Ühispanga president Ain Hanschmidt ja Eesti suurim jaekaupmees Jüri Vips hoiatasid ettevõtjaid, et kinnisvarasektorit võib tabada järsk tagasilöök.
http://www.aripaev.ee/mod/online/onl_news.pl?disp=2&uud_id=254040&leht_id=2245
Hanschmidt on see oraakel juba üle aasta olnud. Kui õppust võtavad, siis äkki enam ei tulegi krahhi. Krahh oleks tore, saaks kinnisvaraspekulandid aktsiaturule tagasi ja odavamaid eluasemeid.
Kinnisvarahinnad ei saa nagu tõusta kaua/lõpmatult kiiremini SKP nominaalkasvust (praegu 11%). Vara väärtus põhineb sellelt saadavatel rahavoogudel. Need rahavood on küll pikapeale seotud SKP nominaalkasvuga. Kui ikka tõuseb, siis peavad korterite väljarentijad leppima madalama renditulususega, nt. 5% aastas. Praegu nad lepivad, kuna ootavad objektide hinnatõusu. Väärakas ring. Mida kõrgemale tõuseb, seda väiksem jooksev tulusus ja seda enam on vaja hindade püsimiseks hinnatõusu ootust. Kui ootus otsa saab...
Kinnisvarahinnad ei saa nagu tõusta kaua/lõpmatult kiiremini SKP nominaalkasvust (praegu 11%). Vara väärtus põhineb sellelt saadavatel rahavoogudel. Need rahavood on küll pikapeale seotud SKP nominaalkasvuga. Kui ikka tõuseb, siis peavad korterite väljarentijad leppima madalama renditulususega, nt. 5% aastas. Praegu nad lepivad, kuna ootavad objektide hinnatõusu. Väärakas ring. Mida kõrgemale tõuseb, seda väiksem jooksev tulusus ja seda enam on vaja hindade püsimiseks hinnatõusu ootust. Kui ootus otsa saab...
Ootust kutsutakse ka spekulatiivseks elemendiks.
Kinnisvaraspekulandid aktsiaturule tagasi? Ma arvan, et see ei lähe sugugi libedalt, vähemalt mitte ilma kahjudeta. Kinnisvara niiütelda turuhinnad on niivõrd ebalikviidsed, et sa müüd aastaid, et saada sama hinnaga maha müüa millega ostsid. Mul on praegust üks eelmise aasta lõpus soodsalt saadud vanalinnakorter müügis... keegi ei paista tahtvat. Praegust eelistaks vahendeid cashis hoida, et kui aktsiaturud põhja jõuavad siis oleks, mida investeerida.
Kallilt müüd. Ostsime siin suvel krundi Kadriorgu. Täna pakuti s.o. 3 kuud hilem 2X kõrgemat hinda.
Kui peab aastaid müüma, siis järelikult on turuhind allpool. Aktsiatega on ju ka sedaviisi, et aastaid oodates võib ka raha tagasi saada. Võib ka mitte. Mis vahe?
Kas varsti ei hakata pideva hirmutamise pärast ohte täielikult eirama.
Tavaliselt on kinnisvarakrahhi jutud aasta algust ilmestanud. Nt. http://www.aripaev.ee/1871/rubr_kinnisvara.html
Tavaliselt on kinnisvarakrahhi jutud aasta algust ilmestanud. Nt. http://www.aripaev.ee/1871/rubr_kinnisvara.html
krahhidest tuleb kinnisvara krahh kõige viimasena
laenukoormuse näitajad pole meil hetkel võrreldavad nende tasemetega, kus mujal crashid ette on tulnud. kui me räägime eluasemetest. ja hästi üldiselt.
kui rääkida kaubanduspindadest, siis siin on olukord minu arust palju ülemeelikum. ma ei saa aru sellest põhjendusest, et meil on 2 korda vähem pindu per elanik kui põhjamaades. kuidas ostujõuga on? seda vahet minu arust ei kompenseeri ka need 3 miljonit turisti - kui arvestada nende poolt siin reaalselt veedetud aega.
kui rääkida kaubanduspindadest, siis siin on olukord minu arust palju ülemeelikum. ma ei saa aru sellest põhjendusest, et meil on 2 korda vähem pindu per elanik kui põhjamaades. kuidas ostujõuga on? seda vahet minu arust ei kompenseeri ka need 3 miljonit turisti - kui arvestada nende poolt siin reaalselt veedetud aega.
mustaks rahaks arvestatakse praegu vist 10-14%
usun endiselt selle ikka seal 20% ringis olema
teine asi muidugi on see kaubakeskused ikka parajalt koorivad kaupmehi
mistõttu neid päris tihti vahetub (ei jõua veel kliendikski saada)
seega kinnisvara ruulib osade kaupmeeste üle
... aga kaubandus ruulis 90nendate algul ja keskpaigas üle kõige
seda rasva nyyd kinnisvarahaid koorivadki :-)
usun endiselt selle ikka seal 20% ringis olema
teine asi muidugi on see kaubakeskused ikka parajalt koorivad kaupmehi
mistõttu neid päris tihti vahetub (ei jõua veel kliendikski saada)
seega kinnisvara ruulib osade kaupmeeste üle
... aga kaubandus ruulis 90nendate algul ja keskpaigas üle kõige
seda rasva nyyd kinnisvarahaid koorivadki :-)
They wanted Internet then, they want real estate now. Looks like a pretty good buy indicator.
Kas on kuskil mujal ka kinnisvaraturg üles mäge liikumas? Nt. USAS või euroopas??
Teadb keegi?
Teadb keegi?
Krahhi tuleb veel natuke oodata...
Korteri ruutmeetri hinnad oleks meil täna nagu kõrgemad kui Soomes - suhteliselt muidugi. Helsingis saab keskmise kuupalga eest 0,7-1,2 ruutmeetrit korterit. Palju meil saab ?
See ei tähenda veel, et oleks langust oodata. Langus tuleb siis kui optimism langeb st
palgad enam ei tõuse kordades (juba täna) , vaid tõusevad mõnedes protsentides.
Siis on pika peale nutt majas kuna arvatavasti tahab keskmine kodanik kunagi ka Elada - praegune ostetud liiga kallis kinnisvara liiga väikese palga kõrval seda ei võimalda.
Siis tekib müügisurve ja hinnad langevad mürinal.......
Korteri ruutmeetri hinnad oleks meil täna nagu kõrgemad kui Soomes - suhteliselt muidugi. Helsingis saab keskmise kuupalga eest 0,7-1,2 ruutmeetrit korterit. Palju meil saab ?
See ei tähenda veel, et oleks langust oodata. Langus tuleb siis kui optimism langeb st
palgad enam ei tõuse kordades (juba täna) , vaid tõusevad mõnedes protsentides.
Siis on pika peale nutt majas kuna arvatavasti tahab keskmine kodanik kunagi ka Elada - praegune ostetud liiga kallis kinnisvara liiga väikese palga kõrval seda ei võimalda.
Siis tekib müügisurve ja hinnad langevad mürinal.......
Ei usu, ega odavamalt müües oma võlakoormat ei likvideeri.
Kuidas palun,
Sul on mill laenu, korter tagatiseks, pool sellest ära makstud. Nüüd müüd selle korteri
poole milliga maha ( "turuväärtus" miljon ) ja kustutad saadud rahaga võlgnevuse.
Müüsin odavamalt ja likvideerisin võlakoorma. m.o.t.t.
Sul on mill laenu, korter tagatiseks, pool sellest ära makstud. Nüüd müüd selle korteri
poole milliga maha ( "turuväärtus" miljon ) ja kustutad saadud rahaga võlgnevuse.
Müüsin odavamalt ja likvideerisin võlakoorma. m.o.t.t.
Mõni ütleb, et kinnisvara, korterite ja maa hulk on piiratud. Minu meelest ei ole. Tallinnas on maad piisavalt, ka kesklinnas. Igasugu sammeldunud lobudikke ja rohumaid on küll, iseasi kas ehitusluba saab. Samuti on Eesti väga hõreda asustusega, nagu Põhja-Soomegi. Jätkub igale mehele krunt ja jääb sööti ülegi.
Kortereid saab juurde ehitada. Mina klammerdun ehitushinna külge. Vana eest üle 70% uue hinnast ei tahaks küll maksta. Ka neid võidakse liiga palju ehitada, nagu kaubanduspinda. Ehitushind tõuseb tempoga, mis jääb THI ja palgakasvu vahele. Tööjõud on oluline sisend. Aga välismaised materjalid ja masinad kallinevad ca. 2% aastas. Kui palgad siin tõusevad 8% aastas ja muud sisendid, mis annavad 40% 2% aastas, on keskmine tõusumäär on 5,6%. Kui üüritulumäär on välja kujunenud neto 6%, siis saab edasi hinnata.
Uusehitiste hinda võib ajutiselt palju tõsta, aga teooria järgi peaks konkurents hinna kulupõhiseks viima. Ehitusfirmasid on küll nagu seeni. Kuna korteruusehitiste osakaal on veel väike, siis ootaks küll uusehitiste buumi Lasnamäe karpide buumi asemel. Siis alaneb ehitushind mastaabiefekti tõttu veelgi. Uute hinnad sisaldavad kindlasti juba praegu krõbedaid juurdehindlusi kasumisse, nagu kinnisvaras kombeks. Kui ainult kekserakond erasektori investeeringuid välja ei tõrju.
Poolas juba olevat pohmell käes. Võiks sealt järele pärida.
Kortereid saab juurde ehitada. Mina klammerdun ehitushinna külge. Vana eest üle 70% uue hinnast ei tahaks küll maksta. Ka neid võidakse liiga palju ehitada, nagu kaubanduspinda. Ehitushind tõuseb tempoga, mis jääb THI ja palgakasvu vahele. Tööjõud on oluline sisend. Aga välismaised materjalid ja masinad kallinevad ca. 2% aastas. Kui palgad siin tõusevad 8% aastas ja muud sisendid, mis annavad 40% 2% aastas, on keskmine tõusumäär on 5,6%. Kui üüritulumäär on välja kujunenud neto 6%, siis saab edasi hinnata.
Uusehitiste hinda võib ajutiselt palju tõsta, aga teooria järgi peaks konkurents hinna kulupõhiseks viima. Ehitusfirmasid on küll nagu seeni. Kuna korteruusehitiste osakaal on veel väike, siis ootaks küll uusehitiste buumi Lasnamäe karpide buumi asemel. Siis alaneb ehitushind mastaabiefekti tõttu veelgi. Uute hinnad sisaldavad kindlasti juba praegu krõbedaid juurdehindlusi kasumisse, nagu kinnisvaras kombeks. Kui ainult kekserakond erasektori investeeringuid välja ei tõrju.
Poolas juba olevat pohmell käes. Võiks sealt järele pärida.
Ausalt öeldes, kui ka hakkab langema, siis mis siis ?
Täitsa ausalt mind, päris huvitab, mis te selle infoga peale hakkate?????
Täitsa ausalt mind, päris huvitab, mis te selle infoga peale hakkate?????
Priitp, kõik oleks hästi, kui sul oleks peale sellist tehingut kuskil elada. Tehingul on mõtet, kui saad olemasoleva elupaiga jõnks odavama vastu vahetada. Kui aga tehingu läbi kaotad kõik... siis seda tehakse vaid pangapoolse surve tulemusel. Nii halvad nüüd ka asjad pole.
Miks oled üürikorterid unustanud.
Minu näide oli äärmuslik, kuigi stsenaarium pole ebatõenäoline. Oletame, et eelmise näite
kuumakse oli 20K. Sa kaotad küll "kõik", aga asudes elama üürile 10K eest oled samas võitnud nii "mõndagi".
Ja paluks mitte targutada, et üürikorter pole "kodu" - terve Vane-Euroopa elab üürikorterites.
Naabermetropol Helsingis on hiljutise uuringu järgi taas ülekaalus üüril elajad.
Priit
Minu näide oli äärmuslik, kuigi stsenaarium pole ebatõenäoline. Oletame, et eelmise näite
kuumakse oli 20K. Sa kaotad küll "kõik", aga asudes elama üürile 10K eest oled samas võitnud nii "mõndagi".
Ja paluks mitte targutada, et üürikorter pole "kodu" - terve Vane-Euroopa elab üürikorterites.
Naabermetropol Helsingis on hiljutise uuringu järgi taas ülekaalus üüril elajad.
Priit
ja vaesem rahvas soomes maksab yyri KELA (kansalais eläkelaitos) abiga (kuni 100%).