Pole küll päris teemasse vist, aga kinnisvaraga siiski seotud mu küsimus, Nimelt tahaksin kinnisvara soetada, aga mul teadmatus, et kui palju laenu võiksin saada üldse enda olukorda arvesse võttes umbkaudu ja et teaksin mis hinnaklassis vaadata ja pankadele ette sööta üldse. Kokkuvõtvalt siis lugu selline, mul on olemas üks korteri pangalaen hetkel, laenujääk sellel 52k euri ja turuväärtus umbes 140k ligi korteril hetkel umbkaudu , kui sarnaseid samas piirkonnas vaatasin kv.ee-s. Lisaks mul on 54k euri sissemaksuraha hetkel, kuidas kõige rohkem nüüd laenu saaksin, kas maksta vana laenu jääk kõik ära ja siis taotleda 0 sissemakserahaga laenu ja anda tagatiseks pangalaenuvaba seesama korter või siis pigem anda tagatiseks seesama laenujäägiga korter pluss veel sissemakse 50+k rahas? See viimane variant peaks vist paremini peale minema? Ahjaa ja seda korterit ma maha müüa ei taha, vaid tahan siia üürilise sisse panna ja sedasi see korter alles jätta. Sissetulek on mul 2100 euri netos arvele igakuiselt ja ülalpeetavaid ei ole, muid laenukohustus niisamuti mitte peale selle korterilaenu. Igakuiselt jääb isegi selle praeguse korterilaenu tagasimaksega palgast alles 1000+ euri stabiilselt, mida aasta ja rohkem panga väljavõtetelt näha saab, on ka teisi lisa sissetulekuallikaid, mis aga ilmselt laenu taotlemisel arvesse ei lähe(vanametalli müük, lihtsalt sularaha arvele lisamine jms). Uut kinnisvara, mingit pisemat maja vaataksin Tartu linna piiridesse jäävas alas. Et siis eesmärk oleks maksimaalse laenusumma saamine ja võimalikult hea kinnisvara soetamine, praegune korter läheks üürile ja sellest tulenev üür peaks kenasti ära katma praeguse laenu kuumakse ning ületamagi selle omajagu. Mis arvate, mis max hinnaklassis kinnisvara oleks minu tingimustel mõistlik pangale ette näidata ja positiivset laenuotsust loota?
Kõige lihtsam ikkagi pangast küsida.
Kui piirkond teada, siis ei peagi olema mingi konkreetne kinnisvara ette näidata. Maksimaalse laenusumma kalkulatsiooni koos näidiskuumaksega oskavad arvestada sinu sissetulekute ja kohustuste pealt ja kui hinnaklass teada, oskad täpsemalt turult valida.
Nagu olen ka varem rääkinud - minu hinnangul hoiab siinkandis kinnisvaraturgu üleval puhtalt “finantsvabaduse” rahvas. Sealjuures arvestatav osa nende investeeringutest on küsitavad majanduslikult - tasuvus on juhul, kui kinnisvarahinnad tulevikus tõusevad korralikult.
Tean mitmeid, kellel üür ei maksa kinni laenumakseid ja muid kulusid. Oodatakse järgmist kinnisvararallit, millal kuhjunud kahjum tasa teha. Kuid kuna põhisissetulek katab ära kahjumi siis saab ilusti edasi elada unistuses, et kunagi lükkab ulmesummaga maha.
Meil on sündivus alla 10K aastas, ehk siis tulevikunõudlus kohalike seas on kõvas langustrendis. Kui arvestada, et 80nendate lõpu põlvkond, oli 25K siis sama nõudluse hoidmiseks peaks iga aasta tulema ligi 15K inimest, kellel oleks huvi kohaliku kinnisvara järele.
Tallinna puhul ma siiski ei usu edasisse koondumisse. Esiteks on lähivaldades tekkinud korralikult töökohti, kuhu annab tööle käia mõistlikult isegi 60 - 70km Tallinnast. Millele annab tunnustust ka see, et Kesklinna kinnisvarahinnad on üsna äärelinnade mõõtu.
Samuti ega lahkuv põlvkond ei võta oma kinnisvara kaasa. Seega kohalikud saavad tulevikus valdavalt kõik mingi päranduse.
Ühesõnaga, seni kuni tööpuudus valgekraede hulgas ei tõuse oluliselt, midagi väga ei muutu ja turg jääb õhku täis. Kui peaks tõusma on meil suurema kinnisvara kollapsi eeldus kui 2008, kuna sellal jäi alles siiski nõudlus, praegusel juhul pole seda kinnisvara kellegile vaja.
Väiksem/odavam maja linnas tähendab pigem eelmise sajandi teisel poolel ehitatut. Kui maksimaalse laenu pealt sellise soetad oled üpris suure tõenäosusega esimese 5 aasta jooksul silmitsi olukorraga, kus on vaja teha mõni suurem kohendus (katus, soojustus, vesi/kanalisatsioon, küttesüsteem jne) aga täiendavat finantsi napib. Ei soovita.
Pigem kogu veel 3-5 aastat.
Tundub et euribori tõus raputab seda finantsvabaduse gruppi korralikult.
Eelista viilkatusega maju…meie kliimasse parim variant.
Need nn modernsed valge/halli fassaadiga kastmajad on mäne aastaga koledad.))) dubleeri küttesüsteem. Eestis vösa/metsa jätkub. Hea kui oma kaev on ka öues ))) Jälgi alati maja nn alumisi palke, eriti nurgad, köögipoolsed seinad, akende alused…alati ehitusekspertiis, tuttava inseneri käest…maaklerite loba ära usalda kunagi, las täestavad ametliku dokiga, mida väidavad…reaalselt ntx on häid maaklereid v vähe…neil on lausa järjekord…))) enamus neist on lihtsalt vtmehoidjadd… ))) usas vist, on nii, et maakleriks saad, peale 3 a uste avamist…
ega ma saan peagi 40, väga pikalt ei kannata siin enam koguda, pank ei anna enam laenu äkki nii pika aja peale ja tuleb sealt piir ette. Võimalik et mingi hetk müüksin selle korteri maha ka, kesteab, aga mitte kohe. Hetkel laenumakse koos kindlustustega tuleb 320 euri kanti, üüritakse välja sarnaseid siin 500+ euri eest kuus. Aga põhimõtteliselt kirjutaksin mõnda panka sama jutu mis eespool ja siis need seal vastavad ja annavad umbkaudse hinna kinnisvarale, mida oleks võimalik nende poolt laenu peale saada?
See "laenumakse on 320, üüritulu 500“ on selline veidi lihtne matemaatika.
Võta sealt 500st tulumaks maha, siis jääb 400 järgi. Kui üürnikuga peaks mingi probleem tekkima, oled juba paari kuuga miinuses.
Kui maha müüd, saaksid oma kodu laenumakset oluliselt vähendada või sellele kapitalile vähe mõistlikumaid alternatiive otsida.
Eestlase baisic instikt on, osta laenuga korter,üürnik maksab, panga laenu ja samal ajal vara väärtus töuseb…))) isiklik arvamus… 1-2 kuud vakantsi,kohe projekt upakil, lisaks püsikulud …
Enamikel ei tule sellest üüritulust teenimisest midagi välja, kuna elu üürileandjana pole lihtsalt korra kuus raha käia võtmas.
Vahepeal otsid mitu kuud üürniku, vahepeal satub puuküürnik, vahepeal tuleb remonti teha jne. Viimasel ajal on ka maksuamet hakkanud väljaüürimisel silma peal hoidma.
Samuti olevat kaader kellele üürid viimaste aastatega kõvasti muutunud - pole enam ontlikud noored pered, kes korjavad kodulaenuks raha, vaid kaader kes kodulaenu ei saa ning põhjusega.
Ütleme nii, et kui 200K panna kasvõi võlakirjadesse - mis siin kandis jäävad sinna 7% kanti teenid aastas 14000 eurot. 200K maksva kinnisvaraga sellist aastast netotootlust saada on ulme.
