Teine vaatevinkel on selline:
Inimene kes on Eestis viimased kolm aastat töötanud 40 tundi nädalas eesti keskmise palgaga on teeninud kuskil 6500*12*3*0,74= 173 160 EEK. Inimene kes on viimased kolm aastat olnud Lasnamäe 50m2 korteri omanik (tühi korter, ilma üürnikuta) on teeninud kuskil 50*(12000-6000) 300 000 EEK (tulumaksuvaba kui oma korter). Ilmselt on selline areng vaid lühiajaliselt võimalik.
Järelikult on iga eesti kinnisvaraspekulant viimased aastad (suhteliselt) rikkaks saanud. Iga korteriomanikule on see rikkus reaalne kuna ta mõtleb et ta võib müüa kui tahab, aga korteriomanikutele kollektiivina on see rikkus täiesti virtuaalne, kuna pole tulevikus võimalik üüridelt seda raha reaalselt endale teenida. Uusehitustempo on kõrge ja varem või hiljem hakkavad paneelmajad tõsiselt tühjenema ja siis on sealne hinnasurve võimas.
Turul on vist olukord kinnitamata andmetel selline, kus ligikaudu 90% laenuvõimelisest elanikonnast on juba ennast täis laenanud. Pangad on intressid lasknud 0 lähedaseks-miks?Võitlus ülejäänud 10% klientide pärast on tõsine.
Mitu põhjust miks kinnisvaraturul oleks peatselt hinnalangust oodata:
1.Kui spekulandid näevad hindade pidurdumist paisatakse oma vara müüki.
2.Madalapalgalised kes hetkel jõuavad veel oma laenumakseid tagastada, intresside tõstmisega on parajas hädas(tuleb suur hulk kinnisvara müüki).
Kuidas tarbimine muudes valdkondades, ei tea. Lugesin, et uute autode müük on tagasi tõmbunud-kas märk liigsest laenukoormusest?
Mitu põhjust miks kinnisvaraturul oleks peatselt hinnalangust oodata:
1.Kui spekulandid näevad hindade pidurdumist paisatakse oma vara müüki.
2.Madalapalgalised kes hetkel jõuavad veel oma laenumakseid tagastada, intresside tõstmisega on parajas hädas(tuleb suur hulk kinnisvara müüki).
Kuidas tarbimine muudes valdkondades, ei tea. Lugesin, et uute autode müük on tagasi tõmbunud-kas märk liigsest laenukoormusest?
Ma pigem nii pessimistlik küll ei oleks laenumaksetega.Vaadeke,kui palju uusi autosi kesklinnas vurab,tornid kerkivad,rikkus puha vohab.Ei tee see tonn +- laenumaksetena midagi elu raskemaks.
Pigem on küsimus uute elamurajoonide ehitamises(mis hinnaga on nad suutelised seda välja käima?)Ja kui seal ka mingi sõda peaks tekkima ja uued korterid tunduvalt odavamalt alla milli turule paisatakse ,siis võib ta korrektsioone muidugi teha(eriti magalarajoonide hulgas).
Praegu tundub küll mõistatusena ,kuda pole võimalik ehitada korterit alla 1,5 meek per nägu.
Ka son siis tegu puhta kartellina ja kasutatakse ,seda tulusa kasumi võtmisena või väljendab ta reaalset olukorda.
Pigem on küsimus uute elamurajoonide ehitamises(mis hinnaga on nad suutelised seda välja käima?)Ja kui seal ka mingi sõda peaks tekkima ja uued korterid tunduvalt odavamalt alla milli turule paisatakse ,siis võib ta korrektsioone muidugi teha(eriti magalarajoonide hulgas).
Praegu tundub küll mõistatusena ,kuda pole võimalik ehitada korterit alla 1,5 meek per nägu.
Ka son siis tegu puhta kartellina ja kasutatakse ,seda tulusa kasumi võtmisena või väljendab ta reaalset olukorda.
