krahhist rääkides paar mõtet:
1. Ehitushinnad - tõusevad, ja ilmselt tempokalt.
2. Location location location - üldise majaduselu arenguga kaasnevad nähud nagu kohalike inimeste sissetulekute tõus ja väljamaalaste jätkuv sisenemin vähemalt tallinna kinnisvaraturule tähendab seda, et jätkub inimesi, eks tahavad oma elamistingimusi kas parandada või uutel sisenejatel - lihtsalt tahavad head kohta elamiseks.
Isiklik arvamus - hinnalangus võib tulla mõnes segmendis - magalad, linnalähisoodele ehitatud tikumajad jne. Muudes kohtades on pigem tegu CF planeerimisülesandega - kes kuidas kuumaksu jõuab maksta.
Velikij
Jättes välja selle,et mortgage laenude ajalugu on siinmail kaunis lühike siis milles seisneb Eesti kinnisvaraturu unikaalsus?
Marek Ojaviir
Euroopa kohta leiab mõningaid suhtarve www.portfolio.hu,väga põhjalikke analüüse sisaldavad aga Inglise keskpanga kvartaalsed ülevaated kus viimasel ajal kajastatakse kinnisvaraga seonduvat üha tihedamalt.Veel on teema tasuta saadaval Deutsche Bank Research(dbresearch.com) kodulehel.
Jättes välja selle,et mortgage laenude ajalugu on siinmail kaunis lühike siis milles seisneb Eesti kinnisvaraturu unikaalsus?
Marek Ojaviir
Euroopa kohta leiab mõningaid suhtarve www.portfolio.hu,väga põhjalikke analüüse sisaldavad aga Inglise keskpanga kvartaalsed ülevaated kus viimasel ajal kajastatakse kinnisvaraga seonduvat üha tihedamalt.Veel on teema tasuta saadaval Deutsche Bank Research(dbresearch.com) kodulehel.
Äkki on seisneb see unikaalsus meis kui ühes Euroopa vaesemas riigis ja hindades mis suhtarvult (palk/ruutmeeter) üle mõistuse kõrged ja peatumist pole näha?
ühest küljest on raske uskuda, et südalinnas võiks KV hinnad alaneda, teisest küljest ei oska hinnata palju turul spekulante on ja mitu % spekulantidest on samasugused jopskid a la 97 börsikrahh ("äriprojekt" on üles ehitatud üürimisele tõusva turu tingimustes. kui turg stabiliseerub või peaks kukkuma, siis CF miinuses ja jama majas). Sellised "solgivad turgu" päris hoolsasti, mul on tunne...
Mida see Neivelt siis ütlema pidi? Ärge enam jumala eest pangast (Hansapangast näiteks) laenu võtke kinnisvara soetamiseks??? Ma ei ole Hansa majandusnäitajatega kursis kuid siin keegi kindlasti on - kui suure osa Hansa kasumist moodustab intressitulu eluasemelaenudest? Neivelt ütleb seda mis tema tööandjale kasulik on.
600 000 inimest ei saa eksida - ma arvan, et saab küll, sest suurem osa inimesi on ju lambad. (mina nende hulgas, et keegi mind kahepalgelisuses ei süüdistaks). See väljendub nii paljudes asjades, et sellest võiks mingi entsüklopeedia lausa kirjutada.
Henno tõi juba näite mis juhtub kui 0,25% võrra intress tõuseb. Lisan siia juurde veel küte (gaas, õli, brikett, jne.), elekter, vesi, kanalisatsioon - nende asjade hind tõuseb kindlasti. Lisaks tõusevad teenuste hinnad. Uutel korterelamutel vaja tavaliselt sõlmida sellised lepingud - elektrikäit, katlamaja v. soojasõlme hooldusleping, fonolukkude-,väravate-, tõstuste hooldusleping, tulekahjusignalisatsiooni hooldusleping, ventilatsioonisüsteem, kindlustus jne. olenevalt majast.