Terve idee saab kinnisvarasse raha paigutades olla Eestis ainult siis kui meil oleks eeldusi kinnisvarabuumiks, ehk siis teenid kallinenud hindade pealt. Kuid ma ei näe selleks mitte ühtegi loogilist põhjust hetkel, pigem on tunda õhus vastupidise lõhna.
Ma tahaksin ainuüksi seepärast juba, et ei viitsi vahepeal müües mingisse üürikorterisse ronida ja mitu korda kolida. Idee poolest isegi kui ma ei saaks üldse üüritulu ning see korter seisaks tühjana, siis ikkagi ma ei jääks miinusesse , kui saaks selle 200+k euri laenu ja mingi 900 vms kuumakse pangalaenul oleks. Mul pole praegu seda sobivat kinnisvara müüki tekkinud mis meeldiks, aga kui mingi hetk tekib, siis võiks suht kiirelt selle laenu ära saada võtta ja kauba ära teha ja peale seda oleks aega küll vaadata, et kuidas ja kuna välja üürin või ei üüri ja kas panen siis korteri müüki, kui olen saanud end välja kolitud. Lisaks on tekkinud mingid üürileandmisplatvormid, mis võtavad vist riskid puuküürnike jms osas enda kanda, pead lihtsalt neile ka veidi oma tulust ära maksma ja siis pidavat ses osas muretu olema suht(kogu arveldus käib selle platvormi kaudu kui õigesti mäletan, et üüriline peab selle platvormi ees kohustust kandma maksmise osas ja siis platvorm maksab üürileandjale umbes), üks tuttav üürib läbi selle oma vana korterit välja ja tegi samamoodi nagu mina plaanin teha hetkel. kui ma selle maksimaalse laenusumma kalkulaatori lahti võtan ,siis minu palga juures näitab ilma selle korteri kodulaenuta(kui mul seda poleks) 157500 euri maksimaalseks laenusummaks, sealt ise enda poolt siis 54k saaksin juurde lisada ja mingi 210+k euri justkui võiks saada. Küsimus ongi, et kas selle olemasoleva kinnisvara tagatiseks pannes, jääkväärtus mis sellel on jms, kas see tasandaks mul selle olemasoleva laenumakse ära nende hinnangul, kui ütlen et plaanin välja üürida selle ja igasuguse eelduse koha pealt peaks igal juhul ära katma mul see üüritulu laenumakse, isegi kui poolmuidu turuhinnast odavamalt välja üüriksin?
ja kinnisvara odavnemist juba 30 aastat need ennustajad kuulutavad, et oi kohe hind kukub ja ostan poolmuidu, praegu nemad ei hakka elus sellist ülehinnatud kraami ostma enamvähem, reaalsuses on need tüübid kas vanadusse juba selle aja peale surnud või elavad siiani üürikates või krt teab mis, minu see korter, mille 8 aastat tagasi 74k eest ostsin, see maksab hetkel pea poole rohkem ja ei paista küll kusagilt, et siin midagi odavamaks hakkaks minema ja mitte ainult kinnisvara kohta ei käi see vaid kõige kohta.
Täitsa selge, makro data ja demograafia on ikka paras jama…muidugi, teatud majandustsüklis vib üüritootlus olla ok…
Kui siia mingi väline kaader kas õppurite, pagulaste või krt teab mis süsteemi alusel kohale ilmub, siis jah pole mingit vahet sel kohalikul demograafial. Minu algne küsimus polnud tegelikult üdse mitte küsimus, kui hea on kinisvarasse investeerida või mitte, teema oli lihtsalt pangalaenu saamise osas ja kas tingimused võiks samaks arvestada nagu maksimaalse laenusumma kalkulaatoris, kui mul see praegune korter üürile pannes pangalaenu suht kindlasti ära kataks, ent nagu aru saan siis keegi selle kohta midagi kindlat öelda ei oska ja pean pangast uurima.
Meile ilmus umbes 50000 Ukrainlast, kelle puhul riik oli nõus maksma üüri kinni, kes üleüldiselt on võimelised kohalikul tööjõuturul hakkama saama (ehk siis neil on raha) jne. Kellel on huvi siia midagi soetada (isegi kui sõda lõppeb ja minnakse Ukrainasse tagasi, siis see kant jääb siiski üsna lähedale, nagu üks tuttav ukrainlane, kes siia korteri ostis pajatas) Ühesõnaga kaader, kellest paremaid pole mitte kusagilt isegi kõige roosamas unistuses võimalik oodata teema kontekstis.
Mõju aga üüri ja kinnisvaraturule oli üsna tagasihoidlik. Seega pigem ütleks selle näite põhjal, et tugevalt ülehinnatakse immigratsiooni mõju kinnisvaraturule - “bolti insenerid” üürivad mitme peale mustamäel mingit 3 toalist või vaesemad neist teevad sama asja näiteks Kehras ja sõidavad hommikul Tallinna.
Mis puutub laenutingimusi, siis seda siit on üsna kasutu küsida, reaalse vastuse saad sa pangast. Kui hästi läbi rääkida, võivad päris paljus vastu tulla.
Palju kv ühikuid on ukrainlaste kasutuses? Osad sellest 34k-st on kah vist edasi või tagasi liikunud siit. 10-15k korterit?
SM: "ajutise kaitse alusel tähtajaline elamisluba on 34 382 Ukraina sõjapõgenikul (01.01.26 seis). Ajutisest kaitsest loobumise taotlusi on alates 2022. aastast registreeritud 11 885.
Kas ajutisest kaitsest loobumine tähendab automaatselt lahkumist või ka näiteks seda, et viibimise aluseks on saanud pikaajaline elamisluba?
5 aastat pole sõjapõgenike puhul täis veel ja need muud tingimused tuleks ka täita vist.
"Pikaajaline elamisluba antakse kehtiva tähtajalise elamisloaga püsiva legaalse sissetulekuga välismaalasele, kes on elanud Eestis tähtajalise elamisloa alusel vähemalt viis aastat ja on omandanud eesti keele B1 tasemel. Jaanuari 2022 lõpu seisuga oli Eestis kehtiv pikaajalise elaniku elamisluba 4263-l Ukraina kodanikul.
Kas 2025 ületas ukrainlaste väljaränne sisserännet? Trendi järgi võiks nagu. Kas Donbasi venelastele anti ka varjupaika sh. neile kel polnud Ukraina passi?
Väga julge väide, kas sellel mingit tõestust ka on?
Mitu kuud ei ole kunagi üürnikku otsinud. Puuki pole olnud, kuigi eks võimalik ikka. Remont ja maksud - jah, ilmselgelt on need vajalikud. Kumbki ei ole mingi uuema aja värk.
Saan aru, et eeldus on, et kodu omamine on ajas jubedalt kasvanud ja ainult “viimased parmaadid” on üürikates? Meediakajastus pigem vastupidine, et noored pered on sissemakse kogumisega hädas ja peavad üürima.
Üüritulu + vara väärtuse kasv isegi ainult inflatsiooni võrra annab kenasti 7% täis. Samal ajal, ega see 7% võlakirja tootlus on riskivabast ikka väga kaugel. Veelgi enam, tururisk on endiselt, inflatsiooni kaitset ei ole ja maksud tuleb samamoodi ära maksta.
Kui täna kinnisvara omamine on investeeringuna nii ebaterve, siis loogilise järeldusena oled ilmselt ka enda kodu müünud ja üürima asunud? Või milles see investeerimisspetsiifiline ebatervus väljendub?
Loomulikult ei ole kinnisvara mingi kullaauk aga kedrata alati eksisteerinud asjaolusid justkui mingit avastust ja võrrelda seda 7% võlakirjaga nagu see oleks riskivaba, on ka küllalt kummaline.
Kindlasti tuleb päris palju sappi nüüd ja disclaimerina ütlen ette ära, et Krimm kuulub Ukrainale aga üürituru suhtes on tegu tõrkega. Kes väiksemates kolgastes üürivad ukrainlastele, teavad ju ise ka, et viimased 4 aastat maksavad üüri eesti maksumaksjad. Ilmselt ka suuremates linnades.