Kui kinnisvara kasvu ja aktsiaturu kasvu vaadata siis mis paistab ? Ma ei räägi praegu meie väikese kodumaa mõneaastasest kinnisvarabuumist. Selge see ,et inimesed vajavad kodu aga minu meelest see tõus on liialt kiire ja kinnisvaraturul on juba palju õhku sees tänu "võta laenu mis sa passid ,naaber juba võttis" mentaliteedile.
selle sama korteri ,sest õhk lastakse vahepeal välja
mis me ikka vaidleme. räägime asjast edasi viie või seitsme aasta pärast. Ma olen ikka siin LHV-s sama nimega.
Arvan ,et meie väike börsikrahh eelmisel sajandil oli "väike poiss" võrreldes kinnisvaraturu krahhiga ,mis saabub jumal teab millal aga ta tuleb ,see on selge. Ma olen eluaeg optimist olnud, aga vaadake ise mis toimub!
Üldjoontes olen pigem 012992-ga nõus, inimene, kelle raha pöörleb kiiremini kui 0..paar protsenti, võiks vabalt kaaluda sama summa eest valmis möbleeritud korteri üürimist. Kalkuleerisin kunagi annutieedi järgi intresse ja põhiosasid ja leidsin näiteks, et ca 4% intressi, 30aastase perioodi ja 10% omafinni korral peaks alternatiivse investeering tulu olema ca 10% esimene aasta, mis ei ole üldse mitte võimatu.
Samas, nõus ka carlosega, et kinnisvara hind tõuseb, aga minu jaoks on 10% sissemaksega kinnisvara ost võrdne üheksakordse võimendusega tehinguga.
Kas oleksite nõus ostma 9 kordse võimendusega aktsiat, mille kohta on teada, et ajalooliselt on ta eestis pidevalt tõusnud, kuid Soomes sams tüüpi aktsia ajalooliselt mingil perioodil samas ka päris korralikult langenud? Vist mitte. Samas, korteriost on just selline tehing ja bid ja ask on päris suure spreadiga. Usun, et selle hinnaga, millega lehes pakutakse kasutatud kortereid, tegelikult tehingut ei toimu, vaid toimub ostja bidile oluliselt lähemal ja lisak kõigele võib müügiperiood aega võtta. Ehk teisisõnu, tegemist ei ole eriti likviidse assetiga, kui kiiresti raha vaja.
Ja kui siia juurde kirjutada veel igasugu kulutused esikukappidele, köögile, seinte värvimisele, siis selle eest reeglina keegi ostja nii palju juurde ei maksa, kui algselt kulus, siis oleks ikkagi pigem ettevaatlik.
Ma arvan, et neid peresid on päris palju, kes ots otsaga kokku venitavad, lootes tulevikus paremat elu, aga paraku euribor tõuseb varem....
Samas, nõus ka carlosega, et kinnisvara hind tõuseb, aga minu jaoks on 10% sissemaksega kinnisvara ost võrdne üheksakordse võimendusega tehinguga.
Kas oleksite nõus ostma 9 kordse võimendusega aktsiat, mille kohta on teada, et ajalooliselt on ta eestis pidevalt tõusnud, kuid Soomes sams tüüpi aktsia ajalooliselt mingil perioodil samas ka päris korralikult langenud? Vist mitte. Samas, korteriost on just selline tehing ja bid ja ask on päris suure spreadiga. Usun, et selle hinnaga, millega lehes pakutakse kasutatud kortereid, tegelikult tehingut ei toimu, vaid toimub ostja bidile oluliselt lähemal ja lisak kõigele võib müügiperiood aega võtta. Ehk teisisõnu, tegemist ei ole eriti likviidse assetiga, kui kiiresti raha vaja.
Ja kui siia juurde kirjutada veel igasugu kulutused esikukappidele, köögile, seinte värvimisele, siis selle eest reeglina keegi ostja nii palju juurde ei maksa, kui algselt kulus, siis oleks ikkagi pigem ettevaatlik.
Ma arvan, et neid peresid on päris palju, kes ots otsaga kokku venitavad, lootes tulevikus paremat elu, aga paraku euribor tõuseb varem....
