enda tarbeks korteri ostmine pole käsiteltav oma investeeringute riski hajutamisena kinnisvara tootlusega. küll võib seda vaadelda kui üht pikaajalist säästmisvormi.
korteri/maja ostmine lootuses, et selle hind tõuseb mingis ajahorisondis ükskõik millisel põhjusel, on kõige tavalisem spekamine. võimalused ning vajalikud eeldused sel moel pappi teha on täpselt samasugused nagu ükskõik millise muu kamaga kauplemisel.
karner, ei saa aru miks korteri ostmine pole investeering ja on säästmine. selgita.
reeglina ostab inimene enda tarbeks korteri/maja laenuga, ehk siis plekib ise mingile finantsvahendajale intressi kapitali kasutamise eest, ei mingit tulu ainult kulud sellest. makstes iga kuu laenu või liisingut, täiesti käsiteldav kui säästmine, nii 10-30 aastat omandab tüüp selle objekti mis alles peale seda on 100 prosa tema varana käsiteldav. samas eelpool toodust nähtub, et see on omandatud läbi regulaarse säästmise ehk siis laenu/liisingut tasudes. ega see mõttekäik ei pretendeerigi mingile absoluutsele tõele ning on lihtsalt üks uit- mõte.
ei ole ma sellise lähenemisega nõus. ei peagi 100% vara omanik olema. osa, mis makstud on, kuulub investorile. aktsiainvestoreid on väga vähe kes on 100% ettevõtte omanikud. intressikulu võib käsitleda kuluna selle eest et saad vara kasutada sel ajal kui ise 100% omanik ei ole.
üks viis oma investeeringuid kinnisvara tootlusega hajutada on näiteks Acro Kapitali poolt hallatava kinnivarafondi osakuid osta. ainus probs on vist suhteliselt suures miniimum koguses. ma võin nüüd eksida aga kunagi küsiti 250k või enam.
ega sa kinnisvarafondi puhul ka ühegi objekti 100% omanikuks ei saa.
nagu öeldud oli see üks uit-mõte, kuid liisingu puhul kuulub vara ikka väga üheselt kuni viimase välja ostumakseni liising firmale ning kuni selle hetkeni oled sa rentnik ja intressi maksad sa kapitali kasutamise eest. samas rentnikul puudub reaalne võimalus juba väljaostetud osa käsutamiseks või oma äranägemise jätgi kasutamiseks. kuni väljaostu hetkeni pole ju olulist vahet kas sa liisid autot või maja, esimest ostu ju reeglina investeeringute hulka ei arvata.
ega sa kinnisvarafondi puhul ka ühegi objekti 100% omanikuks ei saa.
fondiosakute omanik oled sa ikka 100 prosa.
abielus olles võib maja omamine ka petlikuna näida kui abikaasaga pole lahusavaralepingut tehtud :-)
fondiosakute omanik oled sa ikka 100 prosa.
abielus olles võib maja omamine ka petlikuna näida kui abikaasaga pole lahusavaralepingut tehtud :-)
liisingu puhul on sul peaaegu alati võimalik vara jääkväärtusega välja osta, st. on võimalik müüa vara sobival hetkel maha. pole näinud lepingut, mis kohustaks vara rentima kogu perioodi lõpuni. investeerimise kohta on ilmselt palju erinevaid definitsioone olemas. mina pole ühtegi kohanud, kus oleks mainitud tunnusena midagi vara 100% omamise kohta või abieluvara lepingu kohta. põhiline tunnus on üldjuhul vara paigutamise eesmärk: vara kasvatamine, tulu saamine. seega on asi suhteliselt subjektiivne: investor defineerib ise omale eesmärgi ja selle alusel selgub kas on investeering või pole. mõni võib endale ju defineerida et liisib omale auto eesmärgil teenida vara kallinemisest, tema jaoks oleks see investeering. teine küsimus on et kas investeering on hea ja tulus. üldjuhul üks halvimaid võimalikest: vara odavneb hirmsa kiirusega, remuntimine ei suurenda väärtust, võtab õli, bensiini ja tehnohooldust jne.
majaga on nii, et kui sa ostad selle endale elamiseks, siis olgugi, et selle väärtus kasvab, sa seda maha müüa ei saa kuna siis ei ole sul kuskil elada. Seega ei ole sul kinnsvara tõusust miskit abi, kuna maja maha müües pead ka ise turuhinnaga uue ostma. Seega jääbki üle ainult intressikulu kapitali kasutamise eest.
fjot, see ei pea ilmtingimata nii olema. näiteks mõneaastane elamine tallinnas mägede korteris on tootnud kordades tulu omakapitalilt (omafinantseering 1/3). teiste kinnisvaraobjektide hinnad nii kiiresti tõusnud pole. korteri müümine võimaldab osta mingi muu objekti. näiteks maja viljandisse või lisaraha olemasolul tallinnasse. samuti võid pensionile jäädes oma suure maja maha müüa ja osta väiksema kui pole vaja lapsi enam majutada ja ülejäänud rahaga lõbusalt pensionit veeta.
