Lugu selline, et on ‘üle’ üks Lasnamäe ühetoaline korter - siiani on seda välja renditud ja niiviisi varalt natuke tulu teenitud, nüüd aga üürnikul leping lõppemas ja seetõttu päevakorral otsus kas müüa korter maha või leida järgmine üürnik. Aasta-paari perspektiivis on plaanis ka uue eluaseme ostmine ja siis tuleks kõnealune korter (lisaks sellele kus hetkel elatakse) omafinantseeringu saamiseks nii-kui-nii maha müüa.
a) Müüa kohe → hinnad hetkel umbkaudu vahemikus (280-320 TEEK?). Mida teha müügist saadud rahaga (oluline selle väärtuse säilimine 1-2 aasta perspektiivis)?
b) rentida kuni uue korteri ostmiseni → igakuine tulu ~ 1700 - 2000 kr. Perspektiiv korteri hinna edasiseks tõusuks kahtlane (300TEEK / 34m2 = 8800 kr/m2) - uusehitiste hind lähedal.
Kas müüa nüüd või aasta-paari pärast?
selliste alusandmetega: lasnamägi + 8800kr/m2 + renditootlus <7% (puhas?) mina küll müüksin. aga see olen kõigest mina.
Pane korter elasemelaenu tagatiseks ja osta üks 9-10% üüritulu tootlusega korter juurde. üürist maksad intressid ja osa laenu põhiosast, kui vaja paned palgast juurde (kogud eluaseme jaoks). sellega paned kinnisvara hinnatõusu enda jaoks lukku (sinu vara hind tõuseb nagu muu kinnisvara). eluasemelaenu intressidelt saad tulumaksu tagasi. üüri kogud sularahas ja ei deklareeri tulu. 2 aasta pärast pole ilmselt korterite hinnad kukkunud, sul on osa laenu põhiosast tagasi makstud ja juhul kui hinnad on tõusnud saad kasumit ja ostad omale eluaseme.
noh, kunagi oli ju uusehitise hind isegi madalam... ehk, kui üldiselt läheb üles, siis läheb üles ka lasnamäel
sub560, ära ikka müü, Sa võid ju korteri(d) tagatiseks panna ja võid pääseda omafinantseeringust (igal juhul väheneb) ja renditulu jääb edasi tiksuma.
8800 kr/m2 on uusehitise hinnast piisavalt kaugel. arvestada tuleb seda, et ühetoaliste juures moodustvad eriti kalli m2 ehitushinnaga pinnad (peldik, vannituba ja köök) väga suure osa. 34 m2 suurust uusehitist eriti polegi või jääb 1m2 hind 15 000.- juurde (u.500t./korter)
asukoht vist maksab ka natuke?
jätke naljad, poole miljoniga peaks vast ikka miskit elamisväärsemat küll saama kui 1-toaline korter lasnamäel.
jätke naljad, poole miljoniga peaks vast ikka miskit elamisväärsemat küll saama kui 1-toaline korter lasnamäel.
kinnisvaravaimustus, mis muud
üüri kogud sularahas ja ei deklareeri???
ja siis keerab üürnik niisuguse s... kokku ja tõmbab minema ja mis siis teed
või müüb üürnik korteri maha vms. (= tiesen.... lugu)
vara omamisega kaasnevad ka teatud riskid
ja siis keerab üürnik niisuguse s... kokku ja tõmbab minema ja mis siis teed
või müüb üürnik korteri maha vms. (= tiesen.... lugu)
vara omamisega kaasnevad ka teatud riskid
tänud kommentaaride eest
ise kaldun ka rohkem müümisele mõtlema. lasnamäe korteri üürimine pole sugugi muretu tegevus (rentnikekontingent suht kirju ja nõuab aktiivset tegelemist).