Ehitusmaastikul on igal ehitajal tööd kõvasti. See tähendab, kui tahad ehitajat värvata, siis ta paneb sellise litaka, et hakkad vard köhima. Tema saab seda küsida, sest tal savi, kuna tal tööd niigi küll. Seepärast nõudluse kasvades hinnad tõusevad. Samas , need ehitajad, kes pärast 97-98 aastat ellu jäid, tahavad selle krahhi mitmekortselt tagasi teenida.
mnjah, privador, tonn+- muidugi vist keskmise eesti sissetuleku juures elu raskemaks ei tee, aga võta ajaviiteks suvaline laenukalkulaator, pane sinna see maksimaalne pluss juurde (ehk siis 1500 EEK tagasimakset kuus, sisaldab intresse) ja vaata, mida selle eest saad.
kardan, et vist mitte midagi, Tallinna kinnisvaraturul vähemasti.
ja uute autode vuramisega on lugu nii, et rikkus laiab, vohab ja ülbitseb, seetõttu arvataksegi, et seda on palju. tegelikult vist ikka nii ei ole kui numbreid vaadata.
kardan, et vist mitte midagi, Tallinna kinnisvaraturul vähemasti.
ja uute autode vuramisega on lugu nii, et rikkus laiab, vohab ja ülbitseb, seetõttu arvataksegi, et seda on palju. tegelikult vist ikka nii ei ole kui numbreid vaadata.
Tegelikult pole see ehitamine nii kallis midagi. Suurfirmad on selle hinna üles kerinud ja inimene kes pole asjadega kursis, see maksabki ja ägiseb. Loomulikult, enamik inimestest pole asjaga kursis, mina nende seas, ning polegi aega kursis olla. Sellest nad ju peavadki elama. Aga mänguruumi on neil ikka kõvasti, pakun et 30% alega on nad ka veel normaalselt plussis.
Minu meelest on Bef ühe väga olulise punkti siin ühes kommentaaris välja toonud (kolm aastat tööd=173 160 EEK ja kolm aastat Lasnamäe 50m2 korteri omanik=300 000). Tekib küsimus, milleks üldse teha tööd? Parem laename raha, ostame korteri ja elame sellest rantjeeelu! Kusjuures sama stsenaarium laieneb ka firmadele, milleks tegeleda firma põhitegevusega ja teenitud kasum maksta teistele? Või oletame, et firmal on tootmispind oma bilansis. Aga milleks tegeleda põhitegevusega, parem rendiks pinna välja ja see toodab rendituluna palju rohkem kui ise seal pinnal põhitegevusega mässata? Kusjuures, selline mõtteviis on üha enam juurdunud Eesti ühiskonnas. Inimesed on ostnud laenurahaga kortereid, rendivad neid välja ja ootavad hinnatõusu ja hea kui nad niisama hobikorras üldse tööl viitsivad käia. Firmad on sulgenud tootmisi ja viinud põhitegevust üle mujale, et siis oma tootmishoonete komplekse välja rentida. Loomulikult, resursse tuleb otstarbekalt kasutada... kuid see kõik suurendab pakkumist. Hetkel tundub pakkumine ja nõudlus veel tasakaalus olema, aga mis juhtub siis, kui jõude seisev kinnisvara tahetakse reaalselt tootma panna ja ei rahulduta enam lihtsalt virtuaalse hinnatõusuga? Virtuaalne hinnatõus veab ülesse ka reaalsed hinnad teistes sektorites ja selleks et endale elamist lubada on vaja ju reaalset raha.
ehk vastus CharlieF-le, mänguruumi ei ole kõvasti, 30% alega ei ole enam normaalselt plussis, sest kinnisvara maksab liiga palju, et sellise piskuga endale korterit osta :)
www.city24.ee:
Palju pakkumisel olevaid (peaaegu) uusi Sakala/Rävala/Tatari-kortereid tõstavad kesklinna keskmist hinda (kuigi Merko 120 Rävala korterit pole statistika sees)
Samas tundub et viimasel ajal on pandud pakkumisi Mustamäel ja Lasnamäel üha madalamatel hindadel. Lasnamäel viimasel ajal 10 000/m2 ringis.
Aktsiaturul on ka vist nii et, kui kõik on "või" sees, siis ühekorrag tõmmatase leib ka alt ära, võist rääkimatta. Mina ootan paanikat! Teine variant- lähme metsa elama!
Paar minu tuttavat müüvad vist juba pool aastat oma kortereid, kusjuures asi pole üldse hinnas ega korteris.Natuke meenutades paar aastat tagasi müüsin ühe korteri vist 2 päevaga.
Paanika jõuab vast kevadeks turule.
Paanika jõuab vast kevadeks turule.
Mis metsa elama minemisest saab rääkida kui mõnel mehel on korraga kaks korterit müügis (Äripäeva artiklis keegi IT mees), üks vist oli pool aastat ja teine aasta aega. Tõenäoliselt on veel kolmas korter, milles elatakse.
Tõesti on kahju vaadata,kus inimesed võtavad pangalt 600k laenu korteri ostuks, orjates ennast tagasimaksetena 20-30 aastat.
Ma ise küll loodan ja arvan,et magalarajooni 2 toalise korteri saab paari aasta pärast kätte 300k,kui praegu ületab hind juba üle 500k.
