Kogu selle kinnisvaramadnessi taustal on üks kindel grupp võitjaid, kellesse kahjuks keeruline või pea võimatu eestis raha paigutada. Kohalikud utility'd. Sest kui ka arendajad/ehitajad/kliendid kaotama hakkavad, peab vesi ikka jooksma, tuba soe olema ja pirn laes põlema. A la labidamüük kullapalaviku ajal.
Kuidas võimatu? Tallina Vesi läheb ju börsile, selleteemaline jutulõimgi siin foorumis olemas.
Postimees:
"Näiteks soetas kinnisvarafirma EE Estate oksjonil ligemale 80 korterit, kulutades selleks ühtekokku vähem raha kui kuluks Tallinnas või Tartus üheainsama ühetoalise korteri ostmiseks."
Vt. Postimehest täpsemalt:
http://www.postimees.ee/150205/esileht/siseuudised/157827.php
"Näiteks soetas kinnisvarafirma EE Estate oksjonil ligemale 80 korterit, kulutades selleks ühtekokku vähem raha kui kuluks Tallinnas või Tartus üheainsama ühetoalise korteri ostmiseks."
Vt. Postimehest täpsemalt:
http://www.postimees.ee/150205/esileht/siseuudised/157827.php
Kas nende 80 korteri küttearvetele kulub ka vähem kui üheleainsale ühetoalisele Tallinnas või Tartus? Julge hundi rind on auke täis.
No esialgu tuleks otsida üürnikud tingimusel, et maksavad kommunaalkulusid, mitte aga üüri. See on investeering tulevikku, sest kui need ehitused valmis saavad, mida seal kandis plaanitakse, siis kindlasti need korterite hinnad tõusevad kenasti ja see investeering õigustab end mitmekordselt.
Miks peaks keegi maksma võõras korteris kommunaalkulusid, kui võiks osta korteri endale olematu hinnaga?
Õigus, nubert!
On erinevaid ärisid ja teenitakse ka erinevate võimaluste pealt. Sama lugu on riskidega.
Kohtla-Järvel võib jah praegu heal juhul ühe korteri osta ühe kuu kommunaalmaksete hinnaga. 1000 krooniga ostetud korteri tootluseks võib aasta-paari jooksul kujuneda vabalt ka 10-50 KORDA. Nii et jooksevkuludega (kommunaalmaksetega) arvestamine ongi selle äri õnnestumise võtmeküsimus. Ja kui veel panustada natuke remonti, siis võib väljaüürimise äri olla suhteliselt ülikasumlik. Piirajaks on ainult turu väike maht.
Samas, ei usu, et näiteks Tallinnas tavakorteri hinnalt enam suuremat tootlust kui 5-15% aastas loota annab.
Jõhvi aga, mis asub Kohtla-Järvest 12 km kaugusel on oma arengus Kohtla-Järvest tugevalt ees. Seal on korterihinnad juba suurusjärgus 50-100 tuh.kr., olid aga mõni aasta tagasi samad, mis nüüd veel Kohtla-Järvel.
On erinevaid ärisid ja teenitakse ka erinevate võimaluste pealt. Sama lugu on riskidega.
Kohtla-Järvel võib jah praegu heal juhul ühe korteri osta ühe kuu kommunaalmaksete hinnaga. 1000 krooniga ostetud korteri tootluseks võib aasta-paari jooksul kujuneda vabalt ka 10-50 KORDA. Nii et jooksevkuludega (kommunaalmaksetega) arvestamine ongi selle äri õnnestumise võtmeküsimus. Ja kui veel panustada natuke remonti, siis võib väljaüürimise äri olla suhteliselt ülikasumlik. Piirajaks on ainult turu väike maht.
Samas, ei usu, et näiteks Tallinnas tavakorteri hinnalt enam suuremat tootlust kui 5-15% aastas loota annab.
Jõhvi aga, mis asub Kohtla-Järvest 12 km kaugusel on oma arengus Kohtla-Järvest tugevalt ees. Seal on korterihinnad juba suurusjärgus 50-100 tuh.kr., olid aga mõni aasta tagasi samad, mis nüüd veel Kohtla-Järvel.
