Ma ütleksin, et Newsec on hindamisega kõvasti puusse pannud. USAs saaks arvatavasti need investorid, kes Newseci hindamise avaldamisest osakuid ostnud, kahju hüvitamist nõuda. Meie õigussüsteem on aga veel liivakastis.
Sellised varad ongi hindamatud.
BHF Q1 2025 tulemused väljas ja eks siin kokkuvõttes jälle üks pettumus ole.
Fondijuht Karotam elab mingis naiivses maailmas, kus on OK oodata 2-3a objektide täitumuse kasvu põhimõttel “teeme strateegilisi otsuseid ja leiame meie objektidesse sobivaid rentnikke” ning teise käega ühmates, et kinnisvaraturg on väga väljakutserohke ja rentnikke pole lihtne leida. Sellises olukorras sa ei valigi, vaid võtad sisulselt esimesed rentnikud sisse ja hakkad raha teenima! Tühi objekt on kulu!
Viimatised saavutused on siis GC-sse Sinsay ja Europasse Lindex. Kas me tõesti ootasime aastaid, et kvaliteetrentnikena sisse tuua 4 euroseid trussikuid müüvad poekesed? Lindexil on Eestis mitu poodi ning Sinsay on üldse näiteks Viljandis kusagi bussijaama teisel korrusel ammuilma olemas. Mul ei ole Sinsay ja Lindexi vastu mitte midagi ja need on ausad poed, lihtsalt ootused “kvaliteetsete rentnike” osas on nii kõrgeks aetud selle pika ooteperioodi ajal, et arvasin, et Artea pank ise avab Europas varsti uue peakontori.
Miks pettumus?
Rahadega käiakse ümber kehvasti. Iseenesest on Eesti objektide täitumus väga korralik 97%. Leedu 85% on kehva (2 objekti) ning Läti katastroofiline 70%. Üheks põhjuseks Lätis on S27 hoone, kus Riia rahvusvaheline kool sügisest sisse kolib. Esmalt maksab BHF korraliku raha fitoutide tegemiseks ja siis hakkab tulu teenima alles viimases kvartalis. Aasta otsa ainult kulu ja null tulu. Samal ajal Eften teeb kuu-paariga liigutused, et tühjaks jäävad objektid müüa või Menulio 7 hoones käib ehitustegevus, et juba peagi uued üürnikud sisse saaks kolida.
Finantskulud on NOI suhtes täiesti käest ära läinud. Endisest kolmandikust on saanud tänaseks sisuliselt olukord, kus 100% NOI läheb finantskulude katteks. 6k euribor on Q4 2023 alates langenud 4,2% pealt 2,2% juurde, kuid BHFi finantskulu on sama perioodiga veidi kasvanud. Tegin Adjusted Ärikasum mõõdiku ehk võtsin välja kinnisvara müügist saadavad kasumid-kahjumid ja ümberhindlusest tekkivad kasumid-kahjumid. Kui seda numbrit võrdlen NOI-ga, siis viimati oldi kasumis 23Q2. Peale seda on fond raha põletanud.
Minu ootus eelmisest suvest saadik on olnud, et Q2 peaks olema pöördeline ja kui siis ka mitte, siis võib selle investeeringu maha kanda. Tees oli euribori langus (on juhtunud) ja täitumuse kasv (on kasvanud vähem kui lootsin), et nn Adjusted Perioodi kasum saada plussi.
Ca 2-3 miljonit eurot on teenimata jäänud viimase 3a jooksul tänud “strateegiliste rentnike otsingutele”. See on päris kuritegelik kui üüriturg on kehvas seisus. ASAP on vaja saada Europa SC ja Galerijas üle 90% täitumuse lävendi.
Mis edasi?
Leedukad on päris agressiivselt fondiosakuid hakanud kokku ostma ja on praegu suurimaks investoriks. Nende suur huvi näitab, et varad on alahinnatud, kuid nende suur huvi tähendab ka seda, et heategevust ei tehta. Müts tõmmatakse pähe väikeinvestoritele, küsimus on, et kuidas? Lubati küll paari kuu jooksul välja tulla suure plaaniga kuidas edasi aga vaevalt see midagi liiga head tuleb. Turg seda ei usu, sest leedukad on kvartaliga 23,8 miljonit osakut turult kokku kraapinud ilma hinda tõstmata.
Mis edasi, vol2
Fondijuht Karotam võiks nüüd veidi jagada reaalseid plaane ka sellest kuidas on kavatsus kvartaalne miinus positiivseks pöörata. Europa SC näitel oleme juba aastaid kuulnud, et kohe-kohe saavad fitoutid tehtud ja asjad lähevad paremaks. Postimaja ja CC Plaza on selle parim näide: trammitee saab valmis ja kohe-kohe hakkab turist käima. Trammitee sai valmis ja kohe tuli teade, et kaalutakse varade müüki. Ei ole visiooni, ei ole plaani ja ei ole strateegiat. Sellest on kõige rohkem kahju.
