200k terrassi ehitamiseks? Päriselt? Huvitav, milline on selle tasuvusaeg?
Kuulan H1 2022 veebiseminari. Küsimused:
- mõni kuu tagasi oli hirmsasti vaja osakute tagasiostuprogramm kinnitada, nüüd kuuleme, et raha on vaja muude tegevuste jaoks; kumb siis on? kas tühistame tagasiostuprogrammi siis ära, et oleks selge, et fond ei ostaks osakuid tagasi (kuni) NAV-i (!) pealt; kas investoritel (ostjatel) on tõesti vaja, et fond ise konkureerib ostjatega turul?
- üürnikele tehakse discounte. Milline fondi tingimuste punkt lubab teha selliseid kingitusi? Kas allahindlused on seotud tingimusega, et edaspidi üüri tasumisel viivitusi ei tule? Või on lihtsalt kingitus? Kuidas sellistes olukordades olla kindel, et f-valitseja või f-juht pole huvide konfliktis?
- CC Plaza ja Postimaja vahele hakatakse ajama detailplaneeringut, mis lubab elukondlikku pinda? Esiteks, see võtab Tallinnas 5+a. Valmis saab siis kui konjunktuur on veelkord muutunud. Üürnikud seda ehitusperioodi ilmselt ei üle ei ela või nõuavad pöörast discounti. Kas sellise asja ajamine pole väärtuse põletamine? Vist ei oleks, kui detailplaneering oleks tehtud selleks, et vara müüa kõrgema hinnaga. Kus on arvutused, samas arvutusi pole mõtet praeguses segases olukorras mõtet väga teha? Kui praeguste projekteerimistingimuste pealt ei saa vajalikku asja ehitada (aga miks siis ei saa?), siis miks mitte üldse pidurit tõmmata sellele kinnisideele? Kui palju on kulunud raha senistele plaanidele, mis on nüüd ahjus? Väike sisekaemus ja enesekriitika vajalik.
- kui suur on fondivalitseja ja teise lähikondsete omaosalus fondis? kus seda dünaamiliselt näeks?
- mõni kuu tagasi oli hirmsasti vaja osakute tagasiostuprogramm kinnitada, nüüd kuuleme, et raha on vaja muude tegevuste jaoks; kumb siis on? kas tühistame tagasiostuprogrammi siis ära, et oleks selge, et fond ei ostaks osakuid tagasi (kuni) NAV-i (!) pealt; kas investoritel (ostjatel) on tõesti vaja, et fond ise konkureerib ostjatega turul?
- üürnikele tehakse discounte. Milline fondi tingimuste punkt lubab teha selliseid kingitusi? Kas allahindlused on seotud tingimusega, et edaspidi üüri tasumisel viivitusi ei tule? Või on lihtsalt kingitus? Kuidas sellistes olukordades olla kindel, et f-valitseja või f-juht pole huvide konfliktis?
- CC Plaza ja Postimaja vahele hakatakse ajama detailplaneeringut, mis lubab elukondlikku pinda? Esiteks, see võtab Tallinnas 5+a. Valmis saab siis kui konjunktuur on veelkord muutunud. Üürnikud seda ehitusperioodi ilmselt ei üle ei ela või nõuavad pöörast discounti. Kas sellise asja ajamine pole väärtuse põletamine? Vist ei oleks, kui detailplaneering oleks tehtud selleks, et vara müüa kõrgema hinnaga. Kus on arvutused, samas arvutusi pole mõtet praeguses segases olukorras mõtet väga teha? Kui praeguste projekteerimistingimuste pealt ei saa vajalikku asja ehitada (aga miks siis ei saa?), siis miks mitte üldse pidurit tõmmata sellele kinnisideele? Kui palju on kulunud raha senistele plaanidele, mis on nüüd ahjus? Väike sisekaemus ja enesekriitika vajalik.
- kui suur on fondivalitseja ja teise lähikondsete omaosalus fondis? kus seda dünaamiliselt näeks?