Pendel: kui liisingufirma pankrotti läheb, siis oled 100% kõigest ilma, sest sinu kinnisvara loetakse pankrotivaraks.
Väide, et sa oled peaaegu kogu selle kinnisvara kinni maksnud, ei tohiks eriti palju maksta.
Väide, et sa oled peaaegu kogu selle kinnisvara kinni maksnud, ei tohiks eriti palju maksta.
Luuser, siis ära osta liisinguga vaid laenuga.
liisingu puhul on sul peaaegu alati võimalik vara jääkväärtusega välja osta, st. on võimalik müüa vara sobival hetkel maha....
kui sul on papp olemas et vara jääkväärtusega välja osta siis miks sa üldse seda liisingusse võtad... lihtsalt niisama heast paest plekid lepingu -ja notaritasusid ning intresse. veidi arusaamatuks jääb see konstruktsioon.
mina pole ühtegi kohanud, kus oleks mainitud tunnusena midagi vara 100% omamise kohta või abieluvara lepingu kohta.
vba ma nüüd ei hammusta päris täpseltläbi mida sellega mõeldi aga enda varaks saad sa lugeda ainult 100 prosa/täielikult väljaostetud-makstud jubinaid, on see siis kinnivara, aktsiad, osad fondiosakud, N kuupmeetrit liiva mis iganes... enne seda on selle vara käsutamise ja kasutamise eesõigus kellegil teisel mis on kindlatel tingimustel sulle edasi volitatud.
abielu värgiga on selline teoreetiline umoorikas lugu, et omandades abielu jooksul mis iganes kinnisvara näiteks ja olude või misiganes asjade sunnil naist-vahetama hakkates avastad sa tõsiasja, et abielu kestel soetatud vara läheb jagamisele võrdsetes osades. juhul muidugi kui sa ei ole teinud lahusvara lepingut. seega kas sa oled siis ikka täielikult selle vara omanik, kuigi täna võib ainult sinu nimi hooneregistris selle taga seista :-)
kui sul on papp olemas et vara jääkväärtusega välja osta siis miks sa üldse seda liisingusse võtad... lihtsalt niisama heast paest plekid lepingu -ja notaritasusid ning intresse. veidi arusaamatuks jääb see konstruktsioon.
mina pole ühtegi kohanud, kus oleks mainitud tunnusena midagi vara 100% omamise kohta või abieluvara lepingu kohta.
vba ma nüüd ei hammusta päris täpseltläbi mida sellega mõeldi aga enda varaks saad sa lugeda ainult 100 prosa/täielikult väljaostetud-makstud jubinaid, on see siis kinnivara, aktsiad, osad fondiosakud, N kuupmeetrit liiva mis iganes... enne seda on selle vara käsutamise ja kasutamise eesõigus kellegil teisel mis on kindlatel tingimustel sulle edasi volitatud.
abielu värgiga on selline teoreetiline umoorikas lugu, et omandades abielu jooksul mis iganes kinnisvara näiteks ja olude või misiganes asjade sunnil naist-vahetama hakkates avastad sa tõsiasja, et abielu kestel soetatud vara läheb jagamisele võrdsetes osades. juhul muidugi kui sa ei ole teinud lahusvara lepingut. seega kas sa oled siis ikka täielikult selle vara omanik, kuigi täna võib ainult sinu nimi hooneregistris selle taga seista :-)
Pendel: ausalt öelda väldiksin ostmist nii liisingu kui laenuga (va hädavajaduse korral).
PS. Kas on ikka selle omandiõiguse selgekstegemisega vaja raketiteadusse minna? On ju juba yks väga vana sõna selle kohta: võlg on VÕÕRA oma. Lihtne & selge.
PS. Kas on ikka selle omandiõiguse selgekstegemisega vaja raketiteadusse minna? On ju juba yks väga vana sõna selle kohta: võlg on VÕÕRA oma. Lihtne & selge.
karner, liisingut või laenu sa võtad selleks, et omal kogu summat pole ja kapitali hind on piisavalt odav, et näha selle kasutamisel mõtet. abielulepingu asjad, võivad ju praktiliselt iga vara suhtes kehtida.
varade arvestamiseks on välja mõeldud selline asi nagu raamatupidamine. ühes tulbas on varad ja teises kohustused. pole sellist raamatupidamistava kohanud, kus varadena võetakse arvele asju alles siis kui kõik kohustused on täidetud (n.ö. 100% välja ostetud). liisingu puhul on küll tegemist juriidiliselt liisingfirma varaga aga sisuliselt saad sa seda kasutada jne. vastavalt lepingule. enamusel ettevõtetest on laene oluliselt rohkem kui omakapitali. ilmselt on neil selleks mingid põhjused. analoogsed põhjused laenuvõtmiseks võivad olla ka füüsilistel isikutel.
Luuser, selliseid ärilauseid oli vanadel eestlastel veel, umbes sellised: laenuleib ja kerjakepp käivad käsikäes. kombinatsioon laenuleivast ja laastuleivast. kombinatsioon mõrudast leivast ja võõrale kuuluvast võlast jne. soovitan sul need ärilaused kokku koguda ja teha ettepanek uuematesse ärijuhtimisõpikutesse kirja panemiseks.
varade arvestamiseks on välja mõeldud selline asi nagu raamatupidamine. ühes tulbas on varad ja teises kohustused. pole sellist raamatupidamistava kohanud, kus varadena võetakse arvele asju alles siis kui kõik kohustused on täidetud (n.ö. 100% välja ostetud). liisingu puhul on küll tegemist juriidiliselt liisingfirma varaga aga sisuliselt saad sa seda kasutada jne. vastavalt lepingule. enamusel ettevõtetest on laene oluliselt rohkem kui omakapitali. ilmselt on neil selleks mingid põhjused. analoogsed põhjused laenuvõtmiseks võivad olla ka füüsilistel isikutel.
Luuser, selliseid ärilauseid oli vanadel eestlastel veel, umbes sellised: laenuleib ja kerjakepp käivad käsikäes. kombinatsioon laenuleivast ja laastuleivast. kombinatsioon mõrudast leivast ja võõrale kuuluvast võlast jne. soovitan sul need ärilaused kokku koguda ja teha ettepanek uuematesse ärijuhtimisõpikutesse kirja panemiseks.
see jutt läheb siin juba "Nukitsamehe" radadele, kus ka enne oli kõik puudu ja nüüd on jälle kõik üle... või oli see vastupidi...:-)
tgelt mõte veeretamine sai alguse sellest, et investeerimine kinnisvarasse pole üheselt käsiteltav kuna seda saab teha nii olemas olevaid vahendeid kui ka laenuraha kasutades. sellest tulenevalt on ka kinnisvarasse investeerimise eesmärgid erinevad. kes soetab säästmise läbi enesele elamist (Luuser juba enne selgitas siin sellega seotud probleeme) või rebib lihtsalt läbi laenuraha leverage üles(loe: spekkab tegelt) lootes konkreetse(te) objektide hinna tõusule või soodsale üüriturule. viimast kus juures võib teha ükskõik millise mitte kiiresti rikkenva või aeguva kaubaga, kinnisvara pole ilmselt sel moel oma vara tupplamiseks ainus instrument. teine seltskond pigem otsib osale oma vabadest vahenditest kinnivaraturu üldise trendi aga mitte ühe või kahe konkreetse objektiga seoutd tootlust. siin tulevadki Acro Kapitali sarnaste ettevõtmiste tooted lavale... :-)
peace, eks igaüks otsusta ise mida ja kuidas ta omavaraks peab aga üldiselt vist lahutatakse kohustused varadest ja see mis/kui sealt ülejääb võiks vast realistliku pildi anda.
tgelt mõte veeretamine sai alguse sellest, et investeerimine kinnisvarasse pole üheselt käsiteltav kuna seda saab teha nii olemas olevaid vahendeid kui ka laenuraha kasutades. sellest tulenevalt on ka kinnisvarasse investeerimise eesmärgid erinevad. kes soetab säästmise läbi enesele elamist (Luuser juba enne selgitas siin sellega seotud probleeme) või rebib lihtsalt läbi laenuraha leverage üles(loe: spekkab tegelt) lootes konkreetse(te) objektide hinna tõusule või soodsale üüriturule. viimast kus juures võib teha ükskõik millise mitte kiiresti rikkenva või aeguva kaubaga, kinnisvara pole ilmselt sel moel oma vara tupplamiseks ainus instrument. teine seltskond pigem otsib osale oma vabadest vahenditest kinnivaraturu üldise trendi aga mitte ühe või kahe konkreetse objektiga seoutd tootlust. siin tulevadki Acro Kapitali sarnaste ettevõtmiste tooted lavale... :-)
peace, eks igaüks otsusta ise mida ja kuidas ta omavaraks peab aga üldiselt vist lahutatakse kohustused varadest ja see mis/kui sealt ülejääb võiks vast realistliku pildi anda.
