Kui objekt on piisavalt suurte lisandväärtuste tõttu unikaalne, siis sa saad alati sama piirkonna teiste korteritega võrreldes parimad üürnikud ja tingimused üldjuhul. Ja nagu isegi oled väljendanud, siis naljalt tagasi ei osta sellist asja ka hiljem turult.
See kõik ei tähenda, et plaan oleks lollikindel. Ma soovitaks rohkem mõelda selle uue plaani seisukohast asjad põhjalikult läbi. Eestlased on mineviku orjad igal tasandil ja üheks selliseks on selgelt maja ihalus.
Ma ütlen ausalt, et suurem osa eestlasi unistab majast, aga nad ei ole oma oskustelt ja tegevustahtelt absoluutselt majainimesed. Äärmisel juhul on nad ridaka inimesed (selle on muidugi arendajad ära tabanud ja müüvad inimestele põldudel korteriruuduhindade pähe ridakaid nagu sooju saiu).
Normaalse kulubaasiga majas elamine eeldab oskust ja tahet oma maja korras hoida ning parendada. Ja seda tulebki võtta kui normaalset majaomaniku elu. Osad käivad pubides ja klubides või shoppamas, põõsas rallit vaatamas jne. Majaomanik peaks soovima suurema osa oma vabast ajast veeta kodus, seda maksimaalselt ekspluateerides, aga samas ka korras hoides ning parendades.
Nii kui minna seda libedat teed, et kõigeks leiad inimese kellele maksta kõikvõimalike asjade tegemise/lahendamise eest, oled sa kaotanud ehk parem oleks elada edasi korteris või äärmisel juhul ridakasse kui leiad hea hinnaga objekti.
Vanema maja puhul on mõistlik leida tugev skelett ja paigas kommunikatsioonidega isend ning siis panustada adekvaatsesse renoveerimisse kui endal skilli. “Osta uus, see on alati kokkuvõttes soodsam!” jutt on majaehitajate/müügimeeste jutt, kes ei saa teatud aspektidest aru, mida ei ole siin avalikus ruumis optimaalne arutada konkreetsemalt.
1 Like
Ma olen enamiku elust töötanud kinnisvaraga - ehitajast maaklerini ning olnud ehituspoes müügijuht, arendanud, üürinud jne. Mitte, et mul oleks mingi täielik arusaam Eesti kinnisvaraturu olukorrast, kuid vast nii palju on, et mingit oma arvamust omada.
Kõiki investeeringuid saab omavahel võrrelda. Kinnisvara pole praeguses teemakäsitluses mitte midagi muud, kui üks neist - investeering, millel on tootlus ja riskid. Arusaamatuks jääb, miks võlakirju ei saa võrrelda kinnisvaraga selles kontekstis või ükskõik millist muud investeerimistoodet?
Muidugi võib habemega kalamüüja võlakirjadega pügada saada, kuid seda võib ka kinnisvaras väga lihtsalt juhtuda. Investeering on alati risk.
Minu väide oli, et seoses elanikkonna vananemise - vähenemisega nõudlus kinnisvara järgi on samuti madalam. Kui sündivus oli 80nendate lõpus 25 tuhande peal ja nüüd on kukkunud alla 10 tuhande peale, siis minu loogika ütleb, et nõudlust on vähem. Sinu meelest on vastupidi või see midagi ei mõjuta?
Sealjuures tekib ka olukord kus vanem põlvkond pärandab järgmisele oluliselt rohkem kinnivara. Mis pole küll ehk heas seisus, kuid järgmine põlvkond pole nii kahvlis, et hakkata 30 aastast kodulaenu võtma või midagi üürima, sest kusagil on elada vaja.
Samuti kõvasti tõusnud kodukulud tähendavad seda, et tühjana seisva kinnisvara hulk väheneb ning inimestel on suurem surve kas välja üürida või müüa.
Ühesõnaga - nõudlus väheneb ja pakkumine suureneb. Minu asjadest mitte arusaav loogika ütleb selle kohta, et sellel on mõju kinnisvara investeeringute tootlusele.
Sellest on muuseas aru saanud ka enamik eesti “finantsvabaduse gurud ja kinnisvarainvestorid” kelle peamine sissetulek pole viimasel ajal mitte niiväga üürikinnisvaraga mässata, vaid koolitada teisi selles ja selle tegevuse eest raha küsida.
Hetkel ei näe ma ka ühtegi turumoonutust silmapiiril, mis paneks kinnisvara rallima. Pigem on oht, et praegune “finantsvabaduse” seltskonna turumoonutus hakkab vaikselt ära langema.