Ei usu, et õigustab. Kust need üürnikud võtta kui alles 1000 krooniga on võimalik korterit müüa. Kes tahab korterit võib ju ise ka osta. Arvan, et K-Järvel ei ole erilist üüriturgu, linn ja ümbruskond on tühje pindu nii täis, et vahepeal hakati juba maju otsast lammutama, et tühjalt ei seisaks. Ka tasuta, ainult komm kulude eest ei ole võimalik 80 korterit üürile anda ilma, et tekiks probleeme nendegi kulude kättesaamisega. Kommunaalkulud tulevad aga kohe selga ja need ei ole mitte väikesed. Isegi kui saad mõne aja pärast kallimalt müüa, siis tuleb maksta iga kuu korteri ülalpidamiseks ja kasu ei mingit. Miks ei olnud hulgiostjate seas kohalikke? Sest nemad teavad mis seal tegelikult toimub ja ei sea endale sinisilmseid eesmärke. Ei usu, et kohalike seas ei ole inimesi kes teenida tahaks ja Tallinna ja Tartu geeniused leidsid kullaaugu. Artiklis oli ühe ostja äriideeks teha korterid korda ja välja üürida. Selle raha eest, millega seal korteri osta saab, ei saa tapeetigi seina.
huvitav, kas neil müüdud korteritel mingeid kommunaalmaksevõlgasid peal polnud? a`la korter 1000EEK+ võlg 25000??? Ka nii on kortereid müüdud just sellistes piirkondades, kus palgad väikesed ja elamispindu üle. Igal juhul peaksid sealkandis kommunaalid üsna suured olema, kuna trassid vanad ja tõenäoliselt ka hooldamata.
Sellessamas artiklis mainiti ka ju et eelmine oksjon kukkus läbi huviliste puudumise tõttu. Viimane oksjon õnnestus siis ilmselt suurema promomise abil. Kihvt on osta 25000 eest 25 korterit ja pidada ennast kinnisvaramagnaadiks, Pärast ägada kommunaalide all ja hakata neid kortereid ükshaaval ära kinkima;)
Sellessamas artiklis mainiti ka ju et eelmine oksjon kukkus läbi huviliste puudumise tõttu. Viimane oksjon õnnestus siis ilmselt suurema promomise abil. Kihvt on osta 25000 eest 25 korterit ja pidada ennast kinnisvaramagnaadiks, Pärast ägada kommunaalide all ja hakata neid kortereid ükshaaval ära kinkima;)
aga kui korterid on ühes majas, siis võib kommunaalkulud nulliks lugeda. hetkeks lepingud katkestada
s.t kui kogu kortermaja on enda käes
... siis on need korterid ka ju kütmata, hallitanud ja pole ka eriti rohkem väärt kui 1000EEK. Hetkeks lepinguid katkestada pole ju mõtet, kas siis hind kihutab taevasse mõne hetke pärast? Selliseid tühju kortermaju müüakse muide Paldiskis. Neil pole, tõsi küll, ka aknaid ees, kuid kui majas elanikke pole, siis on ka aknad kiired kaduma. Või kavatseb õnnelik korteriteomanik Tartust käia seal õhtuti valvamas?
Pakun välja, et need korteris rüüstatakse siis üsna kiiresti, kui majas keegi ei ela.
Pakun välja, et need korteris rüüstatakse siis üsna kiiresti, kui majas keegi ei ela.
mina arvan, et nendele majadel tuleb nagunii kap remont teha. vahet pole millal. peaasi, et katus läbi ei lase
mina arvan, et nendele majadel tuleb nagunii kap remont teha. vahet pole millal. peaasi, et katus läbi ei lase
Katuse katmine uue rullmaterjaliga ka tavalise viiekordse puhul mingi 50 või 70 kilo vms.
tallinna lähikonna maad-majad on aastaga kallinenud ca kaks korda, niiet polegi tarvis jõhvi või sillamäele minna...
Viru Vangla, mis Jõhvi rajatakse maksab 780milj algselt ilmselt paarkümmend hiljem lisaks + siseträni kah veel.
Viru vangla töötajad? Täna on 50 inimest teistes vanglates tööl, kes omavad pinda ida-virus (mitte tingimata Jõhvis) s.o Kohtla-Järvest Narvani.
Osad vanglad sule-/ühendatakse ning osa töötajaid tõenäoliselt kolivad ida-viru piirkonda.
NB! Töötajaskonda läheb seal vaja 400+ millest ~300 on spetspersonal ning ülejäänud põhifunktsioonide täiendajad.
Igaljuhul keskmine palk ida-virus kasvab üsna kiiresti pärast 2007a lõppu.
Viru vangla töötajad? Täna on 50 inimest teistes vanglates tööl, kes omavad pinda ida-virus (mitte tingimata Jõhvis) s.o Kohtla-Järvest Narvani.
Osad vanglad sule-/ühendatakse ning osa töötajaid tõenäoliselt kolivad ida-viru piirkonda.
NB! Töötajaskonda läheb seal vaja 400+ millest ~300 on spetspersonal ning ülejäänud põhifunktsioonide täiendajad.
Igaljuhul keskmine palk ida-virus kasvab üsna kiiresti pärast 2007a lõppu.
Kunagi oli selline arvutimäng nigu SimCity, see vana hea esimene osa.
Seal oli väga lihtne, kui ehitad elamurajooni tööstuse kõrvale siis ei ole keegi huvitatud seal eksisteerimisest ning kvartalid seisavad pooltühjad. Kui ehitad elamurajooni kommertskeskuste kõrvale siis arenevad nii kommerts kui ka elamurajoon, kui paned lisak paar staadioni, parki, kooli ja ehitad korralikud autoteed siis kasvab huvi mühinal. Kuid samaskui sul puudus ka kusagil läheduses industriaal sektor siis jällegi inimestel ei olnud huvi.
Ma arvan et samad reeglid kehtivad ka päriselus, lihtsalt analüüsige miks nad peaksid kehtima :)
Seal oli väga lihtne, kui ehitad elamurajooni tööstuse kõrvale siis ei ole keegi huvitatud seal eksisteerimisest ning kvartalid seisavad pooltühjad. Kui ehitad elamurajooni kommertskeskuste kõrvale siis arenevad nii kommerts kui ka elamurajoon, kui paned lisak paar staadioni, parki, kooli ja ehitad korralikud autoteed siis kasvab huvi mühinal. Kuid samaskui sul puudus ka kusagil läheduses industriaal sektor siis jällegi inimestel ei olnud huvi.
Ma arvan et samad reeglid kehtivad ka päriselus, lihtsalt analüüsige miks nad peaksid kehtima :)
ma mäletan veel ühte asja sellest samast cimcityst.
Tihti oli probleeme trafficuga ja sellest tingitud saastega.
Selle vastu aitas üks asi. Ei ehitanud linna ühtegi tööd. Ainult raudteed. Linn õitses, saastust ei olnud, trafficut ei olnud, ainult elanikud aegajalt pasundasid, et tahavad autoteid.
Ehk peaks sellest ka õppust võtma. Autoteed hakkavad alles linnast väljas ja linnajuures lõppevad suurte parklatega. :)
Tihti oli probleeme trafficuga ja sellest tingitud saastega.
Selle vastu aitas üks asi. Ei ehitanud linna ühtegi tööd. Ainult raudteed. Linn õitses, saastust ei olnud, trafficut ei olnud, ainult elanikud aegajalt pasundasid, et tahavad autoteid.
Ehk peaks sellest ka õppust võtma. Autoteed hakkavad alles linnast väljas ja linnajuures lõppevad suurte parklatega. :)
btw, karm andmine käib Kinnisvaraweb 'i foorumis.
.
Seal tõmmatakse kõik kinnisvara tüübid läbi - korterid, majad, maad ja välismaa kv KV.EE foorumi teema: Mõtisklused makromajandusest, kinnisvarast ja muust.
.
Seal tõmmatakse kõik kinnisvara tüübid läbi - korterid, majad, maad ja välismaa kv KV.EE foorumi teema: Mõtisklused makromajandusest, kinnisvarast ja muust.