guru, sinu väide tublisti üle maksmise kohta on puhtalt emotsionaalne (hinnad on jubedad). paku välja võimalus mida sa teeks kui sul on 300 000.- krooni koos maksimaalse laenusummaga ja sa tahad tallinnas elada.
Kas siis on üldse mõtet elada?
loomulikult ei ole mõtet. siiski on piisavalt kodanikke kes on sellises seisus. samas mõtlevad nad ebaratsionaalselt, ei soorita enesetappu ja ostavad 1-toalise lasnamäele.
koigepealt vabandan tapitahtede puudumise parast. oman mitmeid kogemusi moningate korterite uurimise ja muugiga. eks praegu mottes kirun nii monegi paneelmaja korteri muuki. kuigi tol hetkel tundus hinna mitmekordistumine paari-kolme aastaga vaga hea, praeguseks oleks juba ligi neljakordne voit. uurnikega sekeldades olen juba ammust ajast moelnud, et miks ei ole Eestis tehtud uhtegi kinnisvarafondi. portfellis voiks olla likviidsemaid kortereid, aripindu ja ka tootmispindu. objektide ostu-muugi, uurimise ja haldusega voiks tegeleda moni kinnisvarafirma, fondihaldurina ja osakute ostu-muugi poolega kasvoi LHV. kui asjaga oleks 5-6 aastat tagasi alustatud, oleks pidev aastatootlus (renditulu pluss capital gain) vahemalt 15-20%, eelmise aastaga topelt. isegi hinnatousu olulise pidurdumise juures voiks tootlus 10% ringis olla. veel pole hilja, keegi voiks asja ara teha, pensionifondid saaksid ka sinna raha panna.
Tuline õigus sul, piiks!
Kõik lahkavad vanade korterite seisukorda, aga uutest pole sõnagi. Niipalju, kui mina neid näinud olen, on nad ikka paras saast...
Paraku asi just nii ongi. Arvestades ehituse omamaksumust ja kinnisvaraarendaja kasumimarginaale, pole võimalik ühildada normaalset ehituskvaliteeti ja vastuvõetavat hinda. Selliste majade hinda on võimalik üles rääkida vaid neile, kes seal pole elanud.
to: Blaze,
inimesi aga vaevalt, et eriti palju tallinnasse juurde tuleb (maalt tegelt vist ikka tuleb kah).
Inimesi tuleb Tallinnasse megalt juurde, migratsioon maalt ja väikelinnast Tallinna on nii avalik kui varjatud...ja elda on neil kusagil siiski vaja...ja alustavad nad ikkagi mägedelt, mitte Viimsi 15000 ruutmeetrihinnaga korterist.
Ja veel üks väide:
...suhteliselt palju on mägedel inimesi kes oleksid valmis (ja suutelised) oma korteri maha müüma ja linnaservas (a'la viimsi) asuvasse uuselamusse kolima kui tekiks pakkumine 50-80m2 uute korterite osas mille hind on umbes 30% kõrgem kui 'mäel' asuval korteril - see ei tundu just suur hinnavahe arvestades uusi kommunikatsioone, ühtlasemat naabrite kontingenti ning inimsõbralikumat ümbruskonda.
30% hinnavahet on korterite hinna osas kättesaamatu unistus, 130% on aga reaalsus. Võrdle konkreetseid numbreid : majal sama arv korruseid, sama korrus ja sama arv ruutmeetreid näiteks Lasnamäel ja siis Viimsis.
3-toaline umbes 70m2 korter Lasnamäel 5/3 maksab umbes 400k, max 500k EEK. Palun näidake mulle 600-700k EEK maksvat uut samaväärset korterit kesklinnas või Pirital. Ostan kohe!
Kõik lahkavad vanade korterite seisukorda, aga uutest pole sõnagi. Niipalju, kui mina neid näinud olen, on nad ikka paras saast...