Niipalju kui mina olen kokku puutunud uute korteriomanikega pole keegi neist nende kuludega arvestanud. Ei usu ka, et palgad sellises tempos kaasa tulevad. Kinnisvarakrahh on ülalöeldu valguses lausa programmeeritud ja on ainult aja küsimus millal see juhtub.
600 000 inimest ei saa eksida - ma arvan, et saab küll, sest suurem osa inimesi on ju lambad. (mina nende hulgas, et keegi mind kahepalgelisuses ei süüdistaks). See väljendub nii paljudes asjades, et sellest võiks mingi entsüklopeedia lausa kirjutada.
Henno tõi juba näite mis juhtub kui 0,25% võrra intress tõuseb. Lisan siia juurde veel küte (gaas, õli, brikett, jne.), elekter, vesi, kanalisatsioon - nende asjade hind tõuseb kindlasti. Lisaks tõusevad teenuste hinnad. Uutel korterelamutel vaja tavaliselt sõlmida sellised lepingud - elektrikäit, katlamaja v. soojasõlme hooldusleping, fonolukkude-,väravate-, tõstuste hooldusleping, tulekahjusignalisatsiooni hooldusleping, ventilatsioonisüsteem, kindlustus jne. olenevalt majast.
Niipalju kui mina olen kokku puutunud uute korteriomanikega pole keegi neist nende kuludega arvestanud. Ei usu ka, et palgad sellises tempos kaasa tulevad. Kinnisvarakrahh on ülalöeldu valguses lausa programmeeritud ja on ainult aja küsimus millal see juhtub.
Rääkides suhtarvudest palk/ruutmeetri hind vms - kas õigem oleks vaadata Eesti palka, Tallinna palka või hoopis Soome palka? Kui võtta viimasest kahest miski keskmine, siis see m2 hind suhtena palka ehk nii kõrge enam ei tundugi.
Tundub et spekulatsioonitase kesklinna korteriturul on kõrge (ehk tühje kortereid on palju). www.city24.ee:s pakutakse näiteks:
Viru Keskuse korterielamus: üürile 22 korterit, müügil 4 korterit
Maakri majas: üürile 10 krt, müügil 8 krt
Paadi tn (sadamaalal, hiljuti valminud): 8 krt üüril, 5 krt müügil
Lootsi tn (Norde Centrumi vastas, valmib alles suvel): 11 krt juba järeleturul müügil
Nii, vähemalt võib väita et vakantsus on kõrge kesklinna korterielamutes. Loomulikult spekulandid ootavad paremat hinda, ja on "teeninud" mitte-realiseeritud kasumi, aga mis juhtub siis kui hinnad enam ei tõuse, kui üürnikke on vaja et üldse midagi oma korterist teenida.
Viru Keskuse korterielamus: üürile 22 korterit, müügil 4 korterit
Maakri majas: üürile 10 krt, müügil 8 krt
Paadi tn (sadamaalal, hiljuti valminud): 8 krt üüril, 5 krt müügil
Lootsi tn (Norde Centrumi vastas, valmib alles suvel): 11 krt juba järeleturul müügil
Nii, vähemalt võib väita et vakantsus on kõrge kesklinna korterielamutes. Loomulikult spekulandid ootavad paremat hinda, ja on "teeninud" mitte-realiseeritud kasumi, aga mis juhtub siis kui hinnad enam ei tõuse, kui üürnikke on vaja et üldse midagi oma korterist teenida.
Laenuteeniduse määr (palju palgast kulub laenudele) on Eestis 6% kandis, Lääne-Euroopas 15% kandis. Raffas ei ole veel ennast laenudest silmini täis tõmmanud - aga küll see ka juhtub.
Soome 90-ndate kinnisvarakrahh sai alguse majanduslangusest, meil seda veel karta pole.
Palgad kasvavad - pidu jätkub.
Teisalt, vaba maad on TLN-s ja TLN ümber piisavalt, hinnad peaks kerkima selepärast et pakumine ületab nõudlust, ehk vaba maad ei jätku - aga kesklinnas on lobudikke piisavalt, mis vajaksid buldooserit.
Hinnad tõusevad hetkel tänu äkitsele üldisele arusaamale, milleks osta vana, kui parem uus ning arendajd EI SUUDA rahuldada tekkinud nõudlust.