Demograafiline kriis ei värvi mustadesse värvidesse mitte ainult kinnisvarasektori tuleviku, vaid terve riigi tuleviku. Mitte ükski valdkond ei jää sellest puutumata.
Meil on vaba maa, igaüks võib investeerida kuidas soovib. See, et mina ei hakkaks kinnisvaraga mässama praegusel hetkel, ei tähenda, et sina ei võiks.
11 Likes
Wesse, ma olen sinuga osalt nõus ja teiste argumentidega ei ole ka.
Jah, kinnisvara pole garanteeritud tootlus ja ma ei liigitaks korteri üüritulu isegi passiivseks tuluks, sest kinnisvaraga sebimist on üürnike puhul ikkagi rohkem kui finantsinstrumentide puhul ja see on selline poolpassiivne.
Teisalt. Kinnisvara on lokaalne väärtus koos lokaalse perspektiiviga. Tallinna nõudlust mõjutab ränne ja SKP kasv rohkem kui iive. Siin teemas praegu juttu Tartust, see on ka veel enam-vähem söödav turg. Kui keegi hakkaks rääkima Viljandisse või Rakverre investeerimisest, siis ma küsiks tõesti, et kas rahvastikuprognoosi oled näinud?
Pärimise ja eelmiste põlvkondadega on ka positiivseid ja negatiivseid ootusi. Jah, pärijaid on vähe, pärand koondub, nõudlus justkui peaks vähenema.
Aga samal ajal vanavanemad elavad kauem ja seda pärandit tuleb kauem oodata. Enda elu ei saa elamata jätta, ikka on mõistlik mingil hetkel see kodulaen ära võtta. Vanavanemate kinnisvara ei asu võib-olla seal kus noorte töö ja elukoht. Võib-olla tõenäolisem on, et lahkunud esivanematelt saad keskeas mingi maakodu, mida vaikselt kõpitsema asuda. Suvila ostu ehk eraldi planeerima ei pea. Aga nö. linnakodu tuleb ikka ise soetada. Nii et kusagil Tallinnas ja Tartus see väärtus nii hoogsalt ehk ei kuku.
Konkreetselt tartu üürikorterite nõudlus on tugevalt seotud tudengitega. Nii et maksab vaadata, mis seis on Eesti kõrghsriduses - kui palju esmakursuslasi vastu võetakse, kuidas seis välistudengitega. Eesti üldine iive loeb vähem.
2 Likes
Üks “turumoonutus” on meil siiski siin pikalt olnud ja loodan, et kestab veel mingi aja. Meie kodulaen on euribori põhine, aga kinnisvara hinnatõus jookseb enamvähem palgatõusu rütmi. Kuni meie palgatõus on “Läänemaailmast” kiirem, seni keskmistatult ületab kinnisvara hinnatõus laenukulu vastavale varale.
Pole küll põhjus mingiks ralliks, aga kuni see kestab, seni kodulaenuga “koonerdada” pole mõtet. Tuleb võtta nii palju ja nii kauaks kui antakse.
Hinnatõusu ja laenukulu vahe on koduomaniku puhas võit.
2 Likes
Tänase seisuga vajavad elamispinda ikkagi 25000 80ndate lõpus sündinut, mitte niivõrd 10 000 vastsündinut.
3 Likes
Tavainimene enamasti ei ajagi kinnisvaradega tegeledes maksimaalset puhaskasumit taga, ta on õnnelik juba siis kui varade flippimise-väljaüürimisega õnnestub omaenda püsikulusid tuntavalt väiksemaks kruttida, ceteris paribus, lisaks jääb elu lõpuks pärijatele midagi pihku ka. See selgitab, miks kinnisvaraturg on jonnakam ja vastupidavam kui ainuüksi puhaskasumi või -kahjumi järgi võiks oodata.
1 Like
Ma olen nõus sellega, et näiteks Tartus on ja jääb nõudlus üürikate vastu, eriti kui välistudengid katavad ära kohaliku nõudluse vähenemise. Samuti võib kindlasti leida siit ja sealt häid võimalusi.
Näiteks Tapa, seal enne liitlassõdurite suuremat majutamist maksis kinnisvara mitte midagi. Praegu maksad 1K m2 korras korteri eest. Samuti üürikinnisvara on mitu - mitu suurusjärku kasumlikumaks muutunud.
Paldiski tundub ka hetkel koht, kus võib veel midagi soodsat leida ning kui mõni suurprojekt seal tööle hakkab, võib selle kinnisvara hinda kõvasti kasvatada.