Uusehitiste 'probleemiks' on siiani olnud suhteliselt suured korterid ~100m2, mis viib ostuhinna nn. tavainimesele kättesaamatusse kõrgusesse. Viimasel ajal on siiski ka ~60m2 kortereid ehitatud mis maksavad 700-800TEEK'i ja asuvad oluliselt inimsõbralikumas keskkonnas kui mäed seda on. Vaadake või viimase poole aasta jooksul müügile tulnud uusehitiste seisu - väiksemad pinnad müüdud, suured ootavad ostjat. Samas on ka mägede korterite hinnad juba sellisel tasemel, et nende laenuga ostmine nõuab arvestatavat omafinantseeringut ja igakuist sissetulekut. Kes on ostjad?
Müümise korral jääb muidugi veel vajadus leida laekunud rahale optimaalne paigutusviis- any ideas?
ise kaldun ka rohkem müümisele mõtlema. lasnamäe korteri üürimine pole sugugi muretu tegevus (rentnikekontingent suht kirju ja nõuab aktiivset tegelemist).
Uusehitiste 'probleemiks' on siiani olnud suhteliselt suured korterid ~100m2, mis viib ostuhinna nn. tavainimesele kättesaamatusse kõrgusesse. Viimasel ajal on siiski ka ~60m2 kortereid ehitatud mis maksavad 700-800TEEK'i ja asuvad oluliselt inimsõbralikumas keskkonnas kui mäed seda on. Vaadake või viimase poole aasta jooksul müügile tulnud uusehitiste seisu - väiksemad pinnad müüdud, suured ootavad ostjat. Samas on ka mägede korterite hinnad juba sellisel tasemel, et nende laenuga ostmine nõuab arvestatavat omafinantseeringut ja igakuist sissetulekut. Kes on ostjad?
Müümise korral jääb muidugi veel vajadus leida laekunud rahale optimaalne paigutusviis- any ideas?
matrox, loomulikult saab poole miljoniga midagi elamisväärsemat, näiteks kolmetoalise lasnamäel. jutt on ju 280-320 tuhandest (pigem kaldun arvama, et, 230-280). sub560 tõi ise asja pointi välja, et sellise väikese ruutmeetri suurusega kortereid lihtsalt pole, tehakse palju suuremaid, mis viib ruutmeetri hinna alla. näiteks 8800.- m2 hinnaga võid osta omale 250 m2 suuruse maja, selleks peab sul 2,2 mio olema. samas ei saa sa lasnamäe 1-toalist 8800/m2 müües kuidagi omale 2,2 mio.
muidugi on üürides omad riskid ja peab veidike toimetama. selle eest võid aga piisavalt hästi teenida. kinnisvaraga raha tegemise spetsiifika tegelikult väga palju aktsia- ja võlakirjaturust ei erinegi. näidisülesanne: arvuta omakapitali tootlus kui kinnisvara hind tõuseb 5% aastas, üüritulu on 9% aastas, laenu intress 7,5% ja laenu suurus on 2/3 vara väärtusest.
muidugi on üürides omad riskid ja peab veidike toimetama. selle eest võid aga piisavalt hästi teenida. kinnisvaraga raha tegemise spetsiifika tegelikult väga palju aktsia- ja võlakirjaturust ei erinegi. näidisülesanne: arvuta omakapitali tootlus kui kinnisvara hind tõuseb 5% aastas, üüritulu on 9% aastas, laenu intress 7,5% ja laenu suurus on 2/3 vara väärtusest.
Kui hinnas kokkuleppele saaks võiks päevapealt asja ära osta. Juhul kui peaks asjaga kiireks minema (vaja hetkega sula, leidsid soodsa pakkumisega uue elamispinna v.m.s.), siis leiame lahenduse :)
Samas ka varjandid, et saad raha ennem, aga valdus läheb üle kokkulepitud aja jooksul hiljem j.n.e.
kristanl@email.ee
Samas ka varjandid, et saad raha ennem, aga valdus läheb üle kokkulepitud aja jooksul hiljem j.n.e.
kristanl@email.ee
usinamad kinnisvarahuvilised on kindlasti juba leidnud vastuse ülal toodud näidisülesandele. laisemate jaoks toon vastuse:
lihtsuse mõttes eeldame, et kõik maksed (üür, pangalaenu intressid) toimuvad aasta lõpus korraga ning laenu põhiosa tagasimakseid ei toimu. omakapitali tootlus on 37% aastas. sellest võime arvestada maha amortisatsiooni 5% (iga 3 aasta tagant teeme 300 000.- maksvas korteris 45 000.- remondi) järgi jääb 32% aastas. mina pole ahne ja arvan et selle riskitaseme juures on see ok. 7,5% laenuintress on suhteliselt konservatiivne. see vastab u. 10,13% eluasemelaenule, millelt saab tulumaksu tagasi.
lihtsuse mõttes eeldame, et kõik maksed (üür, pangalaenu intressid) toimuvad aasta lõpus korraga ning laenu põhiosa tagasimakseid ei toimu. omakapitali tootlus on 37% aastas. sellest võime arvestada maha amortisatsiooni 5% (iga 3 aasta tagant teeme 300 000.- maksvas korteris 45 000.- remondi) järgi jääb 32% aastas. mina pole ahne ja arvan et selle riskitaseme juures on see ok. 7,5% laenuintress on suhteliselt konservatiivne. see vastab u. 10,13% eluasemelaenule, millelt saab tulumaksu tagasi.
kaua pole juttu olnud paneelmajade kvaliteedist. ja ega vist keegi ei tunnekski eriti huvi konkreetse paneelmaja ehituskvaliteedi vastu kui kuskil mõni 25-30a vana maja tõsisemalt viltu vajuks. Lasnamägi on vist küll pisut uuem, aga ma ei usu, et keegi ka selle fakti vastu erilist sümpaatiat üles näitaks, kui eelpoolmainitud sündmus aset ja piisavat ajakirjanduslikku coverage'i peaks leidma.
nii et ma ei tahaks eriti mürki võtta selle peale, et 9k-ni ulatuv m2-hind altpoolt väga piiratud suurus oleks.
aga ma ei ole kinnisvaraekspert. nii et see on kõigest minu arvamus. ei taha seda kellelegi peale suruda.
nii et ma ei tahaks eriti mürki võtta selle peale, et 9k-ni ulatuv m2-hind altpoolt väga piiratud suurus oleks.
aga ma ei ole kinnisvaraekspert. nii et see on kõigest minu arvamus. ei taha seda kellelegi peale suruda.
Huvitav, kas sellise 9k nullini hinnalanguse vastu kindlustada saab so kas kindlustusselts katab majavaringu (ehitusvead, amortiseerumine) kahjud?
no ma ei usu, et asjad päris nullini peaks langema. enamik maju jääb ikka püsti ma loodan. aga pisukest konservatiivsuse elementi loodaks ikka näha nendes hindades edaspidi.
ja kindlustusselts katab muidugi kahjud. omakapitali piires.
ja kindlustusselts katab muidugi kahjud. omakapitali piires.
Minu arust tuleks hinna sisse kalkuleerida ka maja soojustamine, fasaadi ja katuse remont, püstikute vahetamine, trepikoja remont, halduskulud (kui need erinevad keskmisest). Lisaks veel erivärvilised aknad hoonel ja erimoodi kinniehitatud rõdud ja kõik muu, mis hoone välisilme rõvedaks muudavad ja mille korrastamine suuri summasid nõuab ja tihtipeale ka võimatu võib olla korteriomanike vastuseisu tõttu. Lisaks veel naaberhooned, sa võid küll elada ilusas majas, aga kui naaberhoonete korrastamisest keegi ei hooli... Tegelikult, kui lisada kõik need kulud juurde saaks kahekordse uusehitise maksumuse.
eks see paneelmajade kokkukukkumise risk on muidugi olemas. see on uute majade ehitajate põhiargument, kes väidavad et vana elamu hind peaks olema uue ehitushind miinus amortisatsioon. juhul kui see lähenemine õige oleks, peaks saama vanalinnas 300 aastat vanu maju osta nii et nende ostmise eest makstakse peale.