Jah Kristjan, hinnad pooleks ja miski eelmine aasta saadi samale tasemele. Aga veel huvitavam on see tõus alates 85. Kas meenutab midagi? :-) Muide, ega poleks soomlasedki ilma odava laenuprotsendita hindu tagasi pumbanud.
iPilot., mida see sinu tuttav selle korterist saadud rahaga tegi? 95% meist ostab uue korteri, sest meil on ainult 1 ja elama kusagil peab. Ja see mida osta on ka kallinenud 3x vahepeal - tootlus invetseeringult kokku täpselt null. :-(
iPilot., mida see sinu tuttav selle korterist saadud rahaga tegi? 95% meist ostab uue korteri, sest meil on ainult 1 ja elama kusagil peab. Ja see mida osta on ka kallinenud 3x vahepeal - tootlus invetseeringult kokku täpselt null. :-(
Head inimesed, kes te siin järjekindlalt Eestile lama, kinnisvarakrahhi ja kõiki muid õudusi ennustate, ikka üsna peatselt ja EURIBOR'i 5%-ni tõusmise peale! Te unustate ära mõned väga olulised pisiasjad.
Eestis on eluasemefondi per kärss 27 ruutu, Soomes ligi 40% enam. Inimene tahab kusagil elada ka, mitte ainult kalkuleerida üür vs omamine.
Teiseks, räägitakse, et taksojuhid on kinnisvaraturul. Ega ikka ei ole küll! Keskmine taksojuht saab enda sissetulekutest vaid elukat maksta, ei enamat. Kinnisvara ost-müük-arendus on ikka väga kitsa ringi väga tõsiste ärihaide tegevus. Ma sõidaks ka taksot ja siseneks omapoolse finantspanusega kinnisvaraärisse, kui mõni kinnisvarafond vms analoogne institutsioon teeks Eestis AVALIKU emissiooni. Seda pole ja niipea ei paista ka erinevalt aktsiaturust, kus ka väikeste panustega võib mängida/investeerida igaüks. Taksojuht on selles olukorras ikka puhtakujuline tarbija.
Kolmandaks, 012992 unustas oma kalkulatsioonis ära asjaolu, et ka korteriüür reeglina selle aja jooksul kallineb, mis oluliselt kahandab investeerimisotsuse kasulikkust.
Neljandaks, võrdlus Soome 90-ndate alguse lamaga on sügavalt lihtsustatud käsitlus, mis oskuslikult toob küll välja selle protsessi TAGAJÄRJED kinnisvaraturul (nagu nad olemuslikult kusagil mujal erineksid?!), kuid unustab üldse ära majanduskriisi makroökonoomilised TEKKEPÕHJUSED, mis 90-ndate alguse Soomes ja XXI sajandi esimese kümne lõpupoole Eestis on totaalselt erinevad.
Viiendaks, miskipärast välistatakse alati soft-landing'ut ehk võimalust, kus kinnisvarahinnad nõudluse-pakkumise tasakaalu saavutamisel lihtsalt stabiliseeruvad. Ma ei näe põhjust, miks?
Kuuendaks, kogu aeg räägitakse, et kinnisvarahindades on jube palju õhku sees, mull jne. Kas keegi oskaks ära selgitada selles mullis tahke/vedela oleku ja gaasilise ehk õhu proportsioonid? Mille järgi seda arvutatakse? Selle teadmine annaks üsna suure võimaluse hinnata riski ja potentsiaalse krahhi tõenäosust.
Ning last but not least - äriline pakkumine:
Kas keegi ei sooviks investeerida igakuiselt minu raha 7 aastat järjest GARANTEERITUD tulususega min. 35% aastas mis straddle-ga ja muude trikkidega ei tohiks olla ülepakutud number? Pakun edukustasuks poole teenitud summast (min. 17,5% p.a.), mis peaks olema ju väga hea teenistus!
Eestis on eluasemefondi per kärss 27 ruutu, Soomes ligi 40% enam. Inimene tahab kusagil elada ka, mitte ainult kalkuleerida üür vs omamine.
Teiseks, räägitakse, et taksojuhid on kinnisvaraturul. Ega ikka ei ole küll! Keskmine taksojuht saab enda sissetulekutest vaid elukat maksta, ei enamat. Kinnisvara ost-müük-arendus on ikka väga kitsa ringi väga tõsiste ärihaide tegevus. Ma sõidaks ka taksot ja siseneks omapoolse finantspanusega kinnisvaraärisse, kui mõni kinnisvarafond vms analoogne institutsioon teeks Eestis AVALIKU emissiooni. Seda pole ja niipea ei paista ka erinevalt aktsiaturust, kus ka väikeste panustega võib mängida/investeerida igaüks. Taksojuht on selles olukorras ikka puhtakujuline tarbija.
