Kinnisvaraturg ei seisa, aga muutunud on piirkonnad, kus aktiivsus toimub. Põhja-Tallinn on enim müüv piirkond, mille uusarenduste kesmine m2 hind on iga aastaga tõusnud ja 2024. a lõpu seisuga liikunud mööda ka kesklinna uusarenduste m2 hinnast. Volta kvartali keskmine hinnatase jääb umbes 6000 euro juurde. Tallinna keskmine 4500 €, Põhja-Tallinna keskmine m² hind on 5368 €, kesklinna keskmine 5195 €. Allikas Citify
Võlakirjad pole ainus kapitalimahukate projektide rahastamise viis - Endover on edukalt tegutsenud juba 25 aastat, kuigi avalik pakkumine on alles teine. Võlakirjad avavad ka jaeinvestorite jaoks nüüd võimalusi projektides, mis varem olid kättesaavad kitsamale ringile rahastajatele, näiteks pankadele või erakapitalifondidele.
Aga kindlasti nõus, et igaüks peab ikka ise oma investeerimisotsused tegema.
Tore ettevõte, kui ainult paha äriregister poodi kinni ei paneks :D. Allpool lõik aastaaruandest,
31.12.2024 seisuga on ettevõtte omakapital negatiivne summas 2 392 683 eurot ning see ei vasta Äriseadustikus kehtestatud nõuetele.
Omakapitali negatiivne saldo on tingitud asjaolust, et arendusperioodil on ettevõtte kulud (sealhulgas üld-, müügi-, turundus-, finants- ja muud kulud) ületanud saadud tulusid.
Minu teada Äriregister ei sundkustuta kinnisvara omavaid ettevõtteid. Ka negatiivse omakapitaliga kinnisvarata ettevõte ei lähe kustutamisele kui esitatakse plaani sellest välja tulemiseks.
Meie korralduspank LHV on projekti läbi analüüsinud ning nad ei korralda võlakirjaemissiooni ettevõtetele, mille puhul nähakse likvideerimisriski või mille äriplaani konservatiivsed prognoosid ei oleks täidetavad. Kinnisvaraarenduse ärimudeli eripära on see, et kulud (turundus, juhtimine, intressid) tekivad mitu aastat enne, kui tulud korterite ja äripindade üleandmisel kasumiaruandesse jõuavad.
Endoveri arendusettevõtted kasutavad Eesti GAAPi, mille järgi on lubatud arendusega seotud intressi- ja muud kulud kohe kuluks kanda. See vähendab arenduse algfaasis raamatupidamislikku omakapitali, kuid ei muuda projekti rahavoogusid ega tegelikku riskiprofiili.
IFRS-i puhul, mida kasutavad börsi põhinimekirja arendajad, kapitaliseeritakse need samad kulud varasse, mistõttu on omakapital arenduse käigus kõrgem ja aruanded ei ole Eesti GAAP-i põhiste ettevõtetega üks-ühele võrreldavad.
Volta SKAI projektis on juba sõlmitud märkimisväärne hulk eelmüügi lepinguid, mis annab hea nähtavuse tulevaste rahavoogude ja laenukohustuste teenindamise võime kohta.
Huvi Volta SKAI korterite vastu on tugev. Endover läbi oma sidusettevõtete on edukalt realiseerinud ja refinantseerinud mitmeid varasemaid suurarendusi, mis on toonud kaasa pankade järjepideva huvi meie arendusprojektide refinantseerimise vastu. Seetõttu peegeldab Volta SKAI praegune negatiivne omakapital eelkõige arendusfaasi ja Eesti GAAP-i arvestuspõhimõtteid, mitte projekti jätkusuutlikkust või võimet võlakohustusi teenindada.
See jutt meenutab mulle kunagisi “kui Madis M. juba asjaga seotud on, siis eksida pole võimalik” ja “kui juba Roosaare soovitab” jutte.
Kui otse öelda, siis selline häma endise vandeaudiitori suust ei ole soliidne. Te olete tipptasemel finantsasjatundja, Te teate et LHV ei taga ega maanda mitte kuidagi selle projekti riske.
Kas see on siin nüüd juhuslikult või teadlikult “naaatuke valesti”, kuid tõe huvides olgu öeldud:
maa soetamine ei ole kulu ja ei vähenda omakapitali;
projekteerimine ei ole kinnisvara müügiks ehitavas ettevõttes kulu, vaid lõpetamata toodang (varu), kajastatakse aktiva ehk varade poolel ning ei vähenda omakapitali;
ehitus ei ole kinnisvara müügiks ehitavas ettevõttes kulu, vaid lõpetamata toodang (varu), kajastatakse aktiva ehk varade poolel ning ei vähenda omakapitali;
ka intressikulud on kinnisvara müügiks ehitavas ettevõttes lubatud kajastada varudena ning alles müügi hetkel kajastada müüdud toodangu kuluna.
Hea tähelepanek, vabandan ebatäpsuse pärast, parandasin vastuse ära. Õige vastus see: Kinnisvaraarenduse ärimudeli eripära on see, et kulud (turundus, juhtimine, intressid) tekivad mitu aastat enne, kui tulud korterite ja äripindade üleandmisel kasumiaruandesse jõuavad.
LHV korralduspangana nüüd küll eriline argument pole. Esimesena kohe meenub “edulugu” nimega AUGA group rohevõlakiri, ka LHV toode. See kvaliteedimärk pigem selline, et kirjutame arve väja ja pühime käed puhtaks. LHV põhitegevus, niipalju kui ma tean, on laenu andmine ja laenu nad sellele projektile ilmselgelt ei annaks sellise omanikupoolse panusega.
Pankadel on raha palju ja otsivad aktiivselt uusi laenuvõtjad. Kui just raha peale pahane ei ole, siis peaks iga arendaja esimene eelistus olema pangalaen, sest pankade laenuintress on selgelt kõige soodsam. Kui pangast raha ei saa, siis on pankade jaoks risk liiga suur.
Tiina Malm, endine vandeaudiitor, ma ei taha Teie kirja kuidagi halvustada, kuid ka ülaltoodud lõik on minu hinnangul asjatundmatule inimesele mõeldud müügijutt. Sest:
antud projekt laenatakse kõriauguni täis (arendaja omafin vaid 20% LTC);
võlakirjade esimese seeria intress on 10%, teisel 8,8%.
Arvestades projekti laenumahtu (80% LTC), siis kokkuvõttes on intressimaksetel väga suur osa projekti rahavoogudes ja seeläbi riskiprofiilis.
Kui projekti rahavoogudesse on juba eos planeeritud ka võimalikud venimised, ülekulud jms, siis võib tõesti väita et intressid ja muud kulud “ei muuda projekti rahavoogusid ega tegelikku riskiprofiili”.
Selle mõte oli, et kas intressid on kapitaliseeritud bilanssi või otsekulusse, siis see ei määra projekti lõpuks saadavat kasumit ega jooksvaid rahavoogusid.
Esimene seeria oli 10% fikseeritud tootlusega, aga seal oli miinimum märkimismaht 100 000 eurot ning ei olnud alanud veel ehitus ega müük.
Teise seeria intress on 8,3%, sest riskid ehituse alguse ning turu poolt hinnataseme vastu võtmisele (eelmüük oli edukas) on langenud. Teise seeria miinimum on 1 võlakiri.
Juhin tähelepanu, et 8,3% on tootlus juhul, kui investor hoiab võlakirju lõpptähtajani ning neid ei kutsuta emitendi poolt varem tagasi. See võib olla natuke madalam, kui emitent maksab võlakirja varem välja. Meedia küll ei usu, et müük väga ruttu võib minna, aga teoreetiliselt võib varasem tagastus juhtuda, kui müük läheb väga hästi.
8,8% tuli teil ehk Arco Vara hiljutisest võlakirjast, aga seal polnud alanud ehitus, müük, polnud tagatist.
Ei jäänud. Üritasin mõtelda, kust see 8,8% tuli. Ja et mulle tundub 8,3% õiglane Arco Vara viimaste võlakirjaga võrreldes. Arco Vara mulle siiani meeldib. Nagu ka mitmeid teised Eesti arendajad.
Volta SKAI OÜ bilansis 31.12.2024 on aktiva (varade) maht 6,9 mil (millest 99,7% on varud, sh maa 5,4 mil). Passivas on kohustusi 9,3 mil (100% laenud, valdavalt intressidega 11,0% ja 11,5%). Teisisõnu on ettevõttel kokkuvõttes võlga 2,4 mil rohkem kui varasid. Puht tehniliselt, ilma lisainfota on see ettevõte seisuga 31.12.2024 pankrotis.
Ütlete, et negatiivne omakapital ei peegelda „projekti jätkusuutlikkust või võimet võlakohustusi teenindada“.
Kas omakapital on negatiivne ka praegu, nt seisuga 31.09.2025? Kui suur on praegu varade, kui suur kohustuste maht?
Aastal 2024 oli intressikulu 0,715 mil, käesoleval 2025. aastal peaks intressikulu juba hüppeliselt suurem olema. Kuidas sellesse projekti tekib võime jooksvaid laenuintresse tasuda? Kas eeldatakse, et ettevõte saab järjest uute võlakirjadega raha peale, et eelmiste intresse tasuda?
Ma kahjuks ei tohi kommenteerida 30.09.2025 ega tänast bilanssi ilma börsiteateta, sest seda pole kuskil avalikustatud. Muid laene peale võlakirja ei tohi võtta, va omaniku allutatud laenu. Puuduv raha tuleb sisse makstavast omakapitalist (mis hõlmab muuhulgas ka omaniku allutatud laene).
Allutatud intressikandvad omanikulaenud ei ole omakapital kui laen tuleb tagasi maksta. Kui peate end auditeerima, siis tahaks seda hookus-pookust näha, kuidas need omanikulaenud omakapitali hulka sätitakse.
Müts maha, olete suurepärane finantsala müügiinimene. Väike vale siin, väike ebatäpsus või silmamoondus seal. Te saate väga hästi aru, et tegemist on investori vaatest väga riskantse projektiga, kus omanik on arendavasse kehasse pisut “omakapitali” laenanud ning kus ei ole sendi eest ka ruumi ootamatusteks. Projekti laenu- ja intressikoormus saab olema muljetavaldav.
Müts maha ka Endoveri ees. Võõra rahaga äri tegemine on suur kunst. Seepärast mina ei olegi ärimees. Ei ole seda nahaalsust.
Ilmselgelt oleks tulnud värske bilanss enne võlakirjaemissiooni avaldada, kuid ilmselt on pilt nii kole, et see oleks müüki pidurdanud. Samas, järele mõeldes, poleks see tõenäoliselt midagi muutnud — enamik ostjaid ei saa nagunii päriselt aru, mida nad ostavad.
Mulle on jäänud mulje, et see ongi Endoveri ärimudel. Ostavad maa või vana hoone, teevad sinna peale projekti ja siis võetavad oma raha alt välja ja viivad enda riski nulli. Varem kasutati selleks ühisrahastust, nüüd võlakirju.
Võite parandada kui ekslik mulje jäänud.
Ei jäänud. Üritasin mõtelda, kust see 8,8% tuli. Ja et mulle tundub 8,3% õiglane Arco Vara viimaste võlakirjaga võrreldes. Arco Vara mulle siiani meeldib. Nagu ka mitmeid teised Eesti arendajad.