Minu interpretatsioon vebinarist:
- tagasiostuprogramm aktiveeriti 3a perspektiiviga. Kui kapitali jääb üle, siis on üks võimalus osta tagasi fondiosakuid. Kui SKY ja Lincona peaksid müüdud saama, siis võiks ca 15 miljonit vaba kapitali tekkida ja selle investoritele väljamaksmise asemel on võimalus näiteks osakuid osta, laene refinantseerida jne. Tegu on tööriistaga, mitte konkreetse plaaniga nüüd igapäevaselt tagasioste teha.
- Üürnikele tehtavad allahindlused on suuresti seni kahel põhjusel juhtunud: (1) renoveerimine ja (2) COVID. CC Plaza maja vaadates on küsimus selles, et kui koroonaga kino kinni pannakse, siis kuidas edasi? Kas küsida täisrenti, lõhkuda suhted või tulla kliendile vastu ja hoida teda? Renoveerimise kontekstis on see, et kuna tekitatakse ebamugavusi klientidele, siis on antud veidi soodustust ja see võiks hiljem realiseeruda kõrgemas rendihinnas (kinnisvara väärindades). SKY näitel rent oluliselt kõrgemaks peale renoveerimist ei läinud, pigem vastupidi.
- Elukondliku pinna juttu ma vist ei pannud tähele? Kaks maja on ikka plaanis kokku ehitada ja kaubandusele-teenustele suunata.
- Fondijuhil on ilmselt alla 50k osaku, sest esimene koosolek Tallinnas ebaõnnestus. Saadi koku 50 211 häält koosolekuks. Lähikondsete kohta ei tea.
- tagasiostuprogramm aktiveeriti 3a perspektiiviga. Kui kapitali jääb üle, siis on üks võimalus osta tagasi fondiosakuid. Kui SKY ja Lincona peaksid müüdud saama, siis võiks ca 15 miljonit vaba kapitali tekkida ja selle investoritele väljamaksmise asemel on võimalus näiteks osakuid osta, laene refinantseerida jne. Tegu on tööriistaga, mitte konkreetse plaaniga nüüd igapäevaselt tagasioste teha.
- Üürnikele tehtavad allahindlused on suuresti seni kahel põhjusel juhtunud: (1) renoveerimine ja (2) COVID. CC Plaza maja vaadates on küsimus selles, et kui koroonaga kino kinni pannakse, siis kuidas edasi? Kas küsida täisrenti, lõhkuda suhted või tulla kliendile vastu ja hoida teda? Renoveerimise kontekstis on see, et kuna tekitatakse ebamugavusi klientidele, siis on antud veidi soodustust ja see võiks hiljem realiseeruda kõrgemas rendihinnas (kinnisvara väärindades). SKY näitel rent oluliselt kõrgemaks peale renoveerimist ei läinud, pigem vastupidi.
- Elukondliku pinna juttu ma vist ei pannud tähele? Kaks maja on ikka plaanis kokku ehitada ja kaubandusele-teenustele suunata.
- Fondijuhil on ilmselt alla 50k osaku, sest esimene koosolek Tallinnas ebaõnnestus. Saadi koku 50 211 häält koosolekuks. Lähikondsete kohta ei tea.
0,84€ peale on korralik pakk müüki pandud. Kuna aga tagasiostuprogrammil on omad mahulised piirangud peal, siis võib see esialgu kaasa tuua müügisurve. Rootsis hind kaupleb madalamal tasemel (8,6 SEK = 0,81€).
Võib vaid spekuleerida, et kas suuremaid pakke hakkab nägema nüüd rohkem?
- euribor kiirelt tõusmas > intressikulu kasv > vähem saab välja maksta
- väljamaksete ajatamine 4 korra asemel 2x aastas. Isegi kui summa jääb aasta baasil samaks, siis 4x raha investori käes on turvalisem kui 2x riskiga, et äkki tõmmatakse 1x või 0x peale.
Hi, what`s happening with NHCBHFT? Is it going to cut dividends or some bad tenants appeared?
Neither, NAV is stil like 1.15€ or something, the market is bit shaky thanks to our neighbor.
