Mida ja mis tingimustel Endover pakub?
Vastan vahepeal kogunenud küsimustele:
- Sellele sai ka varem vastatud, aga selgitan korra uuesti. Invego Latvia OÜ (võlakirja emitendi) omakapital ei ole täna 10 tuhat eurot. Invego Latvia OÜ asutamisel sisse makstud osakapital oli 10 tuhat eurot, peale mida sai struktuuri korrastades tõstetud sinna alla Invego Latvia SIA. Tõstmise käigus sai Invego Latvia OÜ-le loovutatud ka Invego Latvia SIA-le antud laen ja sisse makstud osakapital. Selle tulemusena on Invego Latvia OÜ omakapital 30.04.2025 seisuga üle 1,3 mln euro. Samuti on võlakirjale allutatud Invego Latvia OÜ-le Invego grupi poolt antud laenude teenindamine. Kokkuvõttes on võlakirjale allutatud üle 3 mln. Vt võlakirja teabedokumenti lk 44. Mina seda päris suvaliseks OÜks ei nimetaks.
- Kinnisvara arendusettevõtted, kes on kaasanud Baltikumis võlakirju, on seda tavaliselt teinud kahel viisil: a) hajutatud portfelli tasandile võlakirja emiteerides tavaliselt tagatisi ei anta (vt Liven, Vanagas jt) või b) ühe konkreetse projekti tasandile, koos kogu projekti riskidega koos tagatisega. Ma olen nõus, et Invego Latvia SIA osade pant ei ole hard-tagatis, nagu konkreetse arendusprojekti maa hüpoteek, kuid kuna ka raha kasutus ei ole ühe projekti tasandil, siis turupraktika oleks üldse mitte midagi tagatiseks anda. Meie vaatest Invego Läti äritegevuse panti panek (osade pandiga koos toimivate muude piirangutega on sisuline kontroll meie Läti äride üle) on väga põhimõtteline otsus, mis on tehtud väikeinvestorite huvide täiendavaks kaitsmiseks ning mida turg meilt otseselt ei nõudnud.
- Põhjendan veidi pikemalt, miks hajutatud portfelli vastu laenu andmine on vähem riskantne, kui ühe projekti vastu laenu andmine:
a) Üksikprojekti tulemus on alati mõjutatud kohaliku omavalitsuse ja kinnistu naabrite tujudest, potentsiaalsest halduskiusust ja regulatiivsetest nüanssidest tulevatest piirangutest. Invego Latvia arendusportfellis on 12 erinevat projekti kolmes erinevas omavalitsuses.
b) Erinevates turusituatsioonides toimivad erinevad projektid erinevalt. Projekt võib olla väga hästi läbimõeldud ja muidu toimida, kuid lokaalse konkurentsi kasvades või piirkondlike muude tegurite muutustel võib müügitempo oluliselt muutuda. Invego Latvia arendusportfellis on projektid erinevates asukohtades, suunatud erinevatele kliendisegmentidele ja neid müüakse erineva hinnatasemega. Vt täpsemalt investorpresentatsioonist slaide 15 ja 22.
c) Ühe projekti arendamisel on turupraktika võtta ehituseks soodsaima intressiga pangalaen. Kui arendaja võtab ehituseks laenu kahekohalise intressiga laenu võlakirjaturult, on projektil selgelt puuduseid, mistõttu pangad ei soovi seda finantseerida. Vastu pankade riskijuhtimist projekte arendama minek on alati iga investori enda otsus, kuid neid riske peab arvestama. Invego on alati saanud oma projektide ehituste finantseerimiseks pankadest laene väga headel tingimustel ja ka täna on grupis ehituslaene võetud neljast erinevast pangast. Minu jaoks on see väga oluline riskitaseme erisust näitav aspekt.
Kinnisvara arendusega tegelevate ettevõtete võlakirjadesse investeerimisega seotud erinevad riskid oleme väga põhjalikult lahti kirjutatud võlakirja infodokumendis lehekülgedel 11-17.
Võlakirjaturul on tõepoolest praegu käimas väga aktiivne periood ning endale sobiva investeerimistoote valik on iga inimese enda riskitunnetuse ja valikute küsimus.
