Endover POS11 OÜ võlakirjade suunatud pakkumine

Investeerimine
1

Hetkel Endoveril Volta kvartalis müümata 80 korterit (kv.ee andmetel). Need kõik tekitavad igakuiselt hoidmiskulusid (kommunaalid, hooldus, kindlustus, valveteenus jne.) Kapital on kinni objektis, mis tulu ei tooda.

Ütleme tagasihoidlikult 250€/kuus x80 korterit = 20 000/kuus. 240 000/aastas hoidmiskulu.

2024 andmete põhjal on keskmine Tallinna korteri ruudu hind €3,000€ kuni 4,500€. Volta kvartalis ruudu hind €3,000€ kuni 7,000€

Võlakirjadega kaasati hetkel kokku 9 miljonit. Kokku kaasatakse 14 miljonit mille pealt 11% maksta aastas teeb 1,5 miljonit lisakulu + emissiooniga seonduvad kulud.

Uus Volta 6 oma maksumus 18 miljonit jagada 4,563 ruuduga = 4,000€ ruut aga samas on nad välja toonud ehitusmaksumuse 3,000€ ruut ja eks sinna lisanduvad müügi ja turunduskulud jne ja saamegi 4,000€ ruut omahinnaks.

Müüki pannakse 6,491€ ruut mis ei ole just odav ja oodatav müügitulu 26 miljonit.

Stsenaarium kus Uus Volta 6 korteritest müüakse vaid 50% nii nagu prospektis välja toodud ajalooline müük on olnud.

Müügitulu arvutus:

Müüdav pindala: 4,563 m² / 2 = 2,281.5 m²

Saadav müügitulu: 2,281.5 m² * 6,491 €/m² = 14 809 136.50 € (ca 14.81 miljonit eurot)

Finantsseis:

Oodatav müügitulu (14.81 milj €) on väiksem kui projekti kogumaksumus (18 milj €). See tähendab, et projekt ise jääks ca 3.19 miljoni euroga kahjumisse (18 milj € - 14.81 milj €), eeldusel, et omahinnaks on tõesti 4000 €/m² (mis teeks kogukuluks 4563 m² * 4000 €/m² = 18.252 milj €).

Kaasatud 9 miljonit eurot võlakirjadest saaks küll kaetud, aga kui plaaniti kaasata kokku 14 miljonit, siis selleks müügitulu napilt kataks võlakirjade põhiosa, aga mitte projekti kogumaksumust ega tooks kasumit. Intressimaksed võlakirjadele sööksid seda summat veelgi.

Tagajärjed:

Kahjum projektist: Ettevõte kannab Uus Volta 6 faasist kahjumit.

Rahavoo pinge: Kuigi osa rahast laekub, ei piisa sellest kogu projekti kulude ja võimalike lisakohustuste katmiseks.

Surve ülejäänud 50% müümiseks: Ülejäänud 50% korterite müümiseks võib olla vajalik hindu langetada, mis suurendab veelgi projekti kahjumit. Kui neid ei õnnestu müüa, jäävad need bilanssi jällegi hoidmiskulusid tekitama.

Mõju kasumlikkusele ja dividendidele: Ettevõtte üldine kasumlikkus väheneb, mis võib mõjutada võimet maksta investoritele või investeerida uutesse projektidesse.

Võlakirjade teenindamine: Kui projekt on kahjumlik, peab ettevõte leidma vahendeid võlakirjade intresside ja põhiosa tagasimaksmiseks teiste projektide kasumi arvelt või täiendava finantseerimise teel, mis võib olla keeruline.

Üldised kaalutlused negatiivsete stsenaariumite puhul:

  • Kõrge hinnatase: Volta kvartali ruutmeetri hind (3,000-7,000 €/m²) on Tallinna keskmisest (3,000-4,500 €/m²) oluliselt laiemas ja kõrgemas vahemikus. Uus Volta 6 müügihind 6,491 €/m² on selle vahemiku ülemises otsas. See muudab projekti tundlikumaks turu jahtumise, intressimäärade tõusu ja ostujõu vähenemise suhtes.
  • Konkurents: Tallinna kinnisvaraturul on palju arendajaid. Kui turul tekib ülepakkumine või ostjate kindlustunne langeb, muutub müük kallimas segmendis eriti keeruliseks.
  • Majanduskeskkond: Inflatsioon, kõrged intressimäärad, majanduslanguse oht – kõik need tegurid mõjutavad ostjate võimekust ja soovi kinnisvara soetada, eriti kõrgema hinnaklassi objekte.
  • Ehitushindade ja finantseerimiskulude võimalik kasv: Kui ehitusperioodil hinnad või intressimäärad tõusevad planeeritust rohkem, suureneb projekti omahind veelgi, mis omakorda vähendab kasumimarginaali või suurendab kahjumit negatiivsete stsenaariumite korral.