Hinnasõjad ehitusturul(mida praegu pole),laenude kärpimine-seekõik peaks ikka mingit moodi hindedele mõjuma.
Ma ise küll loodan ja arvan,et magalarajooni 2 toalise korteri saab paari aasta pärast kätte 300k,kui praegu ületab hind juba üle 500k.
Hinnasõjad ehitusturul(mida praegu pole),laenude kärpimine-seekõik peaks ikka mingit moodi hindedele mõjuma.
Huvitav info selles Äripäevaartiklis (13 sept lk7) oli ka:
“Müükide rohkust võib toetada eluasemelaenu leping, kus lisatagatisena võib pantida müümata vara,” lisas Luks. Tähtajaks müümata korteri omanikelt hakkab pank lisaintressi küsima.
Vähem mõnus oli lugeda Äripäeva soovitus samas ajalehes: "Paras aeg Lasnamäele korter osta"
Mina ütleksin "katastroofiline aeg Lasnamäel korter osta" (ei räägi uuselamutest). Hea küll, ma saan argumendist aru et kui pakkumine on suur ja allahindlusvõimalusi samuti, siis on ostjate turg - aga selline pealkiri jääb meelde.
“Müükide rohkust võib toetada eluasemelaenu leping, kus lisatagatisena võib pantida müümata vara,” lisas Luks. Tähtajaks müümata korteri omanikelt hakkab pank lisaintressi küsima.
Vähem mõnus oli lugeda Äripäeva soovitus samas ajalehes: "Paras aeg Lasnamäele korter osta"
Mina ütleksin "katastroofiline aeg Lasnamäel korter osta" (ei räägi uuselamutest). Hea küll, ma saan argumendist aru et kui pakkumine on suur ja allahindlusvõimalusi samuti, siis on ostjate turg - aga selline pealkiri jääb meelde.
hiljutises Economisti artiklis lahatakse kinnisvaraturgu globaalselt:
http://www.economist.com/displaystory.cfm?story_id=3176456
http://www.economist.com/displaystory.cfm?story_id=3176456
Intressimäära ja korterite (majade) hinna suhe on väga tugev. Suund intressimäärade tõstmisele on USA-s tähendanud majade hindade kukkumist:
Jah, kinnisvarahindade tõusu vaadates võib küsida kui suur on tegelikult inflatsioon. Tundub et kaupade hinnatõus on viimastel aastatel olnud väike kinnisvarahindade oma aga suur. Ma pakun selgitusena:
1) Kaupade (ja osaliselt teenuste) tootmine on viidud läänest itta (Idaeuroopa, Aasia)- seejuures on hinnad (inflatsioon) olnud alla surutud.
2) FED on madalata intressidega püüdnud koduturgu elavdada. Rahapakkumine on tõusnud, dollari langus on aga vastu võielnud Hiina ja Jaapani keskpangad kes on dollarid ostnud. Kokkuvõttes on rahapakkumine suurenenud tugevasti nii Ameerikas, Jaapanis ja Hiinas.
1) ja 2) liigutavad kaupade hinnad eri suunas mistõttu hinnad on olnud stabiilsed. AGA kinnisvara mida ei mõjuta läänest-itta liikumine on ainult mõjutanud rahapakkumise suurenemine (ehk intresside madalseis). Seega on kõik suureneva rahapakkumisest tekitatud inflatsioon keskendunud kinnisvarasektorisse.
- Praegu on märgata inflatsioon idas, näiteks Hiina viimane CPI-number on 5,3%. See toob kaasa imporditud inflatsiooni siia ja varsti on selle imporditud hindade mõju ülespoole suurem kui läänest-itta kolimise mõju allapoole. Siis on siin olemas mitte ainult kinnisvarainflatsioon vaid ka kaubainflatsioon ->ECB tõuseb intressid -> kinnisvarahinnad langevad.
1) Kaupade (ja osaliselt teenuste) tootmine on viidud läänest itta (Idaeuroopa, Aasia)- seejuures on hinnad (inflatsioon) olnud alla surutud.
2) FED on madalata intressidega püüdnud koduturgu elavdada. Rahapakkumine on tõusnud, dollari langus on aga vastu võielnud Hiina ja Jaapani keskpangad kes on dollarid ostnud. Kokkuvõttes on rahapakkumine suurenenud tugevasti nii Ameerikas, Jaapanis ja Hiinas.