Kolmandaks, 012992 unustas oma kalkulatsioonis ära asjaolu, et ka korteriüür reeglina selle aja jooksul kallineb, mis oluliselt kahandab investeerimisotsuse kasulikkust.
Neljandaks, võrdlus Soome 90-ndate alguse lamaga on sügavalt lihtsustatud käsitlus, mis oskuslikult toob küll välja selle protsessi TAGAJÄRJED kinnisvaraturul (nagu nad olemuslikult kusagil mujal erineksid?!), kuid unustab üldse ära majanduskriisi makroökonoomilised TEKKEPÕHJUSED, mis 90-ndate alguse Soomes ja XXI sajandi esimese kümne lõpupoole Eestis on totaalselt erinevad.
Viiendaks, miskipärast välistatakse alati soft-landing'ut ehk võimalust, kus kinnisvarahinnad nõudluse-pakkumise tasakaalu saavutamisel lihtsalt stabiliseeruvad. Ma ei näe põhjust, miks?
Kuuendaks, kogu aeg räägitakse, et kinnisvarahindades on jube palju õhku sees, mull jne. Kas keegi oskaks ära selgitada selles mullis tahke/vedela oleku ja gaasilise ehk õhu proportsioonid? Mille järgi seda arvutatakse? Selle teadmine annaks üsna suure võimaluse hinnata riski ja potentsiaalse krahhi tõenäosust.
Ning last but not least - äriline pakkumine:
Kas keegi ei sooviks investeerida igakuiselt minu raha 7 aastat järjest GARANTEERITUD tulususega min. 35% aastas mis straddle-ga ja muude trikkidega ei tohiks olla ülepakutud number? Pakun edukustasuks poole teenitud summast (min. 17,5% p.a.), mis peaks olema ju väga hea teenistus!
Näide: ostsin 2002. aastal ühe korteri 600000 krooniga. Praegu müün milliga maha. Pangalaenu võtsin tookord pool milli, tagasi pean pangale andma kolmsada kilo kopikatega. Vahe jääb endale. Miks aga müün? Eriliselt tungivat vajadust pole. Lihtsalt ei usu enam Eesti kinnisvara hinnatõusu. See olukord on kiiresti muutumas ebanormaalseks. Kinnisvara hinnatõus päris tippu arvatavasti pole veel jõudnud, kuid väljaüürimise tootlus jääb väikemaks seoses üürihuviliste vähenemisega. Kes ikka head üüri maksab, kui saab ka osta? Tallinna üüriturule jäävad peagi alles vaid lühiajalised seiklejad ning totaalsed luuserid, lisaks mõned rikkad friigid, kellele meeldib üürikorteris elada. Konkreetne korter oleks mulle (lahus hinnatõusust) teinud kuskil 60 000 krooni üüritulu aastas, kuid renoveerimisse oleks peagi tulnud panna üle saja tuhande, nii et tundus, et alternatiivsed investeerimise viisid kaaluksid juba kinnisvara väljaüürimise üle. 600 kilost 10%-list aastast tootlust välja pigistada poleks ju kuigivõrd keeruline.
Naaber finantseeris korterimüügist saadud rahaga maja ehitamist. Aga pole vahet, mis sa selle raha eest ostad. Tootlust nulliks nimetada antud puhul on sõge.
Muide. Üks teine naaber on taksojuht. Tõsi, taksofirma omanik ja juhatuse esimees :-)
Muide. Üks teine naaber on taksojuht. Tõsi, taksofirma omanik ja juhatuse esimees :-)
Velikij ,koteri üüri kallinemine oleneb üürilepingust. ja krahh ei tule mitte millegist muust kui sellest ,et laenuvõtjad ei arvesta sellega ,et euriboril on praegu ruumi tõusta ainult ülespoole ja nende sissetulek võib mingil hetkel oluliselt väheneda. Suure osa laenuvõtjate sissetulekud on panga jaoks joonistatud kuna "kõik sõbrad juba said eluasemelaenu ja mul veel pole". Targad on need kes sõlmivad fikseeritud euriboriga laenulepingu. Maksavad küll kohe alguses natuke rohkem aga teavad ,et kuumaks ei muutu kuni laenuperioodi lõpuni. Ja kindlsti peaks omama mingisuguseid likviidseid tagavarainvesteeringuid, et näiteks töökoha kaotuse või oma ettevõtte pankroti korral kohe kodust loobuma ei peaks.
Kui vaadata Soome Lama graafikut, siis tõsine kiirenemine kestis ca 5 aastat, millest ca 3 aastat oli eriti kiire? Varasema perioodi kohta seal kahjuks info puudub. Samas pikaajaliselt pole ju mingit vahet kas kinnisvara hind vahepeal alla kukkus, tegemist on ju ikkagi tarbimisega, mitte investeeringuga. Eluaegse laenuga tarbimisega. Ärge unustage, et kinnisvara väärtuse säilitamiseks tuleb teha metsikuid kulutusi. Infinite siin paar kommentaari eespool tõi just näite, et renditulu aastas ca 60000 krooni kuid varsti tulnuks remondiks sisse panna 100000 krooni ning leidis, et targem on müüa. Ise sees elades tuleb ka remonti teha, või siis vahetada elamist iga vähemalt 10 aasta tagant, millal sisemus totaalselt amortiseerunud on. Ka kinnisvara välimus nõuab pidevat hoolt ja KULU. Need targad kinnisvarainvestorid siin, kes räägivad kuivõrd odavam on kinnisvara omada kui rentida unustavad ära, et remondikulu on omaniku mitte rentniku kulu. Infinite ei saanud üürniku ülesandeks teha 100000 remondikulu. Sisuliselt see 100000 sisaldub/s igaaastases 60000 kroonis. Samuti ei kuluta rentnik veel 100000 krooni köögi sisustusele ning X summat muule mööblile. Korter üüritakse koos sisustusega ja jäetakse maha amortiseerunud mööbliga. Nagu omanikki kui ta oma korteri uue vastu vahetab, vahe vaid selles, kes sisustuse ostis.
Mis nüüd puudutab mulli siis gaasilist ja tahket konsentratsiooni on väga lihtne tuvastada, tuleb lihtsalt vaadata palju pindasid on elanikega täidetud ja palju pindasid ootab elanikke, ehk täidetud vaid õhuga. Elanik ei võrdu omanik.
Eluasemefondi suhtes... aafrika dzunglionni elanik võib ka unistada 100 ruudusest NY pilvelõhkuja korterist per kärss kuid tootlus paneb asja paika. Ehitad sa onni ühe banaani või miljoni dollari eest, vahet pole eluasemefondi osas. Mida rohkem laenuga kortereid ostetakse ja kõrgemaks korterite hinnatase tõuseb seda rohkem peab lihtsalt sama ruutmeetrite koguse eest maksma.
Mis nüüd puudutab mulli siis gaasilist ja tahket konsentratsiooni on väga lihtne tuvastada, tuleb lihtsalt vaadata palju pindasid on elanikega täidetud ja palju pindasid ootab elanikke, ehk täidetud vaid õhuga. Elanik ei võrdu omanik.
Eluasemefondi suhtes... aafrika dzunglionni elanik võib ka unistada 100 ruudusest NY pilvelõhkuja korterist per kärss kuid tootlus paneb asja paika. Ehitad sa onni ühe banaani või miljoni dollari eest, vahet pole eluasemefondi osas. Mida rohkem laenuga kortereid ostetakse ja kõrgemaks korterite hinnatase tõuseb seda rohkem peab lihtsalt sama ruutmeetrite koguse eest maksma.
Siin http://www.stat.fi/tup/tiedotteet/v2002/905hins.html esimeselt graafikult vaadates paistab, et kui korterite hinnad juba langema asusid, tõusid veel kruntide hinnad ~1-2 aastat. Reageerisid hilinemisega. Tasub siis mägede korteritel silma peal hoida. Ühtlasi paistab, et kui korterid langema hakkasid, siis umbes aasta pärast oli maahindadel uus tipp. Kas võib arvata, et raha voolas korteritest välja kruntidesse? Et kui meil nii juhtuma hakkab, siis teame, mida oodata?
Korterite kõige järsema hinnatõusu aasta oli ~40%. Hm... ligilähedaseid vist meilgi siin olnud, ehk isegi mitu? Kodumaine graafik peaks siis isegi julmem välja nägema.
Kui kelleli oleks põhjalikumaid põhjendusi, artikleid vms. Soome krahhi, tolleaegse makro, laenude vms. kohta, siis oleks huvitav lugemine...
Korterite kõige järsema hinnatõusu aasta oli ~40%. Hm... ligilähedaseid vist meilgi siin olnud, ehk isegi mitu? Kodumaine graafik peaks siis isegi julmem välja nägema.
Kui kelleli oleks põhjalikumaid põhjendusi, artikleid vms. Soome krahhi, tolleaegse makro, laenude vms. kohta, siis oleks huvitav lugemine...
Hiljuti oli lehtedes lugeda mingeid statistikaameti numbreid, et reaalseissetulekud hakkasi langema. Peast pannes siis sissetulek vist kasvas 5% ja elu läks kallimaks 8%. Arvestades, et paljud laenud on võetud optimistlku lootusega sissetulekute kasvule, siis ei paista just eriti roosiline tulevik. Seda ka isiklikult sai mingis siinses lõimes ennustet, et kulud kasvavad kiiremini kui tulud. Nüüd! ongi!! käes!!! :-)
Polegi vaja, et euribor kasvab, piisab täiesti Eesti Energia, Tallina Vee, Minu Vara ja veel mõnede pingutustest.
Polegi vaja, et euribor kasvab, piisab täiesti Eesti Energia, Tallina Vee, Minu Vara ja veel mõnede pingutustest.
Huvitav on lugeda, kuidas küll kõik on üksteise võidu kõvemad Cassandrad. Parafraseerides omaaegset kõnekäändu - mehed, kus te 97-ndal aastal olite? Miks siis keegi krahhi eest ei hoiatanud?
Ma pole lõhkilaenamise poolt kunagi olnud, ega ole ka praegu mingis vormis. Kui mõni loll ennast lõhki laenab, siis ei tähenda see veel, et laenamine oleks paha. Samas vaimus jätkates ei saa varsti enam kasiinosse ka minna, sest juhuslikult keegi Avo V. mängis seal maha kulka raha. Kuhu see kõlbab, see ei kõlba mitte kuhugi, varsti peaks jälle elama nagu vene ajal, ei laenu, ei kasiinot ei yhtään mitään peale partei ja AÜ. Igavaks kisuks, seltsimehed!
Aga õnneks on ka teistsuguseid, kainestavaid noote. Hansapanga turundusdirektori Toomas Tiiveli sõnul on reklaam seadusega kooskõlas.
“Igapäeva elus näeme enda ümber märksa agressiivsemaid ja suisa õõvastavaid reklaame. Selles osas on meie tarbimislaenu reklaam suhteliselt keskmine,” ütles ta. Hansapank ei ole tema sõnul nimetatud reklaamiga asunud kergekäeliselt ega vastutustundetult laenu andma. “Ajame endiselt väga konservatiivset laenupoliitikat, hindame iga kliendi maksevõimet ja laenamisega seotud riske personaalselt.”
Ma pole lõhkilaenamise poolt kunagi olnud, ega ole ka praegu mingis vormis. Kui mõni loll ennast lõhki laenab, siis ei tähenda see veel, et laenamine oleks paha. Samas vaimus jätkates ei saa varsti enam kasiinosse ka minna, sest juhuslikult keegi Avo V. mängis seal maha kulka raha. Kuhu see kõlbab, see ei kõlba mitte kuhugi, varsti peaks jälle elama nagu vene ajal, ei laenu, ei kasiinot ei yhtään mitään peale partei ja AÜ. Igavaks kisuks, seltsimehed!
Aga õnneks on ka teistsuguseid, kainestavaid noote. Hansapanga turundusdirektori Toomas Tiiveli sõnul on reklaam seadusega kooskõlas.
“Igapäeva elus näeme enda ümber märksa agressiivsemaid ja suisa õõvastavaid reklaame. Selles osas on meie tarbimislaenu reklaam suhteliselt keskmine,” ütles ta. Hansapank ei ole tema sõnul nimetatud reklaamiga asunud kergekäeliselt ega vastutustundetult laenu andma. “Ajame endiselt väga konservatiivset laenupoliitikat, hindame iga kliendi maksevõimet ja laenamisega seotud riske personaalselt.”
012992, kui Sa oma laenu võttes sama pealiskaudselt kalkuleerisid kui siin foorumis, siis ma ausalt öeldes ei imesta, et Sa ennast lõhki laenasid.
Kõigest paar tähelepanekut Su arvutuste kohta: investeeringu pealt eraisiku tulumaksu maha arvutad (või firma puhul selle üleval pidamist)? Oma kasutuses oleva korteri müügi pealt tulumaksu teatavasti maksma ei pea. Kui eeldad, et inimesel on raha, et maksta iga kuu 5000 üüri + samal ajal arvestatav summa investeerida, siis selle inimese puhul Euribori tõus korteri realiseerimist kaasa tuua ei saa, kuna vaba raha paistab piisavalt olevat. Lisaks juba eelpool mainitud üürihindade tõus (kas keegi tõsimeeli arvab, et 20(!) aasta pärast saab praeguste hindadega üürida mõnda korterit??).
Ja kui siin foorumites üldse mingit tsenseerimist teha, siis võiks eemaldada selliste illusionistide postitused, kes stabiilset ja garanteeritud 35% kumulatiivset aastatootlust "straddle ja muude trikkide" abil KESKMISELE korteriostjale pakuvad. Tahaks loota, et keegi sellist juttu tõe pähe ei võta.
PS Vabandust, et võib-olla natuke isiklikuks läksin, aga reaalsuse piiresse ja argumenteeritud väidete juurde võiks jääda nii korteriostu pooldajad kui vastased.
Kõigest paar tähelepanekut Su arvutuste kohta: investeeringu pealt eraisiku tulumaksu maha arvutad (või firma puhul selle üleval pidamist)? Oma kasutuses oleva korteri müügi pealt tulumaksu teatavasti maksma ei pea. Kui eeldad, et inimesel on raha, et maksta iga kuu 5000 üüri + samal ajal arvestatav summa investeerida, siis selle inimese puhul Euribori tõus korteri realiseerimist kaasa tuua ei saa, kuna vaba raha paistab piisavalt olevat. Lisaks juba eelpool mainitud üürihindade tõus (kas keegi tõsimeeli arvab, et 20(!) aasta pärast saab praeguste hindadega üürida mõnda korterit??).
Ja kui siin foorumites üldse mingit tsenseerimist teha, siis võiks eemaldada selliste illusionistide postitused, kes stabiilset ja garanteeritud 35% kumulatiivset aastatootlust "straddle ja muude trikkide" abil KESKMISELE korteriostjale pakuvad. Tahaks loota, et keegi sellist juttu tõe pähe ei võta.
PS Vabandust, et võib-olla natuke isiklikuks läksin, aga reaalsuse piiresse ja argumenteeritud väidete juurde võiks jääda nii korteriostu pooldajad kui vastased.
Noh, kui nii võtta, siis laenamine iseenesest ei puutu asjasse. See lihtsalt võimendus ja ka indikaator. Müüa saab ka hüpoteegiga koormatud kinnisvara, ma arvan. Võti on ikka märke näha ja mitte krahhi üle elada. Nii et puudu on siit keskustelust ikka numbrid praeguse Eesti ja Soome lama aegse võrdluse jaoks. Või kasvõi naaberriikide praegused numbrid vms.
:)
:)
Fun ja Velikij
Mis puutub üürimääradesse, siis mul oli Tallinna kesklinnas korter 1999 kevad kuni 2004. aasta sügis. Sel perioodil langes selle korteri üüritase ca 10-15%. Minu prognoos on, et Tallinna kesklinnas 50-80m2 korteris elamise hind (üür) langeb ka järgmise 5 aasta jooksul ca 15%.
Mis puutub üürimääradesse, siis mul oli Tallinna kesklinnas korter 1999 kevad kuni 2004. aasta sügis. Sel perioodil langes selle korteri üüritase ca 10-15%. Minu prognoos on, et Tallinna kesklinnas 50-80m2 korteris elamise hind (üür) langeb ka järgmise 5 aasta jooksul ca 15%.
US, Sinu näite puhul on siis tegu kesklinnas asuva ilmselt väga heas korras oleva korteriga? Enamiku laenude puhul ostetakse korter paraku siiski mägedele, statistikaameti andmed näitavad järgmist:
ELURUUMI PINNA RUUTMEETRI KESKMINE ÜÜRIHIND KUUS --- Tubade arv, Asukoht ning Aasta.
3-toaline
1999 2000 2001 2002 2003 2004
Tallinn 101 88 92 114 123 113
..Kesklinna linnaosa 124 102 101 121 143 127
..Lasnamäe linnaosa 45 x x 48 51 67
Seega kui kesklinnas on tõesti keskmine üürihind praegu sama, mis 99. aastal, siis näiteks Lasnamäe puhul on üürid kasvanud samas vahemikus ligi 50% ning kogu Tallinna lõikes 12% kõrgemad. Kahju, et antud statistika ei kajasta varasemaid aastaid, aga nende väheste andmete põhjal, mis siin on, võiks oletada, et kesklinna üürihindades oli 99. aastal väike buum, mis nüüdseks kadunud on (kindlasti on oma mõju madalatel intressidel).
Kas selline oletus on vale, et euribori tõustes kallineb koos laenumaksega samas tempos ka üüriturg? Kui see nii on, siis pole vahet, kas seoses euriboriga maksta pangale rohkem intressi või omanikule üüritulu.
ELURUUMI PINNA RUUTMEETRI KESKMINE ÜÜRIHIND KUUS --- Tubade arv, Asukoht ning Aasta.
3-toaline
1999 2000 2001 2002 2003 2004
Tallinn 101 88 92 114 123 113
..Kesklinna linnaosa 124 102 101 121 143 127
..Lasnamäe linnaosa 45 x x 48 51 67
Seega kui kesklinnas on tõesti keskmine üürihind praegu sama, mis 99. aastal, siis näiteks Lasnamäe puhul on üürid kasvanud samas vahemikus ligi 50% ning kogu Tallinna lõikes 12% kõrgemad. Kahju, et antud statistika ei kajasta varasemaid aastaid, aga nende väheste andmete põhjal, mis siin on, võiks oletada, et kesklinna üürihindades oli 99. aastal väike buum, mis nüüdseks kadunud on (kindlasti on oma mõju madalatel intressidel).
Kas selline oletus on vale, et euribori tõustes kallineb koos laenumaksega samas tempos ka üüriturg? Kui see nii on, siis pole vahet, kas seoses euriboriga maksta pangale rohkem intressi või omanikule üüritulu.
Praegu elan üürikorteris, maksan aastas 92k üüri. Korteri turuhind on ca 2,2 milj. Kui võtaksin 100% laenu (arvestan keskmiselt 5%-lise lõppintressiga, mis minu arvates on pigem optimistlik lähenemine) ja ostaks korteri, siis maksaksin aastas 174k. S.t. igal aastal jääb mulle investeerimiseks 82k. 20 aastaga seega 1,64milj krooni. See on muidugi eeldusel, et üürimäärad jäävad samaks. Mina vaatan tänast pakkumist ja usun, et järgmise 5 aasta jooksul üürihinnad Tallinna kesklinnas pigem langevad 15%. Aga oletame, et see on unistus. Igal juhul tahtsin juba nüüd 10% omaniku käest hinnas alla küsida ja arvestades, mis turul toimub, tõenäoliselt oleks ka saanud. Samas järgmine kord oleks võimalik minna kindla peale ja turul on võib-olla pakkumine nii hea, et hoopis liigun kuhugi mujale.
Igatahes ühel juhul ma säästan 20 aastaga 1,64 milj EEK, kuid hoopis olulisem on, mida ma selle rahaga vahepeal teinud olen. Täpsemalt selle 82tuh krooniga aastas. Ma ise eeldan, et kui ma investeerin vähemalt 10%-lise tootlusega, siis ma olen plussis. Tegelikult oleks 15%-lise tootlusega neid summasid investeerides 20 aasta pärast väärtus 8,4milj krooni. Küsimus on nüüd selles, kas kinnisvara, mida ma oleksin laenuga ostnud, on kallim.
See sama korter peaks 20 aasta jooksul kallinema keskmiselt 7-7.5% aastas. Sel juhul oleks 20 aasta pärast turuhind ca 8,5 milj krooni.
Kuna ma pean reaalsemaks seda, et ma teenin aastas 15% netotulu oma investeeringutelt kui seda, et Tallinna korterid kallinevad 7-7.5% aastas ka edaspidi, siis olen ma esimest korda elus 2004. aasta sügisest üürniku staatuses.
Just sai täis 6 kuud investeerimisest ja I poolaasta tulem oli ca 7% (ehk siis aasta baasil ligi 15%). Samas tõmbasid turu viimase 2 nädala liikumised plussist umbes poole maha. Kuu aega tagasi oli investeerimise alustamisest pluss ca 14-15%.