Tallinna puhul pole nii kindel - ränne on end eesti siseselt üsna ammendunud ning pigem on näha Harjumaastumist, kui Tallinnasse koondumist. Väljaspoolt immigratsioon tuleb jah pigem Tallinna, kuid kui suur see tulevikus olema saab ja milline täpsemalt, ei tea.
Ma olen sellest põlvkonnast. Emmm … 80 lõppu põlvkond on vaikselt saamas 40 aastateks, mõned meist on juba vanaisad/emad. Enamikel on kinnisvara juba olemas ja kellel pole, need väga ei hakka ka enam soetama. Pigem hakkavad nad varsti kinnisvara vahetada väiksema vastu, sest lapsed hakkavad kodust ära minema.
Hetkel vaatavad kodu 90nendate lõpu seltskond, kuni ehk nii 2006 välja. Neil aastatel sündis nii 13000 last. See, et 2025 sündis 9000 last ei anna tunda mitte ainult 20 aasta pärast, vaid ka praegu - kui sul lapsi pole on ka nõudmised kinnisvara suhtes väiksemad.
3 Likes
Antud teemakäsitluse põhiline aspekt oli ikkagi algataja soov parandada ennekõike enda elukvaliteeti ja pääseda töölistarust kvaliteetsemasse elukeskkonda ning küsimus puudutas seda, milline võiks olemasoleva vara- ja sisetuleku struktuuri juures olla maksimaalne finantseering võimalikult hea maja soetamiseks. Kodu ostmist erinevate varaklasside tootluse võtmes käsitledes võib kergesti jõuda tõdemuseni, et kõige targem on elada tänaval pappkastis.
3 Likes
Tallinnas tühjeneb see paneelmajade turuosa. Esiteks saavad paneelmajade elanikud vanaks ja surevad umbes… praegu. Ehk need korterid hakkavad pärandvarana liikuma. Nende järele on nõudlus madal, ise elada ei tahaks, aga saadav üüritulu sõltub sellest, kui palju entry-level töömigrante siia tuleb. Ukrainlased täitsid just selle segmendi oma nõudlusega ära, aga Tallinna värske rahvastikuprognoos ütleb, et kõige kiiremini vananev linnaosa on Lasnamäe, nii et…
Teiseks, ma olen nõus, et keskmisel eestlasel on investorina ambitsiooni vähe. Kinnisvara tundub turvaline ja kui saab laenumakse kaetud siis hästi, aga alternatiivide peale ei mõtle?
Müüks pärandina saadud vara maha, paneks indeksisse ja mis seis siis 30 aasta pärast oleks?
Tuttaval oleks mõistlik rendini poole vaadata. Varakahju kindlustus 10 kuu üüri summas, see katab ikka valdava enamuse kahjujuhtumitest.
Muus osas, mulle näib, et sa näed kinnisvaras riske aga ei näe neid samu riske teistes sektorites, nt võlakirjades (rääkimata ettevõttespetsiifilisest riskist, siis see sama demograafia on ju ka Apollo jaoks probleem).
Igal juhul ei ole minu eesmärk sind siin ümber veenda ega ka näidata kinnisvara mingis ülivõrdes, lihtsalt sinu algne positsioon oli ülivõrdes negatiivne.
1 Like
Sa võid ju terve elu kinnisvaras tegev olla olnud, aga kirjutistest see kuskilt välja ei paista ning seega pole su “teadmistega” suurt midagi peale hakata… Või ma olen lihtsalt elanud mingis teises Eestis. No eks kinnisvaraga ole nagu aktsiatega, et igaüks valib sobivad instrumendid. On need siis bluechipid või pennystockid.
Ja inimesed, kes ajavad kinnisvaras hinnatõusu kaudu taga oma peamist tootlust on asjast valesti aru saanud. Kinnisvarasse investeerimisel on kolm olulist aspekti, ja siin pole mõeldud see maaklerite klišee “asukoht, asukoht, asukoht”. Suurem osa massimeedia investoritest nendest teemadest kunagi ei räägi, osad teadmatusest, osad teadlikult. Milleks neid nüansse massdele jagada?
Ühesõnaga siin pole olnud ühtegi tõsiselt võetavat argumenti, et osa investori portfellist ei peaks olema Tallinna kinnisvaras.
“Korter puruks pekstakse” kõlab küll üpris äärmuslikult.