Rootsi börsil tehti eile tehinguid isegi 7 SEK pealt (0,64€) ja see märgib seni madalaimat hinda, mida ühe osaku eest pakutud alates börsil noteerimisest.
- Vahepeal on peale tulnud nii palju infot, et Rootsi börsil toimub osakute de-noteerimine ja asendamine SDRidega (Swedish Depository Receipt) ehk Rootsi hoidmistunnistustega.
- Viimane kauplemispäev osakutel 13.10 ehk kuni sinnani võib turul näha veel erinevaid tehinguid - ilmselt ka emotsioonidest tulenevaid otsuseid iga hinnaga osakud maha müüa (suurem volatiilsus).
- Osakute konverteerimine SDRideks tuleb kinnitada, kõik kes seda ei tee, siis nende osakud müüakse turul maha ja raha kantakse kontole. Seega sunnitud müügisurve tulemas? Otsustama peab hiljemalt 4. novembriks, järelikult peale seda aega hakkab realiseerimine pihta.
- Millal hakkavad SDRid kauplema? Pole veel teada.
- Pole kuulda midagi tagasiostuprogrammist. Teoreetiline konstruktsioon: kuna odavmüüki ilmselt tuleb, siis on fond valmis osakuid tagasi ostma ja nii likviidsust pakkuma? Küll aga on seal omad piirangud ees, seega kogu mahtu fond ise ära osta ei saa. Tuleb mõni suurem stabiliseerima?
- Vahepeal on peale tulnud nii palju infot, et Rootsi börsil toimub osakute de-noteerimine ja asendamine SDRidega (Swedish Depository Receipt) ehk Rootsi hoidmistunnistustega.
- Viimane kauplemispäev osakutel 13.10 ehk kuni sinnani võib turul näha veel erinevaid tehinguid - ilmselt ka emotsioonidest tulenevaid otsuseid iga hinnaga osakud maha müüa (suurem volatiilsus).
- Osakute konverteerimine SDRideks tuleb kinnitada, kõik kes seda ei tee, siis nende osakud müüakse turul maha ja raha kantakse kontole. Seega sunnitud müügisurve tulemas? Otsustama peab hiljemalt 4. novembriks, järelikult peale seda aega hakkab realiseerimine pihta.
- Millal hakkavad SDRid kauplema? Pole veel teada.
- Pole kuulda midagi tagasiostuprogrammist. Teoreetiline konstruktsioon: kuna odavmüüki ilmselt tuleb, siis on fond valmis osakuid tagasi ostma ja nii likviidsust pakkuma? Küll aga on seal omad piirangud ees, seega kogu mahtu fond ise ära osta ei saa. Tuleb mõni suurem stabiliseerima?
Tundub, et juba iga nädal võib raporteerida uutest hinnapõhjadest. Rootsis on asi juba päris käest läinud, sest tehinguid tehakse alla 6 SEKi: viimatine tehing 5,7 SEK pealt ehk 0,52€. See annab fondi turukapitalisatsiooniks ca 62m€.
,,Väärtpaber on vaatlusnimekirjas'' staatus vast hinnale hästi ei mõju.
Baltika ja Silvano seltskonnas, siis hetkel tiksumas - ei ole just parim seltskond kellega ühe pildi peal olla.
Mul endal täitsa portfellis olemas ja mõtisklen hetkel teema üle: euribor vs dividend...
Baltika ja Silvano seltskonnas, siis hetkel tiksumas - ei ole just parim seltskond kellega ühe pildi peal olla.
Mul endal täitsa portfellis olemas ja mõtisklen hetkel teema üle: euribor vs dividend...
Vaatlusmärke osas peab nüüd korra otsa vaatama börsi reglemendile, kust saab välja lugeda järgmist: "Täiesti uue põhimõttena on kehtestatud vaatlusmärke kasutamise võimalus, mille kasutamise eesmärk on turul osalejate tähelepanu juhtimine väärtpaberi või selle emitendiga seotud olulistele asjaoludele, sealhulgas noteerimise lõpetamise taotluse esitamine, ajutised makseraskused jms. Vaatlusmärke kasutamine ei too kaasa mingeid piiranguid ega erisusi emitendile ega tema väärtpaberiga kauplemisele."
Tundub küll langeva noa püüdmisena, aga läksin üle pika aja ostupoolele.
Laenude maturity profiil ei sisesta just erilist kindlust ning H1 esitluses ei saanud ka dividendide osas selget vastust, aga jääb üle loota, et vähemalt viimasel enam praeguselt tasemelt cuti ei tule.
Laenude maturity profiil ei sisesta just erilist kindlust ning H1 esitluses ei saanud ka dividendide osas selget vastust, aga jääb üle loota, et vähemalt viimasel enam praeguselt tasemelt cuti ei tule.
Kõige suurem risk on täna võib-olla mais aeguv 50M€ võlakiri. Isegi kui suudetakse tähtaega pikendada, siis intress kindlasti enam nii soodne ei jää. Võib-olla oleks üldse tark teha Eftenit ja võlakirjad konverteerida pangalaenudeks, kus põhiosa tagasi makstakse. Keerab portfelli aja jooksul mõnevõrra konservatiivsemaks, sest LTV praegu ikkagi üle 60%. See "raskel ajal võlakirjaturg aitab" teooria ilmselt paika ei pea.
Dividendid küll on suhteliselt hägune pilt. Kui 2021 Q3+Q4 maksti kokku 3,6c välja, siis jahtuva majanduse tingimustes olen ise konservatiivsem ja arvan, et see dividend sinna kusagile 2,5c juurde jääb (70c hinnalt oleks see ca 7,1% dividendi). Nii palju kui fondijuhi sõnavõtte kuulanud olen podcastidest/raadiost/Youtubest, siis tundub, et suurinvestorid on rahul ja otsest vajadust maksimaalset dividendi välja maksta ei ole. Eks seda ka näitab fondi seisukoht, kus viimase kvartaliülevaate kohaselt oli ca 6 miljonit eurot jaotuskõlbulikku kapitali välja jagamata jäänud.
Dividendid küll on suhteliselt hägune pilt. Kui 2021 Q3+Q4 maksti kokku 3,6c välja, siis jahtuva majanduse tingimustes olen ise konservatiivsem ja arvan, et see dividend sinna kusagile 2,5c juurde jääb (70c hinnalt oleks see ca 7,1% dividendi). Nii palju kui fondijuhi sõnavõtte kuulanud olen podcastidest/raadiost/Youtubest, siis tundub, et suurinvestorid on rahul ja otsest vajadust maksimaalset dividendi välja maksta ei ole. Eks seda ka näitab fondi seisukoht, kus viimase kvartaliülevaate kohaselt oli ca 6 miljonit eurot jaotuskõlbulikku kapitali välja jagamata jäänud.
Eile oli siis see päev, kui Rootsis hakkasid SDRid (hoidmistunnistused) kauplema ning 6,25 seki pealt tehti ka tehinguid. Täna on osaku hind mõnevõrra kukkunud 6,13 SEKi juurde, mis eurodes tähendab umbes 0,56€ osakuhinda.
Võib-olla huvitavam on isegi SDRideks konverteerimisega seonduv info, kus öeldi, et ca 92% Rootsis kaubeldavatest osakutest konverteeriti SDRideks ära. Fondil on kokku 119 635 429 osakut, millest 22 599 522 konverteeriti. Ehk siis kokku oli Rootsis suurusjärgus 24,5 miljonit osakut. Suurusjärgus 2 miljonit osakut läheb nüüd sunniviisiliselt müüki ehk mõnevõrra võiks oodata survet hinnale. Tallinnas kaubeldakse samal ajal 0,7€ juures.
Panen veel numbriliselt kirja, et Tallinna börsil on ca 79,5% kõikidest osakutest ja Stockholmis ca 20,5%.
Võib-olla huvitavam on isegi SDRideks konverteerimisega seonduv info, kus öeldi, et ca 92% Rootsis kaubeldavatest osakutest konverteeriti SDRideks ära. Fondil on kokku 119 635 429 osakut, millest 22 599 522 konverteeriti. Ehk siis kokku oli Rootsis suurusjärgus 24,5 miljonit osakut. Suurusjärgus 2 miljonit osakut läheb nüüd sunniviisiliselt müüki ehk mõnevõrra võiks oodata survet hinnale. Tallinnas kaubeldakse samal ajal 0,7€ juures.
Panen veel numbriliselt kirja, et Tallinna börsil on ca 79,5% kõikidest osakutest ja Stockholmis ca 20,5%.
50M€ võlakirjade refinantseerimiseks kavatsetakse uusi võlakirju emiteerida sel korral ka Baltikumi jaeinvestoritele.
Börsiteade
Northern Horizon Capital AS kavandab Baltic Horizon Fondi jätkusuutlikkusega seotud võlakirjade programmi kogumahuga 50 miljonit, mille raames emiteeritaks ühes või mitmes seerias võlakirju järgmise 12 kuu jooksul.
Võlakirjade pakkumine oleks suunatud institutsionaalsetele investoritele valitud Euroopa riikidest ning Eesti, Läti ja Leedu jaeinvestoritele. Võlakirjaprogrammi esimese seeria emissioon plaanitakse lõpule viia 2022. aasta lõpuks või 2023. aasta esimese kvartali jooksul. Plaanitud pakkumise juhtivkorraldajaks on Luminor Bank AS-i Leedu filiaal. Võlakirjaemissioonist saadavaid vahendeid plaanitakse peamiselt kasutada fondi olemasolevate laenude refinantseerimiseks ehk teisisõnu olemasolevate Baltic Horizon Fondi tagamata võlakirjade lunastamiseks. Pärast võlakirjade emiteerimist on plaanis need noteerida Nasdaq Tallinna börsil.
Börsiteade
Sel langusel ei tundu põrandat olevatki, järjekordne -10% nädalaga, Stockholmi hind muidugi veelgi soodsam, seega ka siinsel börsil langemisruumi jagub.
Näis siis, mis H2 dividendidega tehakse, viimase aja divikaid per share vaadates, siis "tootluse % hoidmiseks" vähendatakse neid veelgi.
Ega fondivalitsejal mingit enesekindlust vist pole, lubatud tagasiostuprogrammist pole olnud kippu ega kõppu. Divikate pidev kokkutõmbamine on muidugi hea viis, kuidas aktsiahinda järjest odavamale tasemele viia, võimalik, et see ongi eesmärk? Igaljuhul kvartaalses ülevaates pole ühtegi sõna, mis see suur plaan siis on, aga tugev dividenditootlus on igaljuhul eesmärk, mida järgitakse, seega teame, et kui osaku hind väheneb, siis tootluse õiges vhemikus hoidmiseks vähendatakse ka dividendi :)
Näis siis, mis H2 dividendidega tehakse, viimase aja divikaid per share vaadates, siis "tootluse % hoidmiseks" vähendatakse neid veelgi.
Ega fondivalitsejal mingit enesekindlust vist pole, lubatud tagasiostuprogrammist pole olnud kippu ega kõppu. Divikate pidev kokkutõmbamine on muidugi hea viis, kuidas aktsiahinda järjest odavamale tasemele viia, võimalik, et see ongi eesmärk? Igaljuhul kvartaalses ülevaates pole ühtegi sõna, mis see suur plaan siis on, aga tugev dividenditootlus on igaljuhul eesmärk, mida järgitakse, seega teame, et kui osaku hind väheneb, siis tootluse õiges vhemikus hoidmiseks vähendatakse ka dividendi :)
Fondivalitsejal ei ole 50m€ võlakirjade tõttu praegu soovi ja huvi ilmselt midagi välja öelda. 3 hoonet on praegu müügis, kui õigesti aru sain viimasest webinarist, siis 2 müük on suhteliselt lõpu korral ja äkki juba sel aastal müüakse maha. Suurusjärgus 15 miljonit eurot vaba kapitali võiks tagasi tulla, mida saaks võlakirja refinantseerimisel kasutada. Seega on vaja jätkusuutlike võlakirjadega (ilmselt kogu majapark on varsti roheline ja igasugustele BREEMidele, GRESBidele vastav) suurusjärgus 35 miljonit eurot kaasata. Kuna kampa võetakse jaeinvestorid, siis on kaks indikatsiooni: (1) olemasolevad investorid tahavad välja saada ja (2) intressimäär tuleb kõrgem kui ennem, ilmselt siis 6-8% vahele.
Kuna erinevate ehitustega raha hulk pidevalt vähenes, siis oli regulaarsuse muutmine sisuliselt ainukene võimalus "ellu jääda", nii totter kui see ka poleks. Oktoobriga vähenes raha hulk ca 0,4m€ võrra ja jääk jäi 4,5m€ juurde. Möödunud aasta Q3 maksti välja näiteks 2m€. See teooria ei pruugi olla vale, et tulevane väljamakse (Q1 ajal Q3+Q4 eest) annab tänase hinna pealt selle 6-7% tootlust. :)
Kuna erinevate ehitustega raha hulk pidevalt vähenes, siis oli regulaarsuse muutmine sisuliselt ainukene võimalus "ellu jääda", nii totter kui see ka poleks. Oktoobriga vähenes raha hulk ca 0,4m€ võrra ja jääk jäi 4,5m€ juurde. Möödunud aasta Q3 maksti välja näiteks 2m€. See teooria ei pruugi olla vale, et tulevane väljamakse (Q1 ajal Q3+Q4 eest) annab tänase hinna pealt selle 6-7% tootlust. :)
Keegi ostab ka ?Põhjuseid miks ainult langeb ?
Tänud
Tänud
"TauriA"
3 hoonet on praegu müügis, kui õigesti aru sain viimasest webinarist, siis 2 müük on suhteliselt lõpu korral ja äkki juba sel aastal müüakse maha. Suurusjärgus 15 miljonit eurot vaba kapitali võiks tagasi tulla
See uudis võiks küll lõpuks osaku tõusma panna.
"maniakk"
Keegi ostab ka ?Põhjuseid miks ainult langeb ?
Tänud
Keegi kindlasti ostab ka, sest tehingud ju toimuvad. Kui fond maksab 2023a eest kokku 6c dividendi, siis praegu oleks yield juba 10% juures. Seega küsimus on, et kas maksab? Pigem vist mitte?
"decibel""TauriA"
3 hoonet on praegu müügis, kui õigesti aru sain viimasest webinarist, siis 2 müük on suhteliselt lõpu korral ja äkki juba sel aastal müüakse maha. Suurusjärgus 15 miljonit eurot vaba kapitali võiks tagasi tulla
See uudis võiks küll lõpuks osaku tõusma panna.
Miks? Investoritele müükidest saadavat kapitali kindlasti välja ei jaotata ning G4S hoone müük näitas, et hoonet saab edukalt müüa odavamalt kui osteti. Kes ütleb, et praeguste objektidega sama ei juhtu, eriti praegu, kus kinnisvaraturul on juba raske. Portfellist kaoksid siis kõrge yieldiga objektid, kuid asemele ei tuleks nagu midagi. NOI alla >> madalam osakuhind veidi rohkem õigustatud.
Minu mälu järgi käis 2008 asi samuti. Kas sel fondil oli natukene teine nimi, ei mäleta.
Osta kallilt, müü odavalt!
Aga fondi pidamine ongi turundus ja juhtimistasu.
Aga ajaloost on ka näiteid, kui tabatakse õiget momenti ja sektorit ning teenitakse ühtteist ka " investoritele".
Osta kallilt, müü odavalt!
Aga fondi pidamine ongi turundus ja juhtimistasu.
Aga ajaloost on ka näiteid, kui tabatakse õiget momenti ja sektorit ning teenitakse ühtteist ka " investoritele".