Toon välja kolm aspekti, kuidas Invego arendajana eristub konkurentidest:
-
Invego ärimaht ja arenduste portfell on suurem, mis aitab hajutada üksikute projektide riski
Invego tegutseb kolmes riigis (Eesti, Läti, Portugal) ja ettevõttel on töös ligi 30 arendusprojekti üldpinnaga üle 500 000 m². Ainuüksi Läti portfell sisaldab üle 3500 kodu ja 300 000 m², mis annab ettevõttele tugeva ja hajutatud projektide portfelli. See projektipõhine lähenemine tagab ettevõtte stabiilse arengu ja tasakaalustatud rahavoo, kus erinevates arengufaasides projektid moodustavad tervikliku investeerimisportfelli.
Invego on viimase viie aasta koondarvestuses Tallinnas ja selle lähiümbruses teisel kohal 900 koduga, mis näitab ettevõtte võimekust suuremahuliste projektide teostamisel. Võrreldes oluliselt väiksemate konkuerntidega pakub Invego laiem portfell ja suurem kogemus investorile paremat kaitset üksikute projektide ebaõnnestumise vastu. -
Invego pakkumine on suunatud Läti tegevuse laiendamiseks, kus on näha Baltimaade suurimat eluasemearenduse kasvupotentsiaali
Üle 90% Riia elanikest elab nõukogude aegsetest ja vanemates kodudes.
Riias on Baltikumi pealinnadest suurim ülerahvastatuse määr.
Riias on Baltikumi pealinnadest parim eluaseme tasukohasus. Vt lisa investorpresentatsiooni slaididelt 27-28.
Kinnisvara hinnad Riias on oluliselt soodsamad kui Tallinnas (st potentsiaalsete klientide hulk suurem), samas kui oluliselt efektiivsema bürokraatia (maa ostust ehituseni ca 2 aastat vs Tallinnas kuni 15 aastat) ja 3-5x odavama maa hinna läbi on projektid ootuspäraselt kasumlikud.
Invego fookuses on Riias ja selle lähiümbruses asuvad elurajoonid, kus on reaalne kogemus näidisprojekti näol juba saadud, mitmed projektid aktiivselt müügis ja arendusportfell omandatud, mitte lihtsalt idee tasandil.
Oleme seniste Lätis tegutsetud aastatega väga palju õppinud ja juba praegu on näha ette võetud strateegia edukust: esimeses kvartalis müüsime Lätis rohkem kodusid kui Eestis, kuigi mõlemas riigis oli aktiivselt müügis sama palju projekte. -
Invegol on reaalne kogemus ja märkimisväärne track-record
Invego ettevõtete grupp on 10+ aasta jooksul tõestanud oma võimekust luua väärtust läbi professionaalse juhtimise ja selgete protsesside. Ettevõtte juhtimisel on paigas läbimõeldud protsessid ja kvaliteedistandardid, mis väljenduvad näiteks 5-aastases ehitusgarantiis kõigile uutele kodudele – esimese suure arendajana Eestis. See näitab kontserni pikaajalist pühendumust oma toodete kvaliteedile.
Invego bränd on tuntud oma avatud ja läbipaistva suhtumise poolest – ettevõtte juhid on nähtavad meedias, jagavad aktiivselt oma ekspertteadmisi ning löövad kaasa olulistes ühiskondlikes aruteludes. See avalik esindatus loob usaldust ja tekitab kindlustunnet, et keerulistel aegadel ollakse valmis võtma vastutust ja leidma lahendusi.
Invego arendus ei piirdu vaid kodudega – ettevõte loob terviklikke elukeskkondi, kus pööratakse tähelepanu ka avaliku ruumi kvaliteedile, piirkonna kogukonna arengule ning keskkondlikule jätkusuutlikkusele. Invego näeb kvartaleid tervikuna, hõlmates nii arhitektuurset kvaliteeti, maastikukujundust kui ka sotsiaalse keskkonna loomist, mis toetab oma elanike heaolu ja piirkonna väärtuse tõusu. Selline terviklik lähenemine kindlustab, et rajatav kinnisvara ei ole lihtsalt üksikud hooned, vaid terviklikud keskkonnad, mis pakuvad kõrget elukvaliteeti ja väärtustavad ajas.
Oleme oma nägemust ja võlakirjade materjale viimased 4 päeva aktiivselt Eestis ja Lätis tutvustanud ning saanud palju positiivset tagasisidet. Üle ootuste positiivsed olid minu jaoks lätlased, kes on meile praktiliselt igal kohtumisel kinnitanud, et me oleme tulnud lahendama väga olulist tühimikku turul - kaasaegsete põhimõtete järgi arendatud kvaliteetseid elukeskkondi ja soliidseid perekodusid pole Riiga seni piisavalt rajatud ning nende järele on varjatud nõudlus.
Täiendavate küsimuste korral vastan hea meelega.
Lugupidamisega
Tõnis Teinemaa
Invego grupi finantsjuht
3 Likes
Igale arendajale meeldib oma prospekti kirjutada „üks suurimaid kinnisvaraarendajaid“ Tegelik TOP 10 on aga selline:
1.Merko Ehitus
2.YIT Eesti
3.Endover
4.Hepsor
5.Fund Ehitus
6.Capital Mill
7.Bonava
8.Kaamos Group
9.Metro Capital
10.Liven
Invego kuskil 10-15 vahemikus ja Everaus Kinnisvara AS 15-20 vahemikus oma suuruse ja mahtude poolest.
6 Likes
Seda lugedes hakkas mul kõrvus helisema Gunnar Grapsi legendaarne investorlugu “Tühjad pihud”
2 Likes
Väga huvitav statistika. Kas sa saaksid ehk lisada ka millist näitajat järjestamiseks kasutasid? Äri- ja elukondlik koos?
Olles tutvunud kõigi kolme pakkumisega (Endover, Invego ja Everaus) langes minu valik Endoveri kasuks ja märkisin nende võlakirju just järgmistel põhjustel.
Minumeelest parim investorikaitse ja madalaim risk
Ainuke tagatud võlakiri
1. järgu hüpoteek Volta Residences (Uus-Volta 6)
52% juba müüdud 60-st korterist kolmes majas.
Tugev meeskond ja ei ole ühest juhist niipalju sõltuv
Väga kogenud arendaja kellel 25 aastat kogemust ja samas piirkonnas juba tugevalt arendanud Volta kvartalit
Kui 50% on juba müüdud paberil siis tavaliselt tuleb pank projektiga kaasa. Tundub, et konservatiivse pankuri riskiisu sai täis ja nüüd saavad investorid võtta nii-öelda pankuri rolli ja finantseerida.
Kõiki hetkel käimasolevaid võlakirja pakkumisi hindaks järgmiselt
- Endover
- AS PN Project Lätis
- Invego/Everaus
- UAB S3 Business Leedus
Invego on siin tublisti kõik lahti kirjutanud ja vastanud aga isiklikult magan rahulikumalt kui investeerin Endoveri projekti.
8 Likes
Aga Endoveril on tagatiseks ju ainult ostetud maa tükk hinnatuna 3,9 miljoni peale ning tänaseks teostatud töid eelmisest 5,5 miljonilisest esimesest tranchist 1 miljoni euro jagu, et kokku siis 9 miljoni võlakirjade mahu kohta 5 miljonit tagatist. Et miks seda teist tranchi nii kiirelt peale oli vaja, kui esimene rahagi ära kulutamata või läks 4 milli mingiks teiste firma kulude katteks ? Lihtsalt mõtlen kaasa.
6 Likes
Mul jäi ka Endover kõrvale samal põhjusel. Tagatiseks maa ja korterite müügihind äriplaanis 6500 eur / m2.
Võib toimida, aga võib ka minna riskantseks
2 Likes
Kus saab üldse hetkel Endoveri võlakirju märkida?
Võlakirjade teemas teadjamad täna selgitasid, et see on mitte-avalik pakkumine, kus on minimaalne summa 10 000€.
Kui see kõik nii ilus on, siis miks te pangast laenu ei võta? Hea hajutatuse ja väikesete riskidega projektidele saab pangast laenu ca poole väiksema protsendiga (Euribor + marginaal). Lisaks jääks ära emissiooniga seonduvad kulud.
Ise olen saanud arenduslaenu 3% + Euribor
5 Likes
Pangast ei saa laenu projektidele, kus oodatava rahavoo riskide ja tagatise riskide hindamine on keeruline ehk otse öelduna mitteteostatav (palju erinevas faasis arendusi). Need võlakirjad on neile, kes usaldavad ettevõtet ja ise ei soovi riske sisuliselt hinnata.