Ma olen viimasel ajal kohanud sellist kombinatsiooni:
Noored liisavad kesklinna korteri ja rendivad selle siis välja. Rendi raha katab nibin-nabin liisingu makse. Mingi hetke pärast (aastaid) on noortel väljaostetud korter käes. See vist on investeerimine kinnisvarasse?
Noored liisavad kesklinna korteri ja rendivad selle siis välja. Rendi raha katab nibin-nabin liisingu makse. Mingi hetke pärast (aastaid) on noortel väljaostetud korter käes. See vist on investeerimine kinnisvarasse?
karner,
oma elamine kinnisvarainvesteeringuna - siin on kasulik vaadata ka reaalintressi, mida sa täna pangale maksad. väga paljudel juhtudel on see negatiivne - võttes arvesse tagastatavat tulumaksu. seega ei ole selline investeering spekulka. Arco asi ei läinud müügiks ilmselt piisavalt segase tausta tõttu - you never know millal sa koti pähe saad. suur osa inimestest, kes minu arvamust küsisid, kartsid põhiliselt asjaolu, et Arco müüb oma asjad rämeda hinnaga Kapital 1-le maha ning väikeinvestorid peavad sellega leppima. Seni, kuni asi pole erapooletult juhitud ning börsil listitud - kõik läbipaistvuse nimel - ei ole mõtet avalikkuse käest raha minna küsima.
USAs on üks huvitav koht - www.nareit.com, mis sisaldab REIT tüüpi investeeringute ajaloolisi tootlusi. Viimati ei ole vaadanud, aga minu mäletamist mööda olid need väga seksid.
TNT,
Renditurg on hetkel täiesti puus, kesklinna korterid on võimalik rentida hinnaga, mis annab sulle tulususeks umbes tähtajalise hoiuse intressi. Aga muidugi, kui rääkida reaalintressist, siis selline võimalus korteri soetamiseks on ilmselt päris mõistlik. Investeeringuna igatahes mitte.
oma elamine kinnisvarainvesteeringuna - siin on kasulik vaadata ka reaalintressi, mida sa täna pangale maksad. väga paljudel juhtudel on see negatiivne - võttes arvesse tagastatavat tulumaksu. seega ei ole selline investeering spekulka. Arco asi ei läinud müügiks ilmselt piisavalt segase tausta tõttu - you never know millal sa koti pähe saad. suur osa inimestest, kes minu arvamust küsisid, kartsid põhiliselt asjaolu, et Arco müüb oma asjad rämeda hinnaga Kapital 1-le maha ning väikeinvestorid peavad sellega leppima. Seni, kuni asi pole erapooletult juhitud ning börsil listitud - kõik läbipaistvuse nimel - ei ole mõtet avalikkuse käest raha minna küsima.
USAs on üks huvitav koht - www.nareit.com, mis sisaldab REIT tüüpi investeeringute ajaloolisi tootlusi. Viimati ei ole vaadanud, aga minu mäletamist mööda olid need väga seksid.
TNT,
Renditurg on hetkel täiesti puus, kesklinna korterid on võimalik rentida hinnaga, mis annab sulle tulususeks umbes tähtajalise hoiuse intressi. Aga muidugi, kui rääkida reaalintressist, siis selline võimalus korteri soetamiseks on ilmselt päris mõistlik. Investeeringuna igatahes mitte.
täiesti tõene, et keslinna korteri ostmine liisngu või laenu abil ja välja rentimine on veidi kasutamist leindund skeem. tänasepäevani, mingi esimesed 3-4 aastat, on see isegi ennast väljatöötanud kuid mis saab siis kui hinnad peaksid collapse'ma või kui rendituru pakkumine hakkab oluliselt nõudlust ületama. esimesel juhul hakkavad pangad ilmselt agaralt lisatagatisi küsima, enamikes laenu/liising lepingutes on selleks võimalus jäetud. teise juhu üksnäide on vist Toompea top-notch üürikate näol juba olemas...