Paraku asi just nii ongi. Arvestades ehituse omamaksumust ja kinnisvaraarendaja kasumimarginaale, pole võimalik ühildada normaalset ehituskvaliteeti ja vastuvõetavat hinda. Selliste majade hinda on võimalik üles rääkida vaid neile, kes seal pole elanud.
to: Blaze,
inimesi aga vaevalt, et eriti palju tallinnasse juurde tuleb (maalt tegelt vist ikka tuleb kah).
Inimesi tuleb Tallinnasse megalt juurde, migratsioon maalt ja väikelinnast Tallinna on nii avalik kui varjatud...ja elda on neil kusagil siiski vaja...ja alustavad nad ikkagi mägedelt, mitte Viimsi 15000 ruutmeetrihinnaga korterist.
Ja veel üks väide:
...suhteliselt palju on mägedel inimesi kes oleksid valmis (ja suutelised) oma korteri maha müüma ja linnaservas (a'la viimsi) asuvasse uuselamusse kolima kui tekiks pakkumine 50-80m2 uute korterite osas mille hind on umbes 30% kõrgem kui 'mäel' asuval korteril - see ei tundu just suur hinnavahe arvestades uusi kommunikatsioone, ühtlasemat naabrite kontingenti ning inimsõbralikumat ümbruskonda.
30% hinnavahet on korterite hinna osas kättesaamatu unistus, 130% on aga reaalsus. Võrdle konkreetseid numbreid : majal sama arv korruseid, sama korrus ja sama arv ruutmeetreid näiteks Lasnamäel ja siis Viimsis.
3-toaline umbes 70m2 korter Lasnamäel 5/3 maksab umbes 400k, max 500k EEK. Palun näidake mulle 600-700k EEK maksvat uut samaväärset korterit kesklinnas või Pirital. Ostan kohe!
To: Pendel
Lühemast perspektiivist rääkides on sul kahtlemata õigus, et inimesed tahavad Tallinna tulla ja ostavad seepärast risu, mis on oma põhjendatud väärtusest kallim (põhjendatud väärtus on maa hind pluss ehituse amortiseeritud maksumus). Samas on nõudlust-pakkumist mitut liiki ja selle siin võiks nähtavasti liigitada spekulatiivse hulka. Spekulatiivse nõudluse puhul võib sul likviidsus ja hind hästi kiiresti ära liikuda. Et Lasnamäe korterite hind püsiks samal tasemel peab olema täidetud rida tingimusi:
1) säilib elanike vool Tallinna;
2) säilib pankade valmidus finantseerida Lasnamäed 9000 EEK/m2;
3) turule ei tule uusi korterelamuid, mille korter maksaks 12 000 EEK/m2.
Vaadates demograafilist statistikat tekib järgmised 10 aastat 15-25 aastaste pealt olulisem auk, mis võiks sisserännet piirata. Samuti olen suhteliselt kindel, et 10 000 - 10 500 EEK/m2 saab ehitada suuremaid korterelamuid paremas piirkonnas kui Lasnamäe, mis jätab arendajatele piisava kasumimarginaali. Kolmandaks olen päris kindel, et kui 12 000 EEK/m2 saab osta uut pinda (lihtne kyll, aga korralik), siis muutub ka pankade suhtumine tänastesse tagatistesse.
Lõppkokkuvõttes tahaks öelda, et faktoreid, miks see hind peaks tagasi langema aastatagustele tasemetele on päris mitu. Samas ei näe võimalust, et situatsioon saaks minna Lasna omanikele veelgi oluliselt soodsamaks. Kui oleks mida müüa, siis müüks, müüks ja veelkord müüks.