Võibolla kõik ongi ilus ja läheb hästi. Võibolla mitte.
6 Likes
Vastan vahepeal tekkinud küsimustele ja lükkan mõned ekslikud väited ümber:
-
Telia - Mul on hea meel, et te tegite enda analüüsi ära ja sellest lähtuvalt tegite ka oma investeerimisotsused.
Teie toodud “edetabel Eesti arendajatest” on eksitav. Kuivõrd te ei kirjuta ka lahti, mida see “tegelik top” ja “kinnisvara” tähendab, siis on raske seda kontrollida. Samas väita, et YIT on Eesti top 2 arendaja, ei ole adekvaatne ühegi nurga alt - ei elukondliku kinnisvara, ega ärikinnisvara osas. Tegemist on Eesti ühe suurima ehitusfirmaga, aga mitte kinnisvara arendajaga.
Invego on oma võlakirjade pakkumises (Investorpresentatsiooni slaid nr 3) toonud välja, et Invego on viimase 5 aasta (2020 - 2024) müüdud kodude arvult NR 2 arendaja. Andmed tuginevad Tõnu Toomparki igakuiselt kogutud andmetel, mida kasutab pool turgu.
Pikem edetabel: -
Merko
-
Invego
-
Bonava
-
Endover
-
Hepsor
-
Kaamos
-
Pro Kapital
-
Liven
-
Triple Net Capital
-
YIT
Miks me kasutasime 5 aasta keskmisi näitajaid? Arendusprojektid on erinevates etappides ja lõppevad erinevatel aegadel, samuti on turg tsükliline. Suure pildi vaatamiseks tuleb lähtuda mõistliku pikkusega aegreast, et erisused elimineerida.
Miks me räägime elukondliku kinnisvara arendajatest, mitte ei räägi ärikinnisvaraga koos? Ärikinnisvara arendatakse Eestis valdavalt lõppkasutajate soove arvestades (nt Wise Eesti uus peakontor, mille Invego arendas Krulli Pargi projekti) ning nende üle ei tehta sellise täpsusega arvestust, nagu Toompark kodude puhul lähtub. Samuti on projektid erinevad (laohooned m2 poolest suuremad, kodud väiksed, aga kallid), mistõttu neid võrreldavale kujule viimine on õunte võrdlemine pirnidega. -
Kasutaja26 - Nagu siin varasemalt ka vastanud olen, Invego kasutab kõikide oma arendusprojektide ehitusetappide finantseerimiseks Baltikumi juhtivate pankade poolt antavaid pangalaene. Võlakiri on võetud Invego Läti äritegevuse tasandile ja katab mezzanine funktsiooni. Antud vahenditega finantseerime pangalaenule eelnevaid arendustegevusi, kus hindame võlakirja pakutavat lahendust Invego jaoks optimaalseks.
Kui te olete ka ise arenduslaene kasutanud, siis tõenäoliselt teate ka oma kogemusest, et erinevates arendusetappides on mõistlik kasutada erinevat kapitali.
Lugupidamisega
Tõnis Teinemaa
Invego grupi finantsjuht
4 Likes
Tere Tõnis
Kas projektitabelis olevad eeldatavad tulud võtavad arvesse Invego osalust või on kogu projekti tulud? Nt Vitolu Parks võlakirjaperioodi tulu on märgitud 45MEUR. Kas saan õigesti aru, et Invego investorid saavad arvestada pigem 9MEUR tuluga?
Tänan!
Invego Latvia OÜ omab 100% osalust ettevõttes Invego Latvia SIA, millel on 20% suurune osalus ettevõttes Invego Vitolu Parks Holding SIA, mis omakorda on ehituslepingu sõlminud Invego Vitolu Parks SIA 100% omanik.
Vitolu Parks projekti arendajaks on Invego SIA, mis kuulub 100% ulatuses ettevõttele Invego Latvia SIA, mille 100% omanikuks on Invego Latvia OÜ.
Lugupeetud trent21 - Viidatud tabelis on välja toodud kõikide Invego Läti arendusprojektide ärimahud terve projekti kohta. Nagu investorpresentatsiooni slaidil nr 30 välja toodud, Invego teenib projektidest raha kahel viisil: 1) vastavalt oma otsesele osalusele (20-100%) arendusprojektist kasumi jaotamisel projekti osanikele (Invego Latvia SIA-na) ja 2) projektijuhtimistasudena läbi projektijuhtimisettevõtte Invego SIA (Invego Latvia SIA 100% tütarfirma), mis on tavaliselt 20-30% arendusprojekti kasumist. Võlakirja investorid saavad tuludena arvestada mõlema osaga.