paar argumenti, miks tasub maja kokkukukkumise riskile minna: vene aja normid raudbetooni tugevusele (mitte väljanägemisele) olid euroopa omadest kõrgemad. ükski maja pole siiani kokku kukkunud ja pole ka ohu märke mille peale oleks kisa tõstetud.
altpoolt on m2 hind igal juhul piiratud sellega, et kui kallilt on üldse võimalik elamispinda piisavas koguses väikeste korteritena ehitada.
tegelt pole selliste asjade üle mõtet jahuda, mida suuremaks tüüpkorterite äri riske hinnatakse, seda suurem kasumimarginaal riskivõtjatele jäetakse. selles suhtes on see sarnane aktsiaäriga. samas ei suuda vilunud aktsiaanalüütik siiski tuua ühtegi reaalset argumenti milles seisneb mull eluasemete turul ja miks hinnad peaksid järsult langema hakkama. see pole piisav argument, et hinnad on tõusnud. spekulatiivset raha on eluasemete turul väga vähe. erinevalt aktsiaturust ei ole analüütikutel võimalik hindasid alla rääkida.
3 aasta pärast näeme, et endiselt elab suur osa inimesi mägede korterites, ühistud on maju renoveerinud, soojustanud ja ilusamaks muutnud, kokku pole ükski maja kukkunud ja korterite hinnad on tõusnud minimaalselt sama palju kui uute korterite ehitushinnad.
paar argumenti, miks tasub maja kokkukukkumise riskile minna: vene aja normid raudbetooni tugevusele (mitte väljanägemisele) olid euroopa omadest kõrgemad. ükski maja pole siiani kokku kukkunud ja pole ka ohu märke mille peale oleks kisa tõstetud.
altpoolt on m2 hind igal juhul piiratud sellega, et kui kallilt on üldse võimalik elamispinda piisavas koguses väikeste korteritena ehitada.
tegelt pole selliste asjade üle mõtet jahuda, mida suuremaks tüüpkorterite äri riske hinnatakse, seda suurem kasumimarginaal riskivõtjatele jäetakse. selles suhtes on see sarnane aktsiaäriga. samas ei suuda vilunud aktsiaanalüütik siiski tuua ühtegi reaalset argumenti milles seisneb mull eluasemete turul ja miks hinnad peaksid järsult langema hakkama. see pole piisav argument, et hinnad on tõusnud. spekulatiivset raha on eluasemete turul väga vähe. erinevalt aktsiaturust ei ole analüütikutel võimalik hindasid alla rääkida.
3 aasta pärast näeme, et endiselt elab suur osa inimesi mägede korterites, ühistud on maju renoveerinud, soojustanud ja ilusamaks muutnud, kokku pole ükski maja kukkunud ja korterite hinnad on tõusnud minimaalselt sama palju kui uute korterite ehitushinnad.
guru, sinu poolt toodud kulud on suures osas sisse arvestatud kuna kommunaalteenuste arvega kogutakse raha remondiks, hoolduseks jne. see raha lisandub üüritulule.
Kinnisvaraturu mullid on üldjuhul olnud sagedasemad ja hullemad kui aktsiaturu või commodity mullid. Osalt seletatakse seda tõigaga, et lühikeseks müümine on praktiliselt võimatu. Veelgi enam, isegi oma vara müümine on piisavalt keeruline.
Kui mul oleks võimalus ennast Lasnamäel 8800 EEKi/m2 paari-kolme aasta peale lühikeseks müüa, teeksin seda iga kell. 12 000 EEK/m2 maksab uus korter hulka elamiskõlbulikemas kohtades - kui sa arvestad sinna sisse maa hinna vahe, siis maksad lasnaka korteri eest uue hinda. Täiesti uskumatu...
Kui mul oleks võimalus ennast Lasnamäel 8800 EEKi/m2 paari-kolme aasta peale lühikeseks müüa, teeksin seda iga kell. 12 000 EEK/m2 maksab uus korter hulka elamiskõlbulikemas kohtades - kui sa arvestad sinna sisse maa hinna vahe, siis maksad lasnaka korteri eest uue hinda. Täiesti uskumatu...