24 Likes
Täitsa ulme valdkonda kuulub see, et tal ikka veel seda fondi juhtida lastakse.
Karotam kuulub Milderi ja Kaselaga samasse punti. Aastaid muudkui proovivad aga välja ei tule suurt midagi.
Karotamele soovitaks, et kui ise ei oska, siis kopeerigu Viljari ja Tõnu tegemisi.
15 Likes
See on jama jah,aga veel suurem jama on see, kui visioon, plaan ja strateegia on olemas, aga väikeosanike huvid ei ole selle osa. Leedukad on varade väärtuse ja potentsiaaliga tänaseks väga hästi kursis ja nõukogu ka nende oma. Kui nad tahaks juhti vahetada, siis nad teeks seda.
CCPlaza ja Postimaja müük võib nende portfelli arvestades olla ka investoritele parim lahendus kallist võlast vabanemiseks. Millegipärast aga ei ole kuulda arengutest ning ehk Q2 toob ka selles osas selgust.
1 Like
Liiga kallilt ostetud vara, mida rahastati võlakirjadega, millede aegumised kuhjusid. Leedukad ilmselt plaanivad ülevõtmist. Sellises kombinatsioonis tähendab see ilmselt “investorile” korralikku haircutti.
2 Likes
CC Plaza / Postimaja müük oleks kindlasti mugav. Saaks wealth destructionit portfellist maha. Puhas äritulu oli 2018-2019 paiku 2,4-2,5m€ juures. Möödunud aastal alla 2m€ ning vahepeal on olnud ca 50% inflatsiooni. Yield samuti nõrgem kui kunagi ostuhinnal - seda võtab uus ostja arvesse. Miks mitte käitada nüüd “valmis” saanud objekti mõned aastad ja lükata kulud alla?
Laenu on 21m€ ja müügihind jääb 33m€ kanti, seega LTV ca 64%. 12m€ jääks kätte aga senist käitumismustrit teades makstaks 5m€ võlakirja tagasi ja ülejäänud 7m€ oleks jälle fitoutide jaoks mõnusalt olemas. 5m€ võlakirja ennetähtaegse tagastamise eest saaks veel sada-paarsada tuhat intresse trahviks tasuda.
Mõned nopped veel aruandest. Siin selgitatakse põhimõtteliselt ära, et täitumuse kasvuga kiiret pole - teeme asju ettevaatlikult ja püüame suurendada. Mulje selline, et kui välja ei tule, siis pole ka hullu.
Siin omakorda selgitatakse, et keerulisel turul on rentnike leidmine… keeruline.
SKY taheti maha müüa esimeses järgus. Ometigi teenib keskus konteksti arvestades korralikku raha ja ei nõua kulutusi. Võib-olla peaks sarnast loogikat ka muude objektide puhul kasutama, et ei ehitata valimatult kõike ja kõigile, vaid mõni bling-bling jääb tegemata ja kulusid tõmmatakse kokku. Postimaja tulude vähenemine 9% on müstika. Keskus 100% välja renditud ja tulud langevad.
North Staris vabanes 9% pinnast ja kadus 20% tulust. Kuidas seda üldse mõista?
Aastaid peale COVID19 algust jõuti lõpuks arusaamisele, et halduskuludega tuleks tegeleda. Kuidagi täiesti mööda on läinud sellest fondist kriisijuhtimine. Muidugi pole aru saada, mis halduskuludest on jutt. Tahaks kohe võtta kasumiaruandest “halduskulud” aga tegelikult mõeldakse ilmselt kulutusi, mis jäävad topline ja NOI vahele ehk eesmärk on NOI osakaal renditulust tõsta 90% kanti (praegu ca 80%). Hea, et see tõdemus lõpuks kohale jõudis (tahaks loota, et aitäh ei pea ütlema Gene Investmentsile.
Kulda tuleb raportist muidugi veel ja kõike ei jõua siia kirja panna.
12 Likes
Minu arusaamise järgi oli fondil kvartali lõpu seisuga 12,8m€ kontol ehk koos CCP+PM rahaga saaks kogu võlakirja ja porstu kallimaid laene maha.
Kvartaalselt põletavad raha + “fitoutid” vajavad raha. Kontol oleva raha eest saaks palju aga seal on mingi tardumine ja ilmselt kulub see raha lihtsalt lõpuks näppude vahelt ära.