Lühemast perspektiivist rääkides on sul kahtlemata õigus, et inimesed tahavad Tallinna tulla ja ostavad seepärast risu, mis on oma põhjendatud väärtusest kallim (põhjendatud väärtus on maa hind pluss ehituse amortiseeritud maksumus). Samas on nõudlust-pakkumist mitut liiki ja selle siin võiks nähtavasti liigitada spekulatiivse hulka. Spekulatiivse nõudluse puhul võib sul likviidsus ja hind hästi kiiresti ära liikuda. Et Lasnamäe korterite hind püsiks samal tasemel peab olema täidetud rida tingimusi:
1) säilib elanike vool Tallinna;
2) säilib pankade valmidus finantseerida Lasnamäed 9000 EEK/m2;
3) turule ei tule uusi korterelamuid, mille korter maksaks 12 000 EEK/m2.
Vaadates demograafilist statistikat tekib järgmised 10 aastat 15-25 aastaste pealt olulisem auk, mis võiks sisserännet piirata. Samuti olen suhteliselt kindel, et 10 000 - 10 500 EEK/m2 saab ehitada suuremaid korterelamuid paremas piirkonnas kui Lasnamäe, mis jätab arendajatele piisava kasumimarginaali. Kolmandaks olen päris kindel, et kui 12 000 EEK/m2 saab osta uut pinda (lihtne kyll, aga korralik), siis muutub ka pankade suhtumine tänastesse tagatistesse.
Lõppkokkuvõttes tahaks öelda, et faktoreid, miks see hind peaks tagasi langema aastatagustele tasemetele on päris mitu. Samas ei näe võimalust, et situatsioon saaks minna Lasna omanikele veelgi oluliselt soodsamaks. Kui oleks mida müüa, siis müüks, müüks ja veelkord müüks.
eks me siis paari aasta päerast näeme mis hinnad teinud on.
Rääkides amortiseeritud väärtusest:
"Pendel Re: Dilemma: müüa vs. üürida 05/03/02 14:12
eks see paneelmajade kokkukukkumise risk on muidugi olemas. see on uute majade ehitajate põhiargument, kes väidavad et vana elamu hind peaks olema uue ehitushind miinus amortisatsioon. juhul kui see lähenemine õige oleks, peaks saama vanalinnas 300 aastat vanu maju osta nii et nende ostmise eest makstakse peale."
1) kinnisvara haldamisega seonduvad alati kulud, ehk kui soovitakse hoone väärtust säilitada (et ei juhtuks Pendli näidet) tuleb hoonesse iga teatud perioodi mõõdudes panna sisse hoone ehitamisega (hetke hindades) võrdväärne summa.
2) Pendli näide on isegi reaalne. Hoone eest pole hoolt kantud ja on lastud laguneda (amortiseeruda), samas on hoone arhitektuurimälestis, hoone taastamine on tohutult kallis, kuid seda nõutakse teatud ametite poolt. Minu arust on olnud juhtumeid, kus selline hoone on müüdud sisuliselt tasuta, tingimusel, et hoone ostja kulutab hoone renoveerimiseks teatud summa.
"Pendel Re: Dilemma: müüa vs. üürida 05/03/02 14:12
eks see paneelmajade kokkukukkumise risk on muidugi olemas. see on uute majade ehitajate põhiargument, kes väidavad et vana elamu hind peaks olema uue ehitushind miinus amortisatsioon. juhul kui see lähenemine õige oleks, peaks saama vanalinnas 300 aastat vanu maju osta nii et nende ostmise eest makstakse peale."
1) kinnisvara haldamisega seonduvad alati kulud, ehk kui soovitakse hoone väärtust säilitada (et ei juhtuks Pendli näidet) tuleb hoonesse iga teatud perioodi mõõdudes panna sisse hoone ehitamisega (hetke hindades) võrdväärne summa.
2) Pendli näide on isegi reaalne. Hoone eest pole hoolt kantud ja on lastud laguneda (amortiseeruda), samas on hoone arhitektuurimälestis, hoone taastamine on tohutult kallis, kuid seda nõutakse teatud ametite poolt. Minu arust on olnud juhtumeid, kus selline hoone on müüdud sisuliselt tasuta, tingimusel, et hoone ostja kulutab hoone renoveerimiseks teatud summa.
to: Loowi
2 argumenti Su väite vastu...igatahes mitte poolt!