Enda kogemused pigem sellised, et ikka juhtub, et üürnikul mingid raskused maksmisega. Lubab maksta viivitusega jne. Mingid nutulood sinna juurde raskest elust, tervisehädadest ja millest veel. Lõpuks saad selle raha ikkagi kätte, nii et rahas justkui ei kaota midagi, aga see on emotsionaalselt lihtsalt nii f*cking tüütu.
Teine probleem on see, et kui korteris midagi juhtub, millega omanik peaks tegelema, juhtub see ALATI kõige ebasobivamal hetkel, kui sul on kõige vähem aega ja võimalust sellele reageerida.
6 Likes
Ma olin enne ka wesse poolel nii 10a tagasi…et kv omamine täielikult mõttetu. Aktsiad ja võlakirjad palju kindlamad…Samas kui mingi hetk tõusis kv 30% aastas…ja näen , et see töötab…siis olen arvamust muutnud. Arvan, et inimesed tõlgendavad asja valesti. Üüriäri on butafooria. Tegelt ikka raha tuleb kapitali kasvult. Ja paljud toimetavad nii ka MAKSUVABALT, sest se eju nende elukoht. Jah see tundub, et kv on kallis, aga kui nt võtta keskmine palk, siis ta nagu pole kallis. Ja Eesti tundub ka kudiagi eriline riik olema, kus kv peab omama. Kasv’i müüakse neer maha-see juba nagu staatuse sümbol…
erinevalt Wessest, tundub, et sa ise ei saa asjast eriti aru. Siin on jutt munad ühte korvi kinnisvara ostust. Kui sa ostad 10 korterit, siis on hoopis teine lugu, kui 1 miski jama, puuküürnik ja muu eespool kirjeldatu, siis saad lutti 10% oma investeeringust, st riskid on hoopis teised.
Teiseks, privadori puhul, projetseerida tootlust ja investeeringut mineviku põhjal, siis ei pruugi tulemus see tulla, mida loodad. Palju maksab Donetskis või Hersonis kinnisvara minevikuga võrreldes? Aga ses mõttes nõus, et kuna meil regionaalpoliitika puudub, siis Tallinn on suht ainuke koht kuhu investeerida.
4 Likes
Aga palun: Miks amatööri kombel kiirelt venestuva pisikese kolkalinna kinnisvaraga oma eluaega raisata?! REIT-ide kaudu saab kinnisvaratootlust teenida kasvõi New Yorgis. Professionaalne laenu- ja lepinguhaldus, kinnisvarahooldus, mastaabisääst, hajutatud portfell jne. 10-15 aastaga on investeering end ainuüksi dividendidelt tagasi teeninud, ilma et endal käsi oleks olnud vaja saepuruseks teha või üürnikega närve kulutada.
10 Likes
Siia käivadki need 3 aspekti, mille teadmine/mõistmine ongi vajalikud, et su tegevuse tulem ei oleks äripäevas kajastatud primaarprotsentide tasemel.
Ja ära saa valesti aru. REIT-is on ok teatud seltskonna jaoks, kes on nõus võtma puhaste kätega madalama netotulususe. Aga REIT-i tuleb võrrelda eelkõige ikkagi dividendiaktsiate ja võlakirjadega, mitte otse omatava kinnisvaraga.
Eestis on viimased 5 aastat see avalik jaur kinisvara ümber käinud sellises kolmnurgas, kus ühed arvavad, et ainus õige asi on flippimine (see on tegelt ehitusettevõtlus oma olemuselt), teised arvavad, et osta lihtsalt mingi korter, tingi veits hinda alla ja lükka üüri ning saad rikkaks (see on selline inflatsiooniga kaitstud hoius pigem), kolmandada on need, et kinnisvara on mõtetu ja siinses piirkonnas peaks igasugusest kinnisvarast juba üleeile vabanema (no seda juttu ma kuulsin kinnisvarakoolitajatelt ka aastal 2012-13… ehk alati leiab põhjuseid miks midagi mitte teha).
Kogu selle teema point on selles, et kinnisvara on palju mitmetahulisem ja huvitavam varaklass kui tihti püütakse näidata. Ja selles varaklassis on keerulisem ebaefektiivsust ära lihvida või vastupidi, sa ei pea käima teisi veenmas, et nad alahinnatud aktsiad turul ümber hindaks ning sulle kasumi looks.
See kõik ei tähenda, et ma isiklikult oleks mingi diehard kinnisvara kokku krahmaja. Must do diile polegi nii palju leida. Seepärast on lihtsam ka emotsioone talitseda ja tehinguid teha vaid hetkedel kui nad on tõesti head, sest see pole ainult hiirekliki küsimus. Kuigi oksjonitel on saanud ka sedasi toimetada 
1 Like