2 Likes
Mitte et ma Araka fänn oleks, aga Arakas ütles möödunud buumi ajal mitmel pool otse ja kaudselt, et üks hea konkurent ostab liiga kallilt. Paraku oli tal õigus.
3 Likes
Teades, et Gene Investments on ostupoolel olnud viimaste kvartalite jooksul, siis siinne karune meeleolu on neile kindlasti positiivselt mõjunud - nad on saanud korralikult osta!
Võrdlesin huvi pärast BHFi ja EfTENi igakuiseid puhasväärtuste aruanded ja järeldus on lihtne: üks jagab infot, teine konstanteerib fakte.
vs
Viimane (ja vist ka ainukene) investoritele suunatud kiri tuli veebruaris 2024. Seal öeldi, et NAVi ja osakuhinna tugev erinevus ei ole aktsepteeritav. Mis on siis selle ajaga juhtunud?
NAV 0,91 pealt 0,68 peale kukkunud ning sulgemishind 0,33€ pealt 0,27€ peale. Aga see on great success, sest NAV ja sulgemishinna erinevus on hakanud kahanema! Veebruaris 2024 kaubeldi ca 64,4% allahindlusega NAVi suhtes, siis märtsis 2025 oli allahindlus vaid 61,6%. Vahepeal on kenasti diluuditud erakorralise osakupakkumisega, et saaks jälle fitoute teha ja natukene ka kunagist viga parandada (kallist võlakirja tagasi maksta).
Homme on BHFi veebiseminar ja sel korral ei viitsi enam isegi küsimusi küsida fondijuhilt. Loogiliselt mõtlev fondijuht teeks endast kõik, et investorid saaksid oma küsimustele vastused (alustades igakuistest NAV raportitest, mis ei sarnaneks valusale kohustusele, vaid heale võimalusele investoreid kõnetada). Adresseerida võiks ka veebruar 2024 kirja ning ausalt välja öelda, et miks ei ole täituvus jätkuvalt seal, kus loodeti juba 2024a lõpuks jõuda? Lõppu lõbusamat: kui Efteni fondil on keskmine intressikulu 4,21% kandis ja langeb, siis miks BHF on ikka kusagil väga kõrgel tasemel ja kas seal on üldse mingit plaani?
10 Likes
Aprilli osaku puhasväärtuse raport oli taaskord sama sisutühi kui eelnevad. Aprilli lõpu seisuga oli 8,2m€ kontol, samas märtsi lõpus oli 12,8m€. Erinevus on 4,6m€ ja sellest siis 3m€ on selgitatav võlakirja tagasimaksega. Kuhu ülejäänud 1,6m€ pandi?
Kuulasin ka vebinari eile nii poole kõrvaga ja kohe alguses tuli pirn ära: "Quite a few tenants now move in in the coming months" - lause, mida on nüüd viimased 2 aastat kedratud korralikult aga täituvus on ikka madal (alla 83%). Kaua võib?
Teine pirn oli see, et 13,1€/m2 osas tunti rõõmu, et natukene on suudetud renti tõsta. Meenutan, et viimased paar aastat on otsitud potentsiaalikaid rentnikke, kes suudavad rohkem maksta. Praktikas on see tees täiesti ümber lükatud. Täituvus jätkuvalt madal ja keskmine rent on sama, mis Q1 2024 oli.
Puudutati ka Gene Investmentsi (Grinvest) küsimust ja seal tundus, et Tarmo oli isegi pahane, et küsiti kas leedukad saavad fondi üle võtta. Ei pidavat saama ja üldse tuntakse Grinvesti inimesi juba aastaid ning kõik on väga hästi. Kuidas see Kremli ütlus kõlas?
Vebinaril puudutati ka pangalaenude teemat (keskmine 5,5% vs Eftenil ca 4,3%) ja seal toodi õigustuseks, et kuna pidid laenu juurde võtma, siis olid kulud ka suuremad. Euribori languse pärituul ei ole seda fondi seni küll kusagile lükanud.
7 Likes
Lisaks on arusaamatu miks fondi juht tahab jutus korduvalt näidata leedukate 29,9% osalust väiksemana “slightly more than 25%…bit more than 25%” . Samas ta kinnitas, et see on jäänud stabiilseks. Kui mingit varjatud agendat ei ole, siis võiks ju fondijuht uhke olla, kui keegi finantsiliselt edukas vana tuttav nii suures mahus usaldab.
Veebinaril selgus, et juhtkonna osalus on umbes 1% ning juht ise pärast vajalike nõusolekute saamist lähinädalatel juurde ostmas (“I hope to complete the purchase of some additional horizon fund units in the coming week or so”).
5 Likes