1) Elanike vool Tallinna jätkub veel ja jääbki jätkuma, piirid sellele seab vaid Eesti väike rahvaarv. Aga praegu on selge nõukogudeaegne disproportsioon, kus maal on talud-külad-alevid-väikelinnad rahvast täis nii nagu aeg oleks 20 või 70 aastat tagasi.
Ma ei taha öelda, et tulge kõik Tallinna või et see migrantide vool Tallinna oleks miski eriliselt lahe asi - aga ta on vääramatu reaalsus, meeldib see meile või mitte!
2) Ehitada 10k m2 ehitusmaksumusega (loe: umbes 20k m2 müügihinnaga) paremas piirkonnas kui Lasnamäe - täiesti reaalne, aga sellest käiski ju jutt, et igasugust saasta võib kokku panna ja kuidagi selle ka kasutusse anda, iseasi, kas inimene sinna ikka väga tahab minna? Kui tal on nii palju raha, siis ta tahab selle eest ka kvaliteetset kaupa saada!
2 argumenti Su väite vastu...igatahes mitte poolt!
1) Elanike vool Tallinna jätkub veel ja jääbki jätkuma, piirid sellele seab vaid Eesti väike rahvaarv. Aga praegu on selge nõukogudeaegne disproportsioon, kus maal on talud-külad-alevid-väikelinnad rahvast täis nii nagu aeg oleks 20 või 70 aastat tagasi.
Ma ei taha öelda, et tulge kõik Tallinna või et see migrantide vool Tallinna oleks miski eriliselt lahe asi - aga ta on vääramatu reaalsus, meeldib see meile või mitte!
2) Ehitada 10k m2 ehitusmaksumusega (loe: umbes 20k m2 müügihinnaga) paremas piirkonnas kui Lasnamäe - täiesti reaalne, aga sellest käiski ju jutt, et igasugust saasta võib kokku panna ja kuidagi selle ka kasutusse anda, iseasi, kas inimene sinna ikka väga tahab minna? Kui tal on nii palju raha, siis ta tahab selle eest ka kvaliteetset kaupa saada!
Parandus: teatud perioodi jooksul tuleb hoonesse sisse panna hoone ehitamisega võrdväärne summa. Keegi üldjuhul ei lase hoonet ära laguneda, et seda siis uuesti üles ehitada.
Tänases äripäevas on kinnisvaraturu kohta artikkel, kus muuseas võtab sõna ka Merko Ehituse juhatuse esimees Tõnu Toomik.
"Ehitusfirma Merko Ehitus juhatuse esimees Tõnu Toomik ütles, et 10 000kroonise ruutmeetri müügihinnaga on võimalik kortermaju ehitada. “Me oleme praegu veel veidi äraootaval seisukohal, aga ma arvan, et 3–4 aasta jooksul selliste korteritega elamurajoon kuskile äärelinna ka tuleb, võib-olla isegi rohkem kui üks,” lausus Toomik."
"Ehitusfirma Merko Ehitus juhatuse esimees Tõnu Toomik ütles, et 10 000kroonise ruutmeetri müügihinnaga on võimalik kortermaju ehitada. “Me oleme praegu veel veidi äraootaval seisukohal, aga ma arvan, et 3–4 aasta jooksul selliste korteritega elamurajoon kuskile äärelinna ka tuleb, võib-olla isegi rohkem kui üks,” lausus Toomik."
