"Impala"
Tänane -7% langus tekistab küsimusi küll. Ühtegi uudist nagu ei leia, miks Horizon niimodi pihta saanud, on kellelgi infot?
Täna tagasiostuprogrammi tõttu osak + 7% üleval :)
Täna tagasiostuprogrammi tõttu osak + 7% üleval :)
Tagasiostuprogramm on tänaseks aktiivne olnud 2 nädalat (alates 30.06.2022), kuid ühtegi tehingut veel raporteeritud ei ole. Põhitingimus on hetkel täidetud (ostuhind < kehtiv NAV) ning täna liikus ka ühe suure pakina 100 000@0,85€, kuid on väheusutav, et tegu on BHFi esimese tagasiostuga. Kui ma ei eksi, siis:
- eelmine kord tehti tehinguid läbi SEBi (kas teenusepakkuja vahetamiseks on põhjust?)
- tagasiostul on piirangud, st päeva jooksul võib tagasi osta mingi perioodi keskmise suhtes 25%
Võib vaid spekuleerida, et kuna välja on hõigatud 2 objekti müüki (ilmselt SKY ja Pirita, sest need sobivad portfelli kõige vähem), siis nähakse ette veelgi suuremat langust ja tagasiostuprogrammiga oodatakse. Lähipäevil ilmselt antakse teada juunikuu NAV ning arvestades, et kooronapiirangute kadumisega on renditulud kasvanud, siis kinnisvara väärtust hinnatakse märkimisväärselt ülespoole (vt EfTENi III fondi).
Tagasioste võib teostada ka Rootsi turult ja seal on hind praegu 8,98 SEKi (0,845 eurot). Hetkel on turuhind 0,85 eurot Tallinnas.
- eelmine kord tehti tehinguid läbi SEBi (kas teenusepakkuja vahetamiseks on põhjust?)
- tagasiostul on piirangud, st päeva jooksul võib tagasi osta mingi perioodi keskmise suhtes 25%
Võib vaid spekuleerida, et kuna välja on hõigatud 2 objekti müüki (ilmselt SKY ja Pirita, sest need sobivad portfelli kõige vähem), siis nähakse ette veelgi suuremat langust ja tagasiostuprogrammiga oodatakse. Lähipäevil ilmselt antakse teada juunikuu NAV ning arvestades, et kooronapiirangute kadumisega on renditulud kasvanud, siis kinnisvara väärtust hinnatakse märkimisväärselt ülespoole (vt EfTENi III fondi).
Tagasioste võib teostada ka Rootsi turult ja seal on hind praegu 8,98 SEKi (0,845 eurot). Hetkel on turuhind 0,85 eurot Tallinnas.
Juunikuu NAViks raporteeriti 1,1215€ (+0,54% võrreldes eelmise kuuga). Kinnisvaraportfelli väärtus kasvas 335,6 miljoni euroni ehk 8,2 miljoni eurot hinnati varasid üles võrreldes viimase hindamisega (31.detsember 2021: 327,4 miljonit eurot).
Üks keegi läks vist NAVi raporti peale närvi ja müüs 4000 osakut Rootsis 7,51 SEKi pealt maha (ca 0,71€/osak). Uus hinnapõhi on jälle tehtud.
Kena siin blogi pidada :-)
Üks keegi läks vist NAVi raporti peale närvi ja müüs 4000 osakut Rootsis 7,51 SEKi pealt maha (ca 0,71€/osak). Uus hinnapõhi on jälle tehtud.
Kena siin blogi pidada :-)
Kas fondi osakuomanike nimekiri on kättesaadav?
Fondi osakuomanike nimekiri vabalt kättesaadav ei ole, vähemalt mitte selliselt nagu aktsiaraamatutele juurde pääseb. Sama teema Efteni uue fondiga.
Mind korraks tõmbas ligi madal hind vs kõrge NAV, kuid süvenedes aruannetesse tundub mulle, et rahavood on ikkagi kokkukuivamiskursil, eriti kui arvestada kõrgenevate intressmääradega.
Viimases kvartalis keskmine intessimäär võlgadelt 2.7%. Võlgasid kokku ca. 60% kokuväärtusest.
Kui arvestada (ilmselt pisut liiale minnes) keskmiseks kuluks 3.3% ( kuid pikemas perspektiivis, ilmselt konservatiivne hinnang), siis saan Q1 numbrite baasil rahavoo orienteeruvaks tootluseks 6.5% vs hetkehind. Vaba raha hulk tundub samuti olevat vähenevas trendis (rahakordaja 2022 0.3 vs 2021 0.9).
Samal ajal on meil intressiriskid, energiariskid, geopoliitilised riskid...
Ise ei osta.
Viimases kvartalis keskmine intessimäär võlgadelt 2.7%. Võlgasid kokku ca. 60% kokuväärtusest.
Kui arvestada (ilmselt pisut liiale minnes) keskmiseks kuluks 3.3% ( kuid pikemas perspektiivis, ilmselt konservatiivne hinnang), siis saan Q1 numbrite baasil rahavoo orienteeruvaks tootluseks 6.5% vs hetkehind. Vaba raha hulk tundub samuti olevat vähenevas trendis (rahakordaja 2022 0.3 vs 2021 0.9).
Samal ajal on meil intressiriskid, energiariskid, geopoliitilised riskid...
Ise ei osta.
Kui koroonaolukorrale saab joone alla tõmmata ja kaubandust enam sulgema ei peaks, siis ma usun, et pigem on tegu taastuvate rahavoogudega. Büroosegment on suhteliselt hästi vastu pidanud aga Europa kaubanduskeskus või ka Galerijas Centrs on paras katastroof (CC Plaza ja Postimaja hübriid vajab ka veel veidi aega). Seal peab ikka päris palju möödalaske korraldama, et olukord selliseks jääks.
Q1 puhul tuleb ka arvestada, et sel aastal G4Si hoonet enam rahavoogudes sees polnud, seega tundub, et aasta baasilt muutuseid pole, kuid tegelikult on.
BHFil on ca 50 miljonit eurot võlakirju 4,25% intressimääraga ja see on null-euribori tingimustes olnud selge kirves pea kohal. Viimasel ajal on 6-kuu euroribor kõvasti hüpanud, mistõttu kindlasti laenukulu suureneb, kuid kuna inflatsioon on olnud kõrge, siis peaks see renditulu kasvatama (indekseeritakse ka inflatsioonitaset).
Eks ta kokkuvõttes selline 4x aastas kupongi maksev võlakirja laadne toode ole :)
Q1 puhul tuleb ka arvestada, et sel aastal G4Si hoonet enam rahavoogudes sees polnud, seega tundub, et aasta baasilt muutuseid pole, kuid tegelikult on.
BHFil on ca 50 miljonit eurot võlakirju 4,25% intressimääraga ja see on null-euribori tingimustes olnud selge kirves pea kohal. Viimasel ajal on 6-kuu euroribor kõvasti hüpanud, mistõttu kindlasti laenukulu suureneb, kuid kuna inflatsioon on olnud kõrge, siis peaks see renditulu kasvatama (indekseeritakse ka inflatsioonitaset).
Eks ta kokkuvõttes selline 4x aastas kupongi maksev võlakirja laadne toode ole :)
Tulumaksu edasilükkamis võimalusega 4x aastas kupongi maksev võlakirja toode. Hetkel tegelen veel positsiooni kasvatamisega aga tulevikus hea lisasissetulek kui tulevikku siin kandis veel muidugi on.
TauriA.
Mis arvad muidu viimase aja kinnisvara maksu ähvardustest? See oleks vist järgmine allapoole vööd löök BHFile.
TauriA.
Mis arvad muidu viimase aja kinnisvara maksu ähvardustest? See oleks vist järgmine allapoole vööd löök BHFile.
Kinnisvaramaks on ikkagi üldine maks ja pihta saaksid kõik, kellel kinnisvara on (sh EfTENi fondid). Pigem teeb murelikuks see, et BHF ei ole minu hinnangul väga hea haldur olnud investoritele. G4S maja osteti kohe peale börsile tulekut (2016), müüdi aga odavamalt 2021 novembris mingisugusel segasel põhjendusel, et hoonesse tuleks kõvasti investeerida, et see oleks energiasäästlik. Kuidas see siis 2016 välja ei tulnud - energiatõhusus on fondile kogu aeg oluline olnud. Või oli siis G4S lihtsalt nii tüütu rentnik, et lihtsam oli kogu maja koos üürnikuga maha müüa?
Enne koroonaaega laieneti julgelt ja osteti portfelli Postimaja, Galerijas Centrs - mõlemad olid suhteliselt agressiivselt hinnastatud (madal yield) ja protsessi mõttes jätsid mulje ahnest suuremõõdulisest lapsest, kes tordilaua ääres esimesena kohal ja kõik tordi omale peab saama. Kui koroonat poleks olnud, siis võib-olla oleks see tees ennast õigustanud.
Kõik need kirjeldatud riskid mõjutavad kõiki turuosalisi, mitte mõnda konkreetset fondi. Seetõttu on olulisem kuidas ja mida fond ise teeb. Eks turuhinna ja NAVi suur vahe võib-olla illustreeribki rohkem seda, et BHFist kui fondihaldurist ei arva turg nii hästi kui näiteks EfTENist, millel NAVi ja turuhinna vahe on fondist sõltuvalt kas pisut negatiivne või üldse positiivne.
Enne koroonaaega laieneti julgelt ja osteti portfelli Postimaja, Galerijas Centrs - mõlemad olid suhteliselt agressiivselt hinnastatud (madal yield) ja protsessi mõttes jätsid mulje ahnest suuremõõdulisest lapsest, kes tordilaua ääres esimesena kohal ja kõik tordi omale peab saama. Kui koroonat poleks olnud, siis võib-olla oleks see tees ennast õigustanud.
Kõik need kirjeldatud riskid mõjutavad kõiki turuosalisi, mitte mõnda konkreetset fondi. Seetõttu on olulisem kuidas ja mida fond ise teeb. Eks turuhinna ja NAVi suur vahe võib-olla illustreeribki rohkem seda, et BHFist kui fondihaldurist ei arva turg nii hästi kui näiteks EfTENist, millel NAVi ja turuhinna vahe on fondist sõltuvalt kas pisut negatiivne või üldse positiivne.
"TauriA"
Kinnisvaramaks on ikkagi üldine maks ja pihta saaksid kõik, kellel kinnisvara on (sh EfTENi fondid). Pigem teeb murelikuks see, et BHF ei ole minu hinnangul väga hea haldur olnud investoritele. G4S maja osteti kohe peale börsile tulekut (2016), müüdi aga odavamalt 2021 novembris mingisugusel segasel põhjendusel, et hoonesse tuleks kõvasti investeerida, et see oleks energiasäästlik. Kuidas see siis 2016 välja ei tulnud - energiatõhusus on fondile kogu aeg oluline olnud. Või oli siis G4S lihtsalt nii tüütu rentnik, et lihtsam oli kogu maja koos üürnikuga maha müüa?
Enne koroonaaega laieneti julgelt ja osteti portfelli Postimaja, Galerijas Centrs - mõlemad olid suhteliselt agressiivselt hinnastatud (madal yield) ja protsessi mõttes jätsid mulje ahnest suuremõõdulisest lapsest, kes tordilaua ääres esimesena kohal ja kõik tordi omale peab saama. Kui koroonat poleks olnud, siis võib-olla oleks see tees ennast õigustanud.
Kõik need kirjeldatud riskid mõjutavad kõiki turuosalisi, mitte mõnda konkreetset fondi. Seetõttu on olulisem kuidas ja mida fond ise teeb. Eks turuhinna ja NAVi suur vahe võib-olla illustreeribki rohkem seda, et BHFist kui fondihaldurist ei arva turg nii hästi kui näiteks EfTENist, millel NAVi ja turuhinna vahe on fondist sõltuvalt kas pisut negatiivne või üldse positiivne.
G4S vist oli rendi lepingut lõpetamas kui mu mälu ei peta. Müüdi kuna hoone ümberkujundamine ei tundunud BHFile hea variandina.
Agressiivsed ostud olid eksimus ja peegeldub osaku hinnas. Eks näis, kas kaevavad august välja ennast. Ise panustan, et kaevavad. ESG skämm on muidugi muret tekitav. Ehitusturu ebastabiilsus samuti. 2 objekti võimalik müük tundub olevat punase lipuna.
ps: suure osalusega olen võib olla sunk cost biased.
Baltic Horizon Fundis oodatakse korralikku tuumatalve ja seda öeldakse päris avalikult välja:
Teise kvartali eest tehakse investoritele väljamakse summas 1,56 miljonit eurot ehk 0,013€/osak. Möödunud aastal samal ajal maksti 0,011€/osaku kohta.
Üldiselt on fondil olnud eesmärgiks välja maksta 80% genereeritud netorahavoost (GNR). GNR oli 2,3 miljonit eurot ehk tegelikult oleks võinud investoritele teha väljamakse summas 1,84 miljonit eurot (0,015€/osak). Kui õigesti mäletan, siis viimase raporti kohaselt olid nad juba suurusjärgus 6,5 miljonit eurot jaotamiskõlblikku raha jätnud investoritele jagamata, seega võib spekuleerida 3 olukorra üle:
1) Rootsi kirik ei soovi väljamakseid (peaks olema üks suurematest investoritest)
2) fond ehitab Leedus büroohoonet ja pangad ei soovi BHFi väga enam jutule võtta kõrge võimenduse tõttu > vaja omakapitali
3) reaalselt oodataksegi tuumatalve
Esimese osas võib tugevalt kahelda: mis kiriku käes, see kiriku oma. Mida suuremad väljamaksed, seda parem (eriti saabuva tuumatalve osas, sest BHFi osakuhind on tavapärase 1,3€ hinnataseme juurest kukkunud juba 0,85€ juurde).
Teise punkti osas võime vaadata LTV poole [(intressikandvad kohustused - raha) / kinnisvaraportfelli bilansiväärtus]
Fondi enda aruannetest võib välja lugeda sellise mõtte:
Kuigi fond kasutab kapitali erinevalt (väljamaksed investoritele, büroohoone ehitus), siis EPRA NAV arvutab raha ja raha ekvivalentide osa maha (sest raha saaks kasutada võlgade tagasimakseks; reaalselt ilmselt mitte nii väga). Trend on aga selgelt olnud up and to the right ja ilmselt tunneb fond ennast turvalisemalt kui kontol on raha järgmise 12-18 kuu perspektiivis rohkem (vt kolmas punkt).
Viimase uudisena otsustati pikaajalist trendi murda ja kvartaalsete väljamaksete asemel toimuvad väljamaksed edaspidi kord poolaasta jooksul. Augustis toimub Q2 eest makse, kuid Q3+Q4 eest makstakse alles tuleva aasta jaanuaris. Dividendiportfelliehitajatele rahavoo mõttes korralik laksakas vastu kõrvu, kuid teiselt poolt - kui tuumatalv tuleb ja kui fond tõesti tagasiostuprogrammi hakkab rakendama, siis võib turul tekkida võimalusi, mis investorite jaoks on head. Eften lõi korraliku kaika maasse Laagri Selveri hoone 1,4% marginaaliga 5 aastaks, tekitades ka BHFis surve, et nüüd tuleb laenumarginaale minna alla kauplema.
Päris huvitav saab näha olema kuidas eelkõige Rootsi investorid Rootsi börsil BHFi osakute käituvad. Me oleme siin harjunud juba, kuid Rootsi jaoks võib BHFi käik olla "Baltikumi risk hakkab realiseeruma ja tuleb ruttu välja saada" samm.
Baltic Horizon Fond plaanib tugevdada oma likviidsuspositsiooni turu eeldatava volatiilsuse tõttu, jättes osa genereeritud rahavoost jaotamata.
Teise kvartali eest tehakse investoritele väljamakse summas 1,56 miljonit eurot ehk 0,013€/osak. Möödunud aastal samal ajal maksti 0,011€/osaku kohta.
Üldiselt on fondil olnud eesmärgiks välja maksta 80% genereeritud netorahavoost (GNR). GNR oli 2,3 miljonit eurot ehk tegelikult oleks võinud investoritele teha väljamakse summas 1,84 miljonit eurot (0,015€/osak). Kui õigesti mäletan, siis viimase raporti kohaselt olid nad juba suurusjärgus 6,5 miljonit eurot jaotamiskõlblikku raha jätnud investoritele jagamata, seega võib spekuleerida 3 olukorra üle:
1) Rootsi kirik ei soovi väljamakseid (peaks olema üks suurematest investoritest)
2) fond ehitab Leedus büroohoonet ja pangad ei soovi BHFi väga enam jutule võtta kõrge võimenduse tõttu > vaja omakapitali
3) reaalselt oodataksegi tuumatalve
Esimese osas võib tugevalt kahelda: mis kiriku käes, see kiriku oma. Mida suuremad väljamaksed, seda parem (eriti saabuva tuumatalve osas, sest BHFi osakuhind on tavapärase 1,3€ hinnataseme juurest kukkunud juba 0,85€ juurde).
Teise punkti osas võime vaadata LTV poole [(intressikandvad kohustused - raha) / kinnisvaraportfelli bilansiväärtus]
Fondi enda aruannetest võib välja lugeda sellise mõtte:
Ühelgi ajahetkel ei tohi Fondi finantsvõimendus ületada 65% varade väärtusest
Kuigi fond kasutab kapitali erinevalt (väljamaksed investoritele, büroohoone ehitus), siis EPRA NAV arvutab raha ja raha ekvivalentide osa maha (sest raha saaks kasutada võlgade tagasimakseks; reaalselt ilmselt mitte nii väga). Trend on aga selgelt olnud up and to the right ja ilmselt tunneb fond ennast turvalisemalt kui kontol on raha järgmise 12-18 kuu perspektiivis rohkem (vt kolmas punkt).
Viimase uudisena otsustati pikaajalist trendi murda ja kvartaalsete väljamaksete asemel toimuvad väljamaksed edaspidi kord poolaasta jooksul. Augustis toimub Q2 eest makse, kuid Q3+Q4 eest makstakse alles tuleva aasta jaanuaris. Dividendiportfelliehitajatele rahavoo mõttes korralik laksakas vastu kõrvu, kuid teiselt poolt - kui tuumatalv tuleb ja kui fond tõesti tagasiostuprogrammi hakkab rakendama, siis võib turul tekkida võimalusi, mis investorite jaoks on head. Eften lõi korraliku kaika maasse Laagri Selveri hoone 1,4% marginaaliga 5 aastaks, tekitades ka BHFis surve, et nüüd tuleb laenumarginaale minna alla kauplema.
Päris huvitav saab näha olema kuidas eelkõige Rootsi investorid Rootsi börsil BHFi osakute käituvad. Me oleme siin harjunud juba, kuid Rootsi jaoks võib BHFi käik olla "Baltikumi risk hakkab realiseeruma ja tuleb ruttu välja saada" samm.
Börsipäeva lõppu veel üks pildikene tähistamaks tagasiostuprogrammi esimest kuud (30.06.2022). Hetkel pole veel ühestki tagasiostust teatatud.
Viimastest kvartaliaruandest saab lugeda dividenditootluse eesmärki:
Viimasest kvartaliväljamakse pressiteatest aga võib tootluse kohta lugeda seda:
Need kaks asja on küllaltki erinevad asjad, mistõttu konstrueerisin ajaloolise dividendimäära sissemakstud kapitali suhtes. Enne koroonakriisi liiguti õiges suunas ning ühel juhul isegi üle eesmärgi, siis alates 2020. aasta 4. kvartalist on eesmärgi alumine ots jäänud pikalt püüdmatuks. Sissemakstud kapitali saab omakorda vähendada läbi osakute tagasiostuprogrammi. Mida suurem on diskonto NAVi suhtes, seda parem (valdavalt kaasati kapitali NAVi lähedal ja hinnalt 1,3 eurot või rohkem).
Viimastest kvartaliaruandest saab lugeda dividenditootluse eesmärki:
Fondi juhtkonna pikaajaline eesmärk on tagada investoritele investeeritud omakapitalilt 7-9% dividenditootlus aastas. Investeeritud omakapitali all mõeldakse alates Fondi börsil noteerimisest (30. juuni 2016) sisse makstud kapitali.
Viimasest kvartaliväljamakse pressiteatest aga võib tootluse kohta lugeda seda:
Väljamakse viimase 12 kuu jooksev tootlus on 6.9%, mis põhineb Tallinna börsil oleva osaku teise kvartali viimase päeva sulgemishinnal.
Need kaks asja on küllaltki erinevad asjad, mistõttu konstrueerisin ajaloolise dividendimäära sissemakstud kapitali suhtes. Enne koroonakriisi liiguti õiges suunas ning ühel juhul isegi üle eesmärgi, siis alates 2020. aasta 4. kvartalist on eesmärgi alumine ots jäänud pikalt püüdmatuks. Sissemakstud kapitali saab omakorda vähendada läbi osakute tagasiostuprogrammi. Mida suurem on diskonto NAVi suhtes, seda parem (valdavalt kaasati kapitali NAVi lähedal ja hinnalt 1,3 eurot või rohkem).
Northern Horizon Capital AS tühistab tagasiostetud osakud 3 kuu jooksul pärast nende omandamist.
Lihtsalt kuna NAVist oli meedias juttu...
Mina, kui talupoeg, ikkagi ei saa aru miks see kõrge NAV hea on ja miks see peaks mind huvitama. See oleks võibolla hea siis kui täna ostan 0.85 eest ja homme müüb fond kõik varad maha ja paneb mulle 1.12 peo peale.
Aga tegelikult 0.85€ eest osaku ostmine annab mulle võimaluse teenida ca 6% üüritootlust/dividendi aastas ja NAV ütleb, et kuskil on turg, kes on valmis objektid ära ostma NAV hinnaga ja teenima seejuures 4.6% üüritootlust.
Vaadates üüriturgu, siis mõneti loogilised numbrid. 6% üüritootlus on Tallinnas juba üpriski hea. Odavaim Mustamäe (peldik) kahetoaline maksab 95k, üüri küsitakse 450 kuus, mis teeb brutotootluseks 5.6% (raha, aja ja -närvikulud mitte sissearvestatud). Mõnedel uusarendusel on üüritootlused isegi 3% ja vähemgi.
Kokkuvõtteks:
-Optimistlik kinnisvarainvestor täna otsib brutotootlust 6-8%, kuid paljud objektid teenivad palju vähem. Baltic Horizoni turuhind on loogiline, pakkudes 6% dividenditootlust/üüritootlust.
-Tallinna üürihinnad üldiselt on väga jalgu jäänud müügihindadele, pakkudes aina väiksemaid tootluseid.
-Kui laenuga ise võimendada ei taha, siis baltic horizonisse raha panek on täna üldjuhul parem investeering, kui et osta ise üürikas ja teenida sellelt 4% brutotootlust miinus närvikulud.
Küsimus Baltic Horizonile - kuidas näete väljavaadet küsida üürnikelt kõrgemat üürihinda praeguses inflatsioonikeskkonnas?
Mina, kui talupoeg, ikkagi ei saa aru miks see kõrge NAV hea on ja miks see peaks mind huvitama. See oleks võibolla hea siis kui täna ostan 0.85 eest ja homme müüb fond kõik varad maha ja paneb mulle 1.12 peo peale.
Aga tegelikult 0.85€ eest osaku ostmine annab mulle võimaluse teenida ca 6% üüritootlust/dividendi aastas ja NAV ütleb, et kuskil on turg, kes on valmis objektid ära ostma NAV hinnaga ja teenima seejuures 4.6% üüritootlust.
Vaadates üüriturgu, siis mõneti loogilised numbrid. 6% üüritootlus on Tallinnas juba üpriski hea. Odavaim Mustamäe (peldik) kahetoaline maksab 95k, üüri küsitakse 450 kuus, mis teeb brutotootluseks 5.6% (raha, aja ja -närvikulud mitte sissearvestatud). Mõnedel uusarendusel on üüritootlused isegi 3% ja vähemgi.
Kokkuvõtteks:
-Optimistlik kinnisvarainvestor täna otsib brutotootlust 6-8%, kuid paljud objektid teenivad palju vähem. Baltic Horizoni turuhind on loogiline, pakkudes 6% dividenditootlust/üüritootlust.
-Tallinna üürihinnad üldiselt on väga jalgu jäänud müügihindadele, pakkudes aina väiksemaid tootluseid.
-Kui laenuga ise võimendada ei taha, siis baltic horizonisse raha panek on täna üldjuhul parem investeering, kui et osta ise üürikas ja teenida sellelt 4% brutotootlust miinus närvikulud.
Küsimus Baltic Horizonile - kuidas näete väljavaadet küsida üürnikelt kõrgemat üürihinda praeguses inflatsioonikeskkonnas?
Kõrge NAV (eeldusel, et turutehingud tegelikult käivad selle taseme pealt) on hea seetõttu, et oskad hinnata kui üle- või alaväärtustatud vara sa ostma hakkad. Kui NAV on 1 sent ja sina maksad selle eest 85 senti, siis varade realiseerumisel pole sul sisuliselt lootust midagi saada. Kui maksad 1 sendi ja saad 85 sendi eest varasid, siis selle likvideerimisel on päris suur tõenäosus oma raha tagasi saada ja lisagi teenida.
Mustamäe või misiganes linnaosa korteritega pole mõtet võrrelda suuri fondiportfelle, kus sees on büroohooned või kaubanduskeskused. Selgelt 2-toalise Mustamäe korteri likviidsus on suurem kui Europa või Galerijas Centrsi ostukeskusel ja isegi kui fondiportfellis oleks kortermajad sees, siis ikkagi iga korteri eraldi müük võtab aega ja vaeva rohkem (pluss selliseid asju üldiselt ei tehta, vaid kogu hoone müüakse järgmisele investorile korraga).
NAVi ja turuhinna võrldus annab veidi aimu investorite usaldusest. Efteni III fondi puhul on asi lihtne: seal pole väga suurt kõikumist senimaani olnud võrreldes BHFiga, mis tähendab, et kapitali säilitamise osas on sinna raha seni olnud mõistlikum paigutada. Üldiselt turu tipus on kõik eufoorias ja keegi ei taha müüa, müügiotsus tuleb ikka turu põhjas, kui must masendus peal on. Juba ainuüksi seetõttu tasub jälgida mida ja kuidas fond asju teeb (näiteks Q2 väljamakse BHFil on selgelt negatiivne sündmus lühiperspektiivis, vaatame kuidas nad tagasioste teevad ja üldist portfellimajandamist kriisi käigus).