Soome 90-ndate kinnisvarakrahh sai alguse majanduslangusest, meil seda veel karta pole.
Palgad kasvavad - pidu jätkub.
Teisalt, vaba maad on TLN-s ja TLN ümber piisavalt, hinnad peaks kerkima selepärast et pakumine ületab nõudlust, ehk vaba maad ei jätku - aga kesklinnas on lobudikke piisavalt, mis vajaksid buldooserit.
Hinnad tõusevad hetkel tänu äkitsele üldisele arusaamale, milleks osta vana, kui parem uus ning arendajd EI SUUDA rahuldada tekkinud nõudlust.
Eks ta ole, et kui tahetakse asju lihtsakoeliselt võtta, siis tõmmatakse ilma mõtlemata aktsiaturu ja kinnisvaraturu vahele võrdusmärk. Börsikrahh saabus aga paari aastaga, kuhu on paariteise aasta jooksul kinnisvarakrahh jäänud, kuigi iga taksojuht ja poliitik susserdab kinnisvaraga?
Ossa ütles välja esimese lihtsa tõe - kinnisvarakrahh ei saa saabuda enne, kui tuleb üldine ja väga järsk majanduslangus. Hetkel seda Allahi abiga ei paista :-)
Ütles välja ka teise tõe - kuna maju ja maad ei saa importida nagu autosid, pole võimalik turgu äkiliselt ja lühikese ajaga täita.
Loomulikult on Stefani näide oluline, kuid peegeldab siiski üksnes spetsiaalselt spekulatsioonile ehitatud "eksklusiivpindade" turgu, mille osakaal kogu elamufondis on tühine.
Henno näite puhul aga on tegu üksnes ühe, suht ebasoovitava, kuid mitte tapva võimalusega. Laenu võttes saab intresside kõikumisest sõltuvust vähendada alati, tasudes neid laenujäägilt, pealegi on oluline laenu pikkus. Kui minu isikliku eluasemelaenu % 2 võrra suureneks, ma vist ei paneks tähelegi. Pealegi, kui ma ei eksi, siis laenumakseteks tohib kulutada 1/3 netosissetulekust - oli vist nii? Ja kui see 33% suurenebki veerandi võrra, nii 40% kanti, mis sellest siis juhtub? Jälle mitte midagi! Mõni õlu jääb joomata - aga ega siis kinnisvara ost-müük seepärast suunda ei muuda!
Mullusel ÄP konverentsil tõdes Leho Siimsen, et inimesed ostavad rohkem väikesi ja odavamaid autosid ning investeerivad selle asemel rohkem kinnisvarasse. See näitab, et kokkuhoiuvõimalusi on küll ja küll ning turul on seega ka piisavalt veel raha, mida kinnisvarasse suunata. Seega hinnatõus jätkub, samuti eestlaste laenukoormusel on veel arenguruumi. Ja kui see ükskord täis saab, siis tuleb lihtsalt hinnastabiilsus.
Ossa ütles välja esimese lihtsa tõe - kinnisvarakrahh ei saa saabuda enne, kui tuleb üldine ja väga järsk majanduslangus. Hetkel seda Allahi abiga ei paista :-)
Ütles välja ka teise tõe - kuna maju ja maad ei saa importida nagu autosid, pole võimalik turgu äkiliselt ja lühikese ajaga täita.
Loomulikult on Stefani näide oluline, kuid peegeldab siiski üksnes spetsiaalselt spekulatsioonile ehitatud "eksklusiivpindade" turgu, mille osakaal kogu elamufondis on tühine.
Henno näite puhul aga on tegu üksnes ühe, suht ebasoovitava, kuid mitte tapva võimalusega. Laenu võttes saab intresside kõikumisest sõltuvust vähendada alati, tasudes neid laenujäägilt, pealegi on oluline laenu pikkus. Kui minu isikliku eluasemelaenu % 2 võrra suureneks, ma vist ei paneks tähelegi. Pealegi, kui ma ei eksi, siis laenumakseteks tohib kulutada 1/3 netosissetulekust - oli vist nii? Ja kui see 33% suurenebki veerandi võrra, nii 40% kanti, mis sellest siis juhtub? Jälle mitte midagi! Mõni õlu jääb joomata - aga ega siis kinnisvara ost-müük seepärast suunda ei muuda!