Toomikul on tuline õigus...teoreetiliselt on see võimalik, eriti kui muud eluks vajalikud asjad (auto hoidmise koht näiteks) ja siseviimistlus lisatasu eest juurde osta :) Majakarbi paarkümmend km Tallinnast väljas saab selle rahaga kindlasti püsti :-)))
arvestades näiteks 5% inflatsiooni läheneb 4 aasta pärast ehitatava tänases hinnas 10 000 maksva m2 hind 12 000-le.
loomulikult peab iga üks ise oma eluaseme otsuseid tegema. samas kui juba äripäev kinnisvaramullist kirjutab, on suure tõenäosusega tegu hoopis meediamulliga.
loomulikult peab iga üks ise oma eluaseme otsuseid tegema. samas kui juba äripäev kinnisvaramullist kirjutab, on suure tõenäosusega tegu hoopis meediamulliga.
Velikij,
> 1) Elanike vool Tallinna jätkub veel ja jääbki jätkuma, piirid sellele seab vaid Eesti väike rahvaarv
ühes möödunud või ülemöödunud nädala Äripäeva kinnisvaranurgas oli mainitud just vastupidist
tendentsi - rahvas kolib linnast ära maale.
Viimased kümme aastat on Eestis olnud negatiivne iive s.t. kohalikku rahvast jääb järjest
vähemaks ja maksujõuliste immigrantide massilist sissevoolu pole samuti ette näha.
> 1) Elanike vool Tallinna jätkub veel ja jääbki jätkuma, piirid sellele seab vaid Eesti väike rahvaarv
ühes möödunud või ülemöödunud nädala Äripäeva kinnisvaranurgas oli mainitud just vastupidist
tendentsi - rahvas kolib linnast ära maale.
Viimased kümme aastat on Eestis olnud negatiivne iive s.t. kohalikku rahvast jääb järjest
vähemaks ja maksujõuliste immigrantide massilist sissevoolu pole samuti ette näha.
Velikij, kas tead, millist ehitusmaksumust planeeritakse praegustele uusehitistele? 6k kuni 8k ruutmeetri kohta. Kui ehitada natukene odavamalt, arvestada odavama keskkonnaga ning vähem luksuslike materjalidega (ei ehita analoogset maja nagu Tartu mnt läbimurde juurde), mastaabi pealt võtta väiksem kasumimarginaal, odavatel massidele suunatud korteritel on natuke väiksem riskikoefitsent ka pankadelt finantseeringu saamiseks, siis on 10k võimalik müüa küll.
Mida foorumlased arvavad:
Oman 3-toalist korterit 9-k majas Lasnamäel Katleri rajoonis.
Remonditud trepikoda ja kap. rem. korter.
Mida teadjamad arvavad, kas tuleks võimalust ära kasutada ja asi müüki panna v. kannatab veel ca. 2 aastat oodata enne, kui korteri hind märkimisväärselt langeb?
Keyword on "märkimisväärselt", sest 10% kõikumine mind eriti ei loksuta..........
Asi selles, et mul pole mingit huvi finantsasutusi intressimaksetega üleval pidada ja seetõttu eelistaksin vajaliku lõppsumma ise kokku ajada.
Oman 3-toalist korterit 9-k majas Lasnamäel Katleri rajoonis.
Remonditud trepikoda ja kap. rem. korter.
Mida teadjamad arvavad, kas tuleks võimalust ära kasutada ja asi müüki panna v. kannatab veel ca. 2 aastat oodata enne, kui korteri hind märkimisväärselt langeb?
Keyword on "märkimisväärselt", sest 10% kõikumine mind eriti ei loksuta..........
Asi selles, et mul pole mingit huvi finantsasutusi intressimaksetega üleval pidada ja seetõttu eelistaksin vajaliku lõppsumma ise kokku ajada.
kas sinu arust on praegune ca 6.5% eluasemelaenu intress kuidagi röövellikult kõrge?
Minu arust on panga poolt makstav intress liiga madal.
matrox, millest koosneb 6,5% intress?
matrox: asi pole mitte "röövellikult" :)) kõrgetes intressides, vaid selles, et pank teenib minu arvelt kasumit.......