Oluline on ka märkida, et minu horisont ei ole tegelikult 20 aastat, vaid pigem 2-5 aastat. Mulle on oluline ka paindlikkus. Ma olen 95% kindel, et see, kus ma täna tahan elada, ei ole see, kus ma tahaks 3-5 aasta pärast elada. S.t., et suure tõenäosusega pean ma tegema nii ostu- kui ka müügitehingu suhteliselt lühikese aja jooksul, mis läheb minu kogemuse najal maksma 5-6% objekti hinnast. Korteri väljaüürimisega ma ei taha tegeleda, see on juba teine töö ja selle eest ma tahaks tulevikus ka palka saada.
Ma olen väga palju vaielnud, kumb on õigem, omada või üürida. Ja kokkuvõttes tuleb tõdeda... see on individuaalne. Ainult et paljudel juhtudel, kui inimesed kirjeldavad, miks nad midagi kinnisvaraturul soetasid, siis ma saan pigem aru, et nad olid sundseisus, mitte et tehing nüüd liiga soodne oli.
Huvitav on ka see argument, millega inimesed põhjendavad laenu võtmise soodsust. Kui mina oleks võtnud laenu 1999. aastal ja maksnud 15 aastat 10%-list intressimäära, siis oleks laenumakse olnud väiksem kui 2005. aasta hindades maksta 2,6%-list intressimäära.
Igatahes ühel juhul ma säästan 20 aastaga 1,64 milj EEK, kuid hoopis olulisem on, mida ma selle rahaga vahepeal teinud olen. Täpsemalt selle 82tuh krooniga aastas. Ma ise eeldan, et kui ma investeerin vähemalt 10%-lise tootlusega, siis ma olen plussis. Tegelikult oleks 15%-lise tootlusega neid summasid investeerides 20 aasta pärast väärtus 8,4milj krooni. Küsimus on nüüd selles, kas kinnisvara, mida ma oleksin laenuga ostnud, on kallim.
See sama korter peaks 20 aasta jooksul kallinema keskmiselt 7-7.5% aastas. Sel juhul oleks 20 aasta pärast turuhind ca 8,5 milj krooni.
Kuna ma pean reaalsemaks seda, et ma teenin aastas 15% netotulu oma investeeringutelt kui seda, et Tallinna korterid kallinevad 7-7.5% aastas ka edaspidi, siis olen ma esimest korda elus 2004. aasta sügisest üürniku staatuses.
Just sai täis 6 kuud investeerimisest ja I poolaasta tulem oli ca 7% (ehk siis aasta baasil ligi 15%). Samas tõmbasid turu viimase 2 nädala liikumised plussist umbes poole maha. Kuu aega tagasi oli investeerimise alustamisest pluss ca 14-15%.
Oluline on ka märkida, et minu horisont ei ole tegelikult 20 aastat, vaid pigem 2-5 aastat. Mulle on oluline ka paindlikkus. Ma olen 95% kindel, et see, kus ma täna tahan elada, ei ole see, kus ma tahaks 3-5 aasta pärast elada. S.t., et suure tõenäosusega pean ma tegema nii ostu- kui ka müügitehingu suhteliselt lühikese aja jooksul, mis läheb minu kogemuse najal maksma 5-6% objekti hinnast. Korteri väljaüürimisega ma ei taha tegeleda, see on juba teine töö ja selle eest ma tahaks tulevikus ka palka saada.
Ma olen väga palju vaielnud, kumb on õigem, omada või üürida. Ja kokkuvõttes tuleb tõdeda... see on individuaalne. Ainult et paljudel juhtudel, kui inimesed kirjeldavad, miks nad midagi kinnisvaraturul soetasid, siis ma saan pigem aru, et nad olid sundseisus, mitte et tehing nüüd liiga soodne oli.
Huvitav on ka see argument, millega inimesed põhjendavad laenu võtmise soodsust. Kui mina oleks võtnud laenu 1999. aastal ja maksnud 15 aastat 10%-list intressimäära, siis oleks laenumakse olnud väiksem kui 2005. aasta hindades maksta 2,6%-list intressimäära.
fun, oma endise korteri üürihinna suurusjärkude kohta võin öelda nii palju, et 1999. aastal oli see välja üüritud 4500 EEK kuus, nüüd nägin just korterit samas majas, kus küsiti hinda 3800 krooni. Seisukord oli enam-vähem sama.