Mullusel ÄP konverentsil tõdes Leho Siimsen, et inimesed ostavad rohkem väikesi ja odavamaid autosid ning investeerivad selle asemel rohkem kinnisvarasse. See näitab, et kokkuhoiuvõimalusi on küll ja küll ning turul on seega ka piisavalt veel raha, mida kinnisvarasse suunata. Seega hinnatõus jätkub, samuti eestlaste laenukoormusel on veel arenguruumi. Ja kui see ükskord täis saab, siis tuleb lihtsalt hinnastabiilsus.
enz,
mis suhtest "mis nii kõrge ei tundugi" räägid? Soomes on mälu järgi pannes keskmine palk 2K, keskmine ruut 1,5K va Helsingis, kus see on 3K. Sama kehva mälu järgi on Tallinnas keskmine 7K, seega Soome hinnatase eeldaks nii 10K'st keskmist ruuduhinda korterist. Niipalju kui mina kuulutusi olen lugenud, siis Tallinnas hinnad algavad 12K pealt :-)
mis suhtest "mis nii kõrge ei tundugi" räägid? Soomes on mälu järgi pannes keskmine palk 2K, keskmine ruut 1,5K va Helsingis, kus see on 3K. Sama kehva mälu järgi on Tallinnas keskmine 7K, seega Soome hinnatase eeldaks nii 10K'st keskmist ruuduhinda korterist. Niipalju kui mina kuulutusi olen lugenud, siis Tallinnas hinnad algavad 12K pealt :-)
Mälu on sul kehvake jah :-) - kui rääkida vanalinnast ja uusehitustest (mida sa ei maininud) siis küll, kuid need moodustavad kogu eluasemefondist vähemuse.
Enamiku eluasemete hinnad algavad ikka hoopis alla 10K - seega asi igati õige.
Enamiku eluasemete hinnad algavad ikka hoopis alla 10K - seega asi igati õige.
City24 andmetel kipuvad hinnad siiski valdavalt üle 10 000 olema, kasutatud arvutusmetoodikast pärinev viga on muidugi omaette teema ...
Henno, kasutatud arvutusmetoodika ei põhjusta ju viga - see on lihtsalt erinev lähenemine ju, sh ka enda võimalikule kindlustamisele intressitõusu vastu käepäraste vahenditega.
Aga ses osas küll oleme ju ühel meelel, et isegi musteima stsenaariumi korral tõuseks tagasimakse 33%-lt 40-ni ja see ei löö ju küll kedagi uppi!
Aga ses osas küll oleme ju ühel meelel, et isegi musteima stsenaariumi korral tõuseks tagasimakse 33%-lt 40-ni ja see ei löö ju küll kedagi uppi!
500 000 laenu 30 aastaks 4% intressiga - kuumakse 2387 EEK
500 000 laenu 30 aastaks 6% intressiga - kuumakse 2998 EEK
laenumakseteks tohib kulutada 1/3 sissetulekust, siis sellise laenu saaks miski 7200 netoga inimene võtta
vahe intressides 611 EEK on 8,5% netost
Velikij, kas Sa sellist protsentuaalset langust palgas ei märkakski? Sinu tööandjal koidab küll kõva kokkuhoiuvõimalus siis, :)
500 000 laenu 30 aastaks 6% intressiga - kuumakse 2998 EEK
laenumakseteks tohib kulutada 1/3 sissetulekust, siis sellise laenu saaks miski 7200 netoga inimene võtta
vahe intressides 611 EEK on 8,5% netost
Velikij, kas Sa sellist protsentuaalset langust palgas ei märkakski? Sinu tööandjal koidab küll kõva kokkuhoiuvõimalus siis, :)
Hehee, siin ongi suur erinevus! Selles seisnebki kinnisvaraturu unikaalsus, et asi ühtpidi töötab ja teistpidi mitte.