Invego on kogu oma tegevusajaloo jooksul kasutanud ja kasutab ka edaspidi üksikute arendusprojektide omandamisel kaasfinantseeringuna kogenud equity-investorite abi (ticketid tavaliselt olnud min 200 tuhat - 5 miljonit), et omandada ühiselt koos rohkem ja suuremaid arendusprojekte. Ettevõtte juhtkonna nägemuses aitab see tagada grupi äritegevusele paremini hajutatud ja stabiilsemat äritegevust, mis ei sõltuks nii palju üksikute projektide tulemustest ning samaaegselt maksimaalselt ära kasutada Invego väga kompetentse arendusmeeskonna oskusi.
Toon ka siinkohal välja, et eile oli pressiteade, mille järgi hakkab Invego Vitolu Parks arendusprojekti peatöövõtjana ehitama Läti üks juhtivaid ja hinnatumaid ehitusettevõtteid Pillar Contractor. Invego kasutab kõikides oma arendusprojektides ehitushankeid, kuhu kutsutakse osalema ainult TOP ehitajad. Invego projekte ehitavad praegusel hetkel veel Mapri, Mitt & Perlebach, NOBE ja 1Partner Ehitus.
Lugupidamisega
Tõnis Teinemaa
Invego grupi finantsjuht
1 Like
miks ma ei investeeri küptosse - sest ma ei saa sellest koodist/haipist aru …
miks ma ei investeeri invego võlakirjadesse - sest ma ei saa sellest OÜ-de skeemist aru
samas
tuleb tunnustada hr Teinemaa sõnavõtte, kuna ta andis samast asjast juba varakult teada st.
Ainult et isiklikult minu jaoks ei läinud sõna “invego” lisamisega midagi lihtsamaks … OÜ-tamine on jätkuvalt OÜ-tamine ja kogu see OÜ-tamine ongi ju tehtud pigem (suur)omaniku riskide mitte võlakirju ostnute riskide maandamiseks.
Aga teadupärast julgete päralt on maailm!
iseasi küsimus - kas hulljulgus on üks julguse alamliike või on tegu pigem millegi muuga …
eks see jääb juba igaühe enda otsustada.
13 Likes
Tuleb eelkõnelejaga nõustuda, et kui ise asjas sees oled on asi ilmselt lihtne aga kui väljast sisse vaatad siis meenutab justkui juudi anekdooti.
Sahtlijutt
Maksuametnik teeb juudile auditit ja küsib juut kus kohast sa raha saad?
Juut vastab et sahtlist võtan
Ametnik küsib kuidas raha sahtlisse saab?
Juut vastab et naine paneb
Ametnik küsib kus kohast naine saab?
Juut vastab mina annan
Ametnik küsib ja kus kohast Teie saate?
Juut vastab: „Ma ju ütlesin, et sahtlist võtan“
Ametnik ütleb: „Aga… see ei vasta ühelegi majandusloogikale!”
Juut vastab: „Ma olen juut, mitte loogik”
9 Likes
@Telia 12 points:)
Seda nalja polnud ma ennem kuulnud.
Minule meenus kohe nali, kus direktor võtab raamatupidajat tööle ja küsib kas ta kahekordset raamatupidamist ka oskab. Raamatupidaja vastab, et oskab lausa kolmekordset. “Oooo, mis see veel on?” Suure kasumiga meile, väikese kasumiga aktsionäridele ja kahjumiga maksuametnikele.
5 Likes
Aprillis 2025 oli Eesti aastane inflatsioonimäär 4,5% . See tähendab, et tarbijahinnad tõusid keskmiselt 4,5% võrreldes eelmise aasta sama perioodiga.
11% − 4,5% = 6,5% reaaltootlus
Kui nii vaadata siis see 11% tootlikus reaalses maailmas on tegelikult 6,5%
Paljud investorid keskenduvad ainult protsendile, aga unustavad inflatsiooni mõju.
Aga parem ikka kui lihtsalt pangas seisev raha mis oma ostujõudu kaotab.