Mustamäe või misiganes linnaosa korteritega pole mõtet võrrelda suuri fondiportfelle, kus sees on büroohooned või kaubanduskeskused. Selgelt 2-toalise Mustamäe korteri likviidsus on suurem kui Europa või Galerijas Centrsi ostukeskusel ja isegi kui fondiportfellis oleks kortermajad sees, siis ikkagi iga korteri eraldi müük võtab aega ja vaeva rohkem (pluss selliseid asju üldiselt ei tehta, vaid kogu hoone müüakse järgmisele investorile korraga).
NAVi ja turuhinna võrldus annab veidi aimu investorite usaldusest. Efteni III fondi puhul on asi lihtne: seal pole väga suurt kõikumist senimaani olnud võrreldes BHFiga, mis tähendab, et kapitali säilitamise osas on sinna raha seni olnud mõistlikum paigutada. Üldiselt turu tipus on kõik eufoorias ja keegi ei taha müüa, müügiotsus tuleb ikka turu põhjas, kui must masendus peal on. Juba ainuüksi seetõttu tasub jälgida mida ja kuidas fond asju teeb (näiteks Q2 väljamakse BHFil on selgelt negatiivne sündmus lühiperspektiivis, vaatame kuidas nad tagasioste teevad ja üldist portfellimajandamist kriisi käigus).
Tänud TauriA kasuliku info eest.
Ütleme nii, et tuumatalve ootamine ja rahavarude kogumine halb plaan ei ole, samas midagi üliilusat performance pool ka just näidanud pole. Usutavasti nad tagasiostuprogrammi tuumatalve oodates ka just praegu töösse ei pane...
Ilmselt sõidame siit veel alla, enne, kui ülespoole jõnkse tuleb.
Ilmselt sõidame siit veel alla, enne, kui ülespoole jõnkse tuleb.
Rahavarude kogumise mõttest võib aru saada, kui vaadata pooleliolevat portfelli: büroohoone ehitus Leedus, CC Plaza-Postimaja arendusplaan ning Galerijas Centrsi kontseptsioonimuudatus. Need kõik vajavad lähiajal kapitali ja uusi osakuid emiteerida on täna sisuliselt mõttetu/võimatu. LTV samuti suhteliselt kõrge, et pangalaene juurde küsida, mistõttu osakute väljamaksmise viimine 4 korra pealt aastas 2 korra peale on suhteliselt madalalt rippuva vilja noppimine. Tundub ikkagi puhtalt kaitsestrateegiline otsus ja siit uute objektide omandamist on raske näha, isegi kui diskontod peaksid olema saabuva tuumatalve käigus suured.
Tagasiostuprogramm võib just tööle minna, sest edaspidi on veidi rohkem vaba rahavoogu kasutada tagasiostuks. Dividendi ikka plaanitakse maksta, lihtsalt iga 6 kuu tagant.
Tagasiostuprogramm võib just tööle minna, sest edaspidi on veidi rohkem vaba rahavoogu kasutada tagasiostuks. Dividendi ikka plaanitakse maksta, lihtsalt iga 6 kuu tagant.
"TauriA"
Rahavarude kogumise mõttest võib aru saada, kui vaadata pooleliolevat portfelli: büroohoone ehitus Leedus, CC Plaza-Postimaja arendusplaan ning Galerijas Centrsi kontseptsioonimuudatus. Need kõik vajavad lähiajal kapitali ja uusi osakuid emiteerida on täna sisuliselt mõttetu/võimatu.
CC Plaza-Postimaja arendus on uuesti käima tõmmatud, et lähiajal on kapitali selle tarvis vaja?
CC Plaza-Postimaja arendus on kogu aeg aktiivne olnud, tempo pole võib-olla kõige kiirem.
200k€ on juba kulutatud Reval Cafe terassi ehituseks ehk jah, raha juba kulub.
Q1 raportist:
200k€ on juba kulutatud Reval Cafe terassi ehituseks ehk jah, raha juba kulub.
Q1 raportist:
Varsti saab divikat :)