Et kui mu palk langeks 8,5%, siis paneks tähele küll. Ja teeks kisa vms kiireid liigutusi. :-)
Aga kui eluka makse tõuseks 8,5% siis heal juhul paneks tähele, aga mõtleks, et bad luck ja maksaks edasi. Pealegi - ega 2% lambist saa tõusta, see käib ikka 25-50 bp kaupa. Ja siis on see tõus veel vähemmärgatav.
Et kui mu palk langeks 8,5%, siis paneks tähele küll. Ja teeks kisa vms kiireid liigutusi. :-)
Aga kui eluka makse tõuseks 8,5% siis heal juhul paneks tähele, aga mõtleks, et bad luck ja maksaks edasi. Pealegi - ega 2% lambist saa tõusta, see käib ikka 25-50 bp kaupa. Ja siis on see tõus veel vähemmärgatav.
Velikj
Mitte selles pole probleem, et see juba laenu võtnud 7200 netoga vend ei jõua maksta, tema maksab ja sööb makarone nagu Priitp siin vist kunagi mainis - sry kui valele isikule omistasin selle märkuse ...
Aga teine 7200 netoga vend ei saa enam võtta 500 000 laenu, ta peab nüüd 400 000 võtma kõrgema intressi pealt - kuumakse 6% intressiga 2398 ... järelikult peab ka korter olema odavam
Kes neid kalleid kortereid siis ostma hakkab?
Mitte selles pole probleem, et see juba laenu võtnud 7200 netoga vend ei jõua maksta, tema maksab ja sööb makarone nagu Priitp siin vist kunagi mainis - sry kui valele isikule omistasin selle märkuse ...
Aga teine 7200 netoga vend ei saa enam võtta 500 000 laenu, ta peab nüüd 400 000 võtma kõrgema intressi pealt - kuumakse 6% intressiga 2398 ... järelikult peab ka korter olema odavam
Kes neid kalleid kortereid siis ostma hakkab?
Ma tooks valja yhe tugeva erinevuse ja ka probleemi Eesti kinnisvara/ehituse turul vorreldes muu (arenenud) euroopaga. Sellest on kergelt juttu olnud ka aripaevas ja see puudutab ka teisi sektoreid. Toojoud randab valja! Kuna mujal makstakse rohkem palka ja toojoud saab vabalt liikuda (ja seda on hakatud yha uljamalt ara kasutama) siis see on suureks surveks palgatousule. Tosta palka, voi aja ari ilma tootajateta.... Mis siis ootab Eestit ees, aareala staatus voi kiire keeriselaadne yhtlustumine muu euroopaga?
Iiri-s
Miinimum palk 7eur/tunnis
Üüritakse korterit Dublin-is 500 euri/kuus (2 tuba + 2 vannituba)
Kas meie üürihinnad vs palk ei ole mitte paigast ära.
Nagu ma aru saan olete koik kindlad, et maybe maksed tousevad koos intresside tousuga aga palgad ja see 40% neist on raudnael. Mida teeb aga turg siis kui t88puudus t6useb 10%? V6i palgad kukuvad? V6lgu j@@dakse pankadele. Pank saab ainult kas v6lgasid ajatada ja loota et asi paraneb v6i siis v6tta see kinnisvara k@est ning panna myyki samal turul kus asi niigi pees on, viies sellega asja veelgi enam kreeni.
tonuonu, spekulatsioon teemal, et palgad (keskmiselt mõistagi) kukuvad, on küll väga tänamatu. Ehk siis teoreetiliselt võimalik, kuid see võimalus on praktikas imepisike lihtsalt.
Tööpuudus saab niipalju tõusta ainult juhul kui majanduses midagi totaalselt untsu läheb - ja sellisele variandile sai ka vihjatud - siis on kinnisvarakrahh tõesti võimalik. Muidu mitte.
Tööpuudus saab niipalju tõusta ainult juhul kui majanduses midagi totaalselt untsu läheb - ja sellisele variandile sai ka vihjatud - siis on kinnisvarakrahh tõesti võimalik. Muidu mitte.