Endover POS11 OÜ võlakirjade suunatud pakkumine

[Telia]

Hetkel Endoveril Volta kvartalis müümata 80 korterit (kv.ee andmetel). Need kõik tekitavad igakuiselt hoidmiskulusid (kommunaalid, hooldus, kindlustus, valveteenus jne.) Kapital on kinni objektis, mis tulu ei tooda.

Ütleme tagasihoidlikult 250€/kuus x80 korterit = 20 000/kuus. 240 000/aastas hoidmiskulu.

2024 andmete põhjal on keskmine Tallinna korteri ruudu hind €3,000€ kuni 4,500€. Volta kvartalis ruudu hind €3,000€ kuni 7,000€

Võlakirjadega kaasati hetkel kokku 9 miljonit. Kokku kaasatakse 14 miljonit mille pealt 11% maksta aastas teeb 1,5 miljonit lisakulu + emissiooniga seonduvad kulud.

Uus Volta 6 oma maksumus 18 miljonit jagada 4,563 ruuduga = 4,000€ ruut aga samas on nad välja toonud ehitusmaksumuse 3,000€ ruut ja eks sinna lisanduvad müügi ja turunduskulud jne ja saamegi 4,000€ ruut omahinnaks.

Müüki pannakse 6,491€ ruut mis ei ole just odav ja oodatav müügitulu 26 miljonit.

Stsenaarium kus Uus Volta 6 korteritest müüakse vaid 50% nii nagu prospektis välja toodud ajalooline müük on olnud.

Müügitulu arvutus:

Müüdav pindala: 4,563 m² / 2 = 2,281.5 m²

Saadav müügitulu: 2,281.5 m² * 6,491 €/m² = 14 809 136.50 € (ca 14.81 miljonit eurot)

Finantsseis:

Oodatav müügitulu (14.81 milj €) on väiksem kui projekti kogumaksumus (18 milj €). See tähendab, et projekt ise jääks ca 3.19 miljoni euroga kahjumisse (18 milj € - 14.81 milj €), eeldusel, et omahinnaks on tõesti 4000 €/m² (mis teeks kogukuluks 4563 m² * 4000 €/m² = 18.252 milj €).

Kaasatud 9 miljonit eurot võlakirjadest saaks küll kaetud, aga kui plaaniti kaasata kokku 14 miljonit, siis selleks müügitulu napilt kataks võlakirjade põhiosa, aga mitte projekti kogumaksumust ega tooks kasumit. Intressimaksed võlakirjadele sööksid seda summat veelgi.

Tagajärjed:

Kahjum projektist: Ettevõte kannab Uus Volta 6 faasist kahjumit.

Rahavoo pinge: Kuigi osa rahast laekub, ei piisa sellest kogu projekti kulude ja võimalike lisakohustuste katmiseks.

Surve ülejäänud 50% müümiseks: Ülejäänud 50% korterite müümiseks võib olla vajalik hindu langetada, mis suurendab veelgi projekti kahjumit. Kui neid ei õnnestu müüa, jäävad need bilanssi jällegi hoidmiskulusid tekitama.

Mõju kasumlikkusele ja dividendidele: Ettevõtte üldine kasumlikkus väheneb, mis võib mõjutada võimet maksta investoritele või investeerida uutesse projektidesse.

Võlakirjade teenindamine: Kui projekt on kahjumlik, peab ettevõte leidma vahendeid võlakirjade intresside ja põhiosa tagasimaksmiseks teiste projektide kasumi arvelt või täiendava finantseerimise teel, mis võib olla keeruline.

Üldised kaalutlused negatiivsete stsenaariumite puhul:

• Kõrge hinnatase: Volta kvartali ruutmeetri hind (3,000-7,000 €/m²) on Tallinna keskmisest (3,000-4,500 €/m²) oluliselt laiemas ja kõrgemas vahemikus. Uus Volta 6 müügihind 6,491 €/m² on selle vahemiku ülemises otsas. See muudab projekti tundlikumaks turu jahtumise, intressimäärade tõusu ja ostujõu vähenemise suhtes.
• Konkurents: Tallinna kinnisvaraturul on palju arendajaid. Kui turul tekib ülepakkumine või ostjate kindlustunne langeb, muutub müük kallimas segmendis eriti keeruliseks.
• Majanduskeskkond: Inflatsioon, kõrged intressimäärad, majanduslanguse oht – kõik need tegurid mõjutavad ostjate võimekust ja soovi kinnisvara soetada, eriti kõrgema hinnaklassi objekte.
• Ehitushindade ja finantseerimiskulude võimalik kasