No eks riigil on ka võimalik maandada oma majandust ainult enda võimaluste piires. Aga põhimõtteliselt olen nõus. Iga süsteem peaks oma liikmeid kaitsma. Küsimus on ainult selles, kus on kaitsmise ja teiste arvelt vahendite kulutamise piir. Kas ühed ühiskonna liikmed peavad teiste ülepingutamist kinni maksma. Minu arvates ei pea.
Minu meelest on karm kui inimesed teevad/alustavad oma äri ja annavad siis isikliku käenduseNB! limiteerimata kujul või pandivad maja/korteri ettevõtte kohustuste katteks.
Ja isegi nn. buumi ajal on kinnisvara arendades imelihtne endale vesi peale tõmmata. Analüüsige Hestlingeri/Merirahu projekti kurba lõppu. Ja on veel projekte, mis on suht kurvalt viimase paari aasta jooksul lõpetanud. Korterelamu Süda 10 näiteks....
Alustada võiks laenamisest arendatavale krundile.
Ja isegi nn. buumi ajal on kinnisvara arendades imelihtne endale vesi peale tõmmata. Analüüsige Hestlingeri/Merirahu projekti kurba lõppu. Ja on veel projekte, mis on suht kurvalt viimase paari aasta jooksul lõpetanud. Korterelamu Süda 10 näiteks....
Alustada võiks laenamisest arendatavale krundile.
Roosa leht on jälle temaatika üles võtnud (eilne leht ja tänane leht)
Isiklikult ei usu kinnisvarahindade märkimisväärset üldist langust, kuid mind huvitab, kas spekulatiivse olemusega kinnisvarainvestorid võiksid aastases perspektiivis rahutuks muutuda? Rahutuks muutuda mitte siis tingimata hindade languse tõttu vaid kahaneva tootluse tõttu.
Kas see raha võiks hakata mingil hetkel teed otsima väärtpaberiturule, kas siis otse või läbi fondide? Praegu tundub küll valdav seisukoht ümberringi olevat, et "ainus õige investeering on kinnisvara" ja päris suure kontingendi suhtumine väärtpaberitesse või fondidesse kui alternatiivi tundub olevat enam kui skeptiline. Kas langev tootlus kinnisvaraturul võiks panna neid seisukohti revideerima ja tuua osa investoreid kinnisvarast väärtpaberitesse? Mitte et ma arvaks, et see potentsiaalne juurdetulev raha lääne fondide vahenditega võrreldes märkimisväärne oleks ja hindu väga mõjutada suudaks, aga huvitaks protsess kui selline. Arvamusi?
Isiklikult ei usu kinnisvarahindade märkimisväärset üldist langust, kuid mind huvitab, kas spekulatiivse olemusega kinnisvarainvestorid võiksid aastases perspektiivis rahutuks muutuda? Rahutuks muutuda mitte siis tingimata hindade languse tõttu vaid kahaneva tootluse tõttu.
Kas see raha võiks hakata mingil hetkel teed otsima väärtpaberiturule, kas siis otse või läbi fondide? Praegu tundub küll valdav seisukoht ümberringi olevat, et "ainus õige investeering on kinnisvara" ja päris suure kontingendi suhtumine väärtpaberitesse või fondidesse kui alternatiivi tundub olevat enam kui skeptiline. Kas langev tootlus kinnisvaraturul võiks panna neid seisukohti revideerima ja tuua osa investoreid kinnisvarast väärtpaberitesse? Mitte et ma arvaks, et see potentsiaalne juurdetulev raha lääne fondide vahenditega võrreldes märkimisväärne oleks ja hindu väga mõjutada suudaks, aga huvitaks protsess kui selline. Arvamusi?
Muide, ons kellelgi pädevaid andmeid Inglismaa ja Tschehhimaa kinnisvarahindade ja palkade kohta? Esimene kui viimasel ajal karmilt kallinenud ja teine kui juhtiv idariik. Huvitaks kaalutud keskmine korteri ruut pealinnas ja keskmine palk. Samuti huvitaks Tallinna keskmine palk, mitte siis riigi.
Milleks see kõik? No kui võtta Soome vastavad numbrid siis need on laias laastus 1=1, meil siin tundub olevat ruudu hind > kuupalk. Ehk siis meil on vara kallim kui Soomes. Kui arvestada, et palgast järele jääva raha ostujõud on Eestis palju väiksem kui Soomes (hoolimata sealsetest kõrgematest hindadest), siis on vara minu arvates oluliselt kallim kui Soomes ja selle ostmine sissetulekutest oluliselt orjastavam. Kuhu ja miks peaks hind veel tõusma?
Iseenesest ju muidugi võiks. Inglises muide olevat juba raske saada Londoni koolidesse õpetajaid, kuna ( üllatus-üllatus) õpetaja ei saa oma palga eest Londonis elada - ei jätku - kinnisvara on juba nii ränga hinnaga :-)
Ja veel üks huvitav kant meie kinisvaraturul on need müstilised välismaalased, kes nagu räigelt kibeleks siia pappi tassima. Kuna seda loeb nii mõnigi investeerimishuviline, siis kibeleks ma küsima, kas investeerikisd sina täna näiteks Albaania kinnisvarasse kui hinnad tõuseksid seal aastas 50%?
Statistikaameti andmetel oli 2003 III kv keskmine palk Tallinnas 8010 krooni.
kui võtta näiteks Jõgeva, siis seal tuleb ruudu hinnaks 700-800 krooni, mitte rohkem. keskmine palk on ehk 3500. justkui oleks 5 kordne tõusupotentsiaal. tõenäoliselt nii see asi just ei lähe, kuid investeerida võiks praegu just provintsikohtadesse, kus on mingi perspektiiv (töökohad, infrastruktuur, kaubandus jne.). pealinnas ning mujal suuremates linnades, kus hinnad juba pilvedes võib turg jäädagi külgsuunas liikuma ning osad varad pigem odavnevad.
Provintsis viimase aasta jooksul juba toimunud kinnisvarahindade ca 2,5 kordne tõus.
neto, ei ole 3500:
I kvartal 4103
II kvartal 4996
III kvartal 4538
I kvartal 4103
II kvartal 4996
III kvartal 4538
fun > neto mõtles ehk Jõgeva keskmist palka, mitte kogu riigi.. :)
Kogu riigi keskmine palk oli nii madal 1998. aastal. Mõeldi ikkagi Jõgeva maakonna keskmist palka praegu.
(-)
- Pretoni kolis juba ammu Lätti kinnisvara arendama;
- Oberschneider plaanis ka aktiivsema arendustegevuse Poola üle viia;
- Paljud suuremad arendajad nuhivad lõunanaabrite juures maad;
- Nagu 97. aastal jäävad kotti hoidma kohalikud, kes ei viitsi, ei taha või ei saa EU-sse
pikka eurot teenima minna :) !?
- Seoses EUst tuleneva hindade kasvuga peaks reaalpalk vähenema, seega jääb vähem raha ka
KV ostuks.
(+)
- kui just soomlastele pähe ei löö EV-sse invasiooni alustada tänu maksuefektile ja kordi
madalamatele KV jm hindadele;
- tänu maakondades KV hindade hüppelisele kasvule on nii mõnigi realiseerinud kena kopika
eest oma talu koos 30 ha maaga ja soetanud pealinna õppivale võsukesele kena elamise;
- ja vaevalt, et pankades laenupidu ära lõpeb, sest 0 tulumaks võimaldab hoida madlat
intressi, et ikkagi piisav omakapitali tootlus jääks.
= tasakaal!?!?
- Pretoni kolis juba ammu Lätti kinnisvara arendama;
- Oberschneider plaanis ka aktiivsema arendustegevuse Poola üle viia;
- Paljud suuremad arendajad nuhivad lõunanaabrite juures maad;
- Nagu 97. aastal jäävad kotti hoidma kohalikud, kes ei viitsi, ei taha või ei saa EU-sse
pikka eurot teenima minna :) !?
- Seoses EUst tuleneva hindade kasvuga peaks reaalpalk vähenema, seega jääb vähem raha ka
KV ostuks.
(+)
- kui just soomlastele pähe ei löö EV-sse invasiooni alustada tänu maksuefektile ja kordi
madalamatele KV jm hindadele;
- tänu maakondades KV hindade hüppelisele kasvule on nii mõnigi realiseerinud kena kopika
eest oma talu koos 30 ha maaga ja soetanud pealinna õppivale võsukesele kena elamise;
- ja vaevalt, et pankades laenupidu ära lõpeb, sest 0 tulumaks võimaldab hoida madlat
intressi, et ikkagi piisav omakapitali tootlus jääks.
= tasakaal!?!?
Meie(eesti) kinnisvara turul on kaks tugevat aspekti,mida tuleks arvesse võtta.Esimene on see,et laenuraha lõppemisel,vähenemisel võivad tagasilööki oodata ehitusfirmad ja tagajärjeks on neist poolte laostumine.Nende kinnisvaradega mis hetkel laenu eest ostetud ei juhtu midagi,eestlane maksab need laenud ajapikku ära.Aga kõik see juhtub laenuraha lõppemisel.
Eesti on samas nii väike et tavalised majandusreeglid siin ei kehti.See et rahamass peaks pankades lõppema ei ole tõsiselt võetav ja eestlane enne loobub söögist kui elamuaseme laenust,mis tähendab et kui miskit laenuturul muutub siis tarbimislaenude osakaal.Pangad samas jäävad laenu väljastama samas mahus,kirjutavad laenulepinguid ümber väiksema protsendi peale ja üha rohkem hakkab tekkima hüpoteeklaene,mis tegelikult eestis üldse täna moes ei ole ja mis muus maailmas on valdav just erakinnistute osas.
Teine aspekt on välismaiste firmade tulek eestisse oma esindust ja kauplemist arendama.See on lähima viie aasta jooksul kinnisvara arendajatele kuldaeg,sest need otsused mida tõsised välisfirmad siiamaani kaalusid seoses idaeuroopasse laienemisega tehakse euroopa liidu laienemisega ära.Ei tohi ka unustada riigi sektori osakaalu suurenemist(kalevi rentimine ja lumani maja läheb kohe euroliidu kätte).Meie riigieelarve kasvab nähtavasti lähima viie aasta jooksul kaks või rohkem korda ja see on kaudselt ka veski kinnisvara arendajatele.Üheltpoolt riik müüb kogu kinnisvara ja teiseltpoolt rendib selle tagasi.
Eesti on samas nii väike et tavalised majandusreeglid siin ei kehti.See et rahamass peaks pankades lõppema ei ole tõsiselt võetav ja eestlane enne loobub söögist kui elamuaseme laenust,mis tähendab et kui miskit laenuturul muutub siis tarbimislaenude osakaal.Pangad samas jäävad laenu väljastama samas mahus,kirjutavad laenulepinguid ümber väiksema protsendi peale ja üha rohkem hakkab tekkima hüpoteeklaene,mis tegelikult eestis üldse täna moes ei ole ja mis muus maailmas on valdav just erakinnistute osas.
Teine aspekt on välismaiste firmade tulek eestisse oma esindust ja kauplemist arendama.See on lähima viie aasta jooksul kinnisvara arendajatele kuldaeg,sest need otsused mida tõsised välisfirmad siiamaani kaalusid seoses idaeuroopasse laienemisega tehakse euroopa liidu laienemisega ära.Ei tohi ka unustada riigi sektori osakaalu suurenemist(kalevi rentimine ja lumani maja läheb kohe euroliidu kätte).Meie riigieelarve kasvab nähtavasti lähima viie aasta jooksul kaks või rohkem korda ja see on kaudselt ka veski kinnisvara arendajatele.Üheltpoolt riik müüb kogu kinnisvara ja teiseltpoolt rendib selle tagasi.
Täna nagu tundub, et laenuraha, mida eraisikutele pakutakse ei taha otsa lõppeda.
Küll aga HP analüütikute arvutuste kohaselt saavad otsa laenuvõimelised eraisikud, kahjuks. Kurb on ka see, et EW majanduskasv näitab kiiret kahanemist. Seega, kui majanduskasv ei genereeri juurde uut eraisikute laenuvõimet, peab tulema mingi tagasilöök või vähemalt seisak. Huvitav on märkida, et kõik suuremad arendajad on selle oma 2004 aasta plaanidesse juba sisse kirjutanud.
Teine ohumärk on, et "taksojuhid" toimetavad arenduses juba ammu.
Nii siis ,aeg on vähendada laenuhulka ja suurendada sularaha bilansis.
Küll aga HP analüütikute arvutuste kohaselt saavad otsa laenuvõimelised eraisikud, kahjuks. Kurb on ka see, et EW majanduskasv näitab kiiret kahanemist. Seega, kui majanduskasv ei genereeri juurde uut eraisikute laenuvõimet, peab tulema mingi tagasilöök või vähemalt seisak. Huvitav on märkida, et kõik suuremad arendajad on selle oma 2004 aasta plaanidesse juba sisse kirjutanud.
Teine ohumärk on, et "taksojuhid" toimetavad arenduses juba ammu.
Nii siis ,aeg on vähendada laenuhulka ja suurendada sularaha bilansis.
Aga kui "taksojuhid" toimetavad arenduses, siis äkki on neil liiga palju raha või kinnisvara hoopis liiga odav? Vaheltkasud on kindlasti liiga suured, sest muidu ei sumiseks kõik kinnisvaraga seonduv nagu mesitaru. Samas, vaheltkasud olid suured, kuid kas see ka nii jääb?