Kokkuvõttes, kuigi positiivne stsenaarium tooks Endoverile oodatud tulu, on negatiivsetel stsenaariumitel potentsiaalselt tõsised tagajärjed, alates rahavoo pingetest ja kasumlikkuse vähenemisest kuni projekti kahjumisse jäämise ja halvemal juhul ka laiemate finantsraskusteni ettevõtte jaoks. Olemasolevad 80 müümata korterit on juba praegu ettevõttele koormaks ja lisavad riski uute projektide juures. Sellepärast pangad ei laena ja pakutakse erainvestoritele 11% võlakirja tootlikust.

17.05 käisin Volta kliendipäevadel ja inimeste huvi oli üllatavalt suur. Planeeriti juba kuhu voodid ja kapid paigutada :wink: Lisan pildid mis korterid müügis.

Volta 10-3
Volta 10-3946×2048 109 KB

Volta 10-2
Volta 10-2946×2048 132 KB

2 Likes
2

Me saame aru, et Telia kasutaja taga on üks konkurentide jüngreid (kes on võtnud eesmärgiks iga kinnisvaraarendaja emissioon “põhja” lasta siin oma “analüüsidega”), aga sellist saasta peaks olema ikka piinlik postitada. Enne arvutuste kallale asumist oleks mõistlik veidi saada aru ka sektori äri sisust ja reaalsetest asjaoludest.

Alustada võiks juba kasvõi sellest, et 50% ühikute müük ei tähenda seda, et ülejäänud 50% väärtus on 0. Või siis 250 eurot korter per kuu hoidmiskulud? Mis need on mingid lasnamäe renoveerimata paneelikad seal või?

Sellessuhtes, et palju ju, numbreid ja sõnu ei = tark jutt kui sisuline osa on hindele 2 :wink:

PS! Ka Merkol on linnapeal väga palju ootel kortereid ja sellest hoolimata nokitsevad teisest otsas uue pakkumise kallal edasi.

5 Likes
3

Me siin oleme maalt, sonid on meil silmini pähe surutud ja küünealused on kah sitased. Kuid meil arvutatakse nii: kui võtad 10 milli laenu 11 prossaga, siis 1.1 milli maksad aastas tuulde. Ja kui härraste arendus kestab näiteks 3 aastat, siis piltlikult öeldes oled 3 korrust oma 9-kortsest hoonest ära kinkinud. Ilmselt suudab see arendaja kel raha odavamalt käes ehitada sootsamalt kvaliteetsema maja. Ära võta südamesse, ma olen loll prole.

2 Likes
4

Oot et kui Endover ehitab 18 milli eest maja ja müüb 14 milli eest pooled korterid maha, siis on projekti kahjum 4 milli ja kui ülejäänud pooled korterid müüakse soodsama m2 hinnaga, siis see süvendab projekti kahjumit? :smiley: Et siis kui nt ülejäänud korterit müüakse 50% soodsamalt ehk 7 milliga, siis projekti kahjum on kokku 3 milli kasumit? Kõige tugevam matemaatika ei saanud.

5 Likes
5

reaalselt, viimased 3-4 kuud, sõlmitud asjaõigused. Igasugused saidid ja muu bla jätan kõrvale. Õtleme nii jaanuaris oli top, hilem suurusjärgus alla 100 asjaõiuguse tln korterid. täna me veel ei tea, milline saab olema uute maksude mõju ))) kogu Volta nn Kalamaja haip on puhht logistika puhul paras pähkel. Kadriorg on täna juba palju parem ja odavam.

1 Like
6

Kadriorus ei ole ju väga, mida osta ja ruumi selle tekitamiseks (kui jätta välja “Kadriorg”, mis tegelikult on Lasnamäe või Sikupilli).