1) ja 2) liigutavad kaupade hinnad eri suunas mistõttu hinnad on olnud stabiilsed. AGA kinnisvara mida ei mõjuta läänest-itta liikumine on ainult mõjutanud rahapakkumise suurenemine (ehk intresside madalseis). Seega on kõik suureneva rahapakkumisest tekitatud inflatsioon keskendunud kinnisvarasektorisse.
- Praegu on märgata inflatsioon idas, näiteks Hiina viimane CPI-number on 5,3%. See toob kaasa imporditud inflatsiooni siia ja varsti on selle imporditud hindade mõju ülespoole suurem kui läänest-itta kolimise mõju allapoole. Siis on siin olemas mitte ainult kinnisvarainflatsioon vaid ka kaubainflatsioon ->ECB tõuseb intressid -> kinnisvarahinnad langevad.
Soome kohta
http://www.mtv3.fi/uutiset/talous/talous.shtml/10_47?2004/09/316526
Aktia: Asuntojen hinnat kääntymässä laskuun
Julkaistu 20.09.2004 10:42
Aktia arvioi asuntojen hintojen kääntyvän vähitellen laskuun.
Korkotason nousu johtaa Aktian arvion mukaan ensi vuonna asuntojen hintojen laskuun Suomessa. Elvyttävän rahapolitiikan aika alkaa Aktian talouskatsauksen mukaan olla ohi sekä Yhdysvalloissa että euroalueella. -Asuntolainojen korkojen noustessa asuntomarkkinoilla liikkuvan rahan määrä vähenee, myyntiajat pitenevät ja hintapyynnöistä joudutaan tinkimään. Ensin asuntojen hintojen nousu pysähtyy ja kääntyy sitten laskuun ensi vuoden aikana, ennusti Aktian pääekonomisti Timo Tyrväinen.
Asuntohintojen romahdus ei Tyrväisen mukaan ole todennäköinen, vaan korjaus jäänee 5-10 prosenttiin. Pääkaupunkiseudulla pudotus on suurempi kuin koko maassa keskimäärin, Tyrväinen arvioi.
http://www.mtv3.fi/uutiset/talous/talous.shtml/10_47?2004/09/316526
Aktia: Asuntojen hinnat kääntymässä laskuun
Julkaistu 20.09.2004 10:42
Aktia arvioi asuntojen hintojen kääntyvän vähitellen laskuun.
Korkotason nousu johtaa Aktian arvion mukaan ensi vuonna asuntojen hintojen laskuun Suomessa. Elvyttävän rahapolitiikan aika alkaa Aktian talouskatsauksen mukaan olla ohi sekä Yhdysvalloissa että euroalueella. -Asuntolainojen korkojen noustessa asuntomarkkinoilla liikkuvan rahan määrä vähenee, myyntiajat pitenevät ja hintapyynnöistä joudutaan tinkimään. Ensin asuntojen hintojen nousu pysähtyy ja kääntyy sitten laskuun ensi vuoden aikana, ennusti Aktian pääekonomisti Timo Tyrväinen.
Asuntohintojen romahdus ei Tyrväisen mukaan ole todennäköinen, vaan korjaus jäänee 5-10 prosenttiin. Pääkaupunkiseudulla pudotus on suurempi kuin koko maassa keskimäärin, Tyrväinen arvioi.
privador - sama loogika kohaselt võiks kahe aasta pärast õlle hind olla Raekoja platsil kuskil 20 krooni.
EI tundu eriti usutav. srry.
wishful thinking
EI tundu eriti usutav. srry.
wishful thinking
viies:
kaupade ja varade hinnad on erinev leverage. Vaadake suvalistettevõtet mille kasum võiks üks aasta olla 100 meek, teine 50 meek, kolmas hoopis -50 meek - samal ajal kui sama ettevõtte töötajate palgad on enam-vähem sarnased. See on täitsa normaalne. Leverage kinnisvaraturul tugevdab intresside muutused, ühel ja samal turul võiksid intressid üks aasta olla 8% teine aasta 2%, ehk neli korda vähem. Sellepärast on Raekoja platside õllud ja Lasnamäe korterihinnad ei väga tihedalt korrelatsioonis.
kaupade ja varade hinnad on erinev leverage. Vaadake suvalistettevõtet mille kasum võiks üks aasta olla 100 meek, teine 50 meek, kolmas hoopis -50 meek - samal ajal kui sama ettevõtte töötajate palgad on enam-vähem sarnased. See on täitsa normaalne. Leverage kinnisvaraturul tugevdab intresside muutused, ühel ja samal turul võiksid intressid üks aasta olla 8% teine aasta 2%, ehk neli korda vähem. Sellepärast on Raekoja platside õllud ja Lasnamäe korterihinnad ei väga tihedalt korrelatsioonis.