Mõtlesin natuke selle jutulõime pealkirja peale ja tekkis asja lihtsustatuna ja võimendatuna vaadatuna järgmine mõttekäik:
Eesti elanikkond jaguneb hetkel suurtes piirides kaheks.
a) Ühed, kes ostavad oma maksevõime ülemise piiri peal kinnisvara. Kuna nad vajavad suures mahus raha (rohkem kui teised säästa suudavad) siis laenavad pangad seda neile rõõmsasti välismaalt juurde.
b) Teised, kes müüvad kinnisvara ja saadud süllekukkunud raha eest ei oska muud teha kui importi tarbida. Muidugi kasutavad nad ka kodumaiseid kaupu ja teenuseid, aga milleks?
On muidugi ka kolmas grupp inimesi (ntx ausad börsispekulandid, kes eelistavad eestimaist, aga kuna näide on lihtsustatud, siis nemad jätame välja).
Nüüd on mul ainult üks küsimus - kui kaua meie imepisikese riigi majanduse välistasakaal sellele vastu peab? Seda enam, et kui Ungari forint lähiajal peaks kukkuma, siis pean väga tõenäoliseks rünnakuid ka järgmiste KIE riikide vastu.
Või näen ma tonti?
Eesti elanikkond jaguneb hetkel suurtes piirides kaheks.
a) Ühed, kes ostavad oma maksevõime ülemise piiri peal kinnisvara. Kuna nad vajavad suures mahus raha (rohkem kui teised säästa suudavad) siis laenavad pangad seda neile rõõmsasti välismaalt juurde.
b) Teised, kes müüvad kinnisvara ja saadud süllekukkunud raha eest ei oska muud teha kui importi tarbida. Muidugi kasutavad nad ka kodumaiseid kaupu ja teenuseid, aga milleks?
On muidugi ka kolmas grupp inimesi (ntx ausad börsispekulandid, kes eelistavad eestimaist, aga kuna näide on lihtsustatud, siis nemad jätame välja).
Nüüd on mul ainult üks küsimus - kui kaua meie imepisikese riigi majanduse välistasakaal sellele vastu peab? Seda enam, et kui Ungari forint lähiajal peaks kukkuma, siis pean väga tõenäoliseks rünnakuid ka järgmiste KIE riikide vastu.
Või näen ma tonti?
Samal teemal tänases Eesti Päevalehes Indrek Neivelt: "Eestile stabiilne majandusmudel"
http://www.epl.ee/artikkel_251810.html
http://www.epl.ee/artikkel_251810.html
Velikij, Sa näed tonti...ses mõttes, et kujutad ette, et keegi (ilmselt sionistid või USA valitsus) soovib Eesti majandust rünnata. Asi on ilma igasuguse rünnakutagi nutune. Neivelti toodud Tallinna linn on nutusituatsiooni markantseim näide. Aga kui keegi krooni ründab, siis ilmselt sisevaenlane nt. vennad Reiljanid. See läks nyyd kinnisvarast suht eemale...
järelikult on probleem kas
a) ettevõtlike ideede puudumises või
b) finantssektori ebaefektiivses (jätkusuutliku maj. kasvu aspektist) ressursside jaotamises makrotasandil?
a) ettevõtlike ideede puudumises või
b) finantssektori ebaefektiivses (jätkusuutliku maj. kasvu aspektist) ressursside jaotamises makrotasandil?
probleem on ka selles, et keskkond ei toeta ettev6ttlikust.
sul peab ikka palju raha ja tahet ja j6udu olema, et pinnal pysida.
lihtsalt sured ära kui pyyad innovateda.
no help
sul peab ikka palju raha ja tahet ja j6udu olema, et pinnal pysida.
lihtsalt sured ära kui pyyad innovateda.
no help
Eile mingis uudistekanalis näidati Jaapani kiirrongi mis liigub magnetpadjal ja kiiruseks plaanitakse 500km/h.
Ma siin mõtlesin, et kui saaks sellise rongi liikuma marsruudil Võru-Tartu-Tallinn. Milliseks võiksid sel juhul Võru kinnisvarahinnad kujuneda kui inimesed hakkaksid hommikul rongiga Võrust Tallinna tööle käima. Kinnisvaraarendajate marjamaa kah peaks vist laienema.
Ma siin mõtlesin, et kui saaks sellise rongi liikuma marsruudil Võru-Tartu-Tallinn. Milliseks võiksid sel juhul Võru kinnisvarahinnad kujuneda kui inimesed hakkaksid hommikul rongiga Võrust Tallinna tööle käima. Kinnisvaraarendajate marjamaa kah peaks vist laienema.