7

Isiklik suhtumine. Ma eelistaks Kadriorgu üleshaibitud kalamaja sektoris.
aga ok ))))

8

Varem oli kõik, mis oli põhja poole Balti jaama geto. Täna seal mere ääres )))
viimane dil balta kõrval oli 2,1, top yoy )))) top ca 3 mil )))) vitimane muidugi paar aastat vana)))) ich glaube das ist market, aber wie alle sechen…)))))

9

Jah ma olen evil genius ja minu supervõime on ühe postitusega nullida iga firma võlakirjaemisioon – welcome to the dark side smith :wink:

Tegin analüüsi kolme arendaja kohta, kus leidsin, et Endoveri pakkumine on kõige parema investorikaitse ja madalaima riskiga minu jaoks ja sellepärast ka ainult Endoverit hetkel märkisin. Varasemalt olen ka ühisrahastuse kaudu nii Endoveri kui Everausi toetanud ainult Invego Läti projektides pole julgenud kaasa lüüa.

Kindlasti ei ole mina kinnisvara ekspert ja lähtun vaid Endoveri enda antud numbritest ja statistikast. Ei ürita siin ühtegi võlakirja pakkumist põhja lasta :wink:

Siin sai välja toodud stsenaarium mis saab siis kui vaid 50% saab müüdud. Tähendab seda et investorite tagasimakse võib hilineda kuna ei ole müüdud piisavalt millest raha tagastada. Samas arvestades Endoveri suurust siis olen kindel et nad saavad hakkama, vastasel juhul nad ei oleks sellist projekti ette võtnud.

Kui keegi suudab siin täpsema arvutuskäigu või analüüsi kirja panna ning selgitada miks on otsustanud investeerida siis jumala eest – selleks see foorum ongi mõeldud, et mõtteid vahetada ning jõuda otsuseni kas ja kui palju keegi soovib investeerida.

Heameelega kuulan mis valdkonnast rohkem teadvad inimesed asjast arvavad.
50% müük põhines vaid Endoveri enda müügikogemusel just Volta kvartalis. Numbrid ei ole kuskilt õhust võetud.

Prospekt siin: Sign in to your account

Iga investeering on risk ja võlakiri ei ole kindlasti panga 11% intressiga hoius, mis on riiklikult tagatud vaid kindla firma ja sektori riskiga.

Julgesin investeerida just sellepärast, et Endover suur arendaja ilmselgelt ei kao kuskile – to big to fail.

Aga samas ei saa eirata ka ehitus statistikat mis teeb murelikuks.

Kas teadsid, et nõudlus uute eluruumide järele vähenes juba kolmandat aastat järjest? Eelmisel aastal ehitati 6% vähem | Statistikaamet

Ilmselt sellepärast Invego panebki rohkem rõhku Lätile.

Seega julgustan kõiki siin infot ja mõtteid jagama, et kõik kaasinvestorid saaksid teha informeeritud otsuse.

1 Like
10

:slight_smile: sorry, minuarust pole Eestis mitte-ükski kinnisvaraarendaja nii suur/oluline et teda saaks ka tegelikult pidada “too-big-to-fail” … eriti kui arvestada asjaolu, kui hästi enamus neist on osanud riskimaandamisega st. OÜ-de loomisega tegeleda.

ja kui võrrelda kas avalikult börsi kaudu kaubeldavad võlakirjad või nö. varjatult / varjatumalt kaubeldavad võlakirjad, siis juba puht nö. ‘avalik’ vrs ‘mitteavalik’ staatus annab erineva likviidsuse + mitte-seotud osapoole jaoks parema/kiirema hinnaindikatsiooni , ja kui lisada siia nö. nominaalväärtus 10’000 vrs 1’000 , siis ka see annab plusse nn. avalikult kaubeldavate võrreldavate võlakirjade kasuks
ehk
tavainimesena, on raske leida plusse, miks peaks “mees tänavalt”/“endine enefit green’i aktsionär” eelistama firma “lõpp-läbi” võlakirju nt. firma “alati-aus” või “olümpiavõitja abikaasa” firma võlakirjade vastu.
minuarust on need kõik 3 nagu üks loto-mänguväljak st. nagu a’la bingo-loto vrs kenoloto vrs suvaloto - ehk kõigis on mingi sarnasus aga summasummaarum võidab üldjuhul Eesti Loto AS (=maja/ lotomüüja). :smiley:

2 Likes
11

Endoveri paberit märkides võiks silmas pidada, et selle 1 000-eurose nimiväärtusega väärtpaberi märkimishind on 1 017,72 eurot. 11% kupongimääraga on selle jooksev tootlus (current yield) 10,8% ja tootlus tähtajani (yield to maturity) 9,9%. Esimene neist on teatava reservatsiooniga küllaltki lähedal 11%-le, aga teine jääb sellest juba üsna kaugele. Oluline on neist numbritest aru saada ja neid mõista. Kui sobivad, siis Avanti!

6 Likes
12

See 17,72 eurot ei ole midagi muud kui intress, mida märgitavad võlakirjad on juba kogunud ja mille sa saad märkimisel kaasa.

2 Likes
13

Kui mõelda Eesti suuremad kinnisvaraarendajad, kes viimase kümne aasta jooksul pankrotti on läinud, siis tuleb meelde vaid käputäis väikseid tegijaid.

2024 Teletorni Kodud OÜ arendas Pirita teletorni lähedale luksuskortereid, kuid projektile kogunes suuri ehitusprobleeme ja võlga

2020 Loo Kodud OÜ (Kristjan Silla ettevõte) alustas korterelamu ehitust Loo alevikku, kuid projekti rahastusseis tõmbas umbe ning ettevõte kuulutati pankrot välja märtsis 2020

2016 Tivoli Arendus OÜ (Arco Varagrupi tütarettevõte) tegi Tallinnas Nõmme-Tivoli korteriarendust, kuid sattus üleöö makseraskustesse, kuna pidi tagasi maksma suuri laene (Ligikaudu 8 miljonit eurot)

Kas kellelegi meenub mõni suur arendaja kes viimase 10 aasta jooksul pankrotti läinud?

14

Kas sa palun täpsustaksid, millisest perioodist need „kaasa tulevad“ intressid pärinevad? Emiteeritavate võlakirjade teise osa (2nd tranche) märkimine lõpeb 22.05.2025 ning need võlakirjad hakkavad kehtima alates 30.05.2025.

15

ma sain kiri Redgate-ist et õige märkimishind on nominaal 1000 + kogunenud intressid 17,72.

16

Ega siis iga tranche ei ole eraldi võlakiri eraldi intressiarvestusega. Intressi maksmise kuupäeval saavad kõik võlakirjaomanikud täpselt sama suure intressimakse sõltumata sellest millal nad selle võlakirja omanikuks said . Täpselt samamoodi kui sa järelturult ostad võlakirja, siis maksad sa nominaali eest (clean price) ning lisaks veel kogunenud intressid (koos intressiga dirty price).

17

Siis ongi ju kõik hästi. Aga ühest lihtsast joonealusest märkusest – et märkimishind sisaldab perioodi 02.04–30.05.2025 eest kogunenud intressi või midagi sarnast – oleks täiesti piisanud, ja kogu see mõttetu teemaarendus oleks jäänud olemata.

18

Aprillis 2025 oli Eesti aastane inflatsioonimäär 4,5% . See tähendab, et tarbijahinnad tõusid keskmiselt 4,5% võrreldes eelmise aasta sama perioodiga.

11% − 4,5% = 6,5% reaaltootlus

Kui nii vaadata siis see 11% tootlikus reaalses maailmas on tegelikult 6,5%

Paljud investorid keskenduvad ainult protsendile, aga unustavad inflatsiooni mõju.

Aga parem ikka kui lihtsalt pangas seisev raha mis oma ostujõudu kaotab.

19

Järgmine sigala platsis. Äkki ei spämma igal pool sama jama?

15 Likes
20

Dear Investor,

This notice is to inform you that POS11 OÜ intends to early redeem the secured notes issued by POS11 OÜ, in accordance with the terms and conditions of the secured note program dated 11 March 2025.

Key terms of the early redemption:

Early Redemption Date: 25.02.2026
Scope of redemption: Full redemption
Redemption Price: Nominal value of the notes together with accrued but unpaid interest up to the Early Redemption Date.

The early redemption is carried out in accordance with the applicable provisions of the terms and conditions of the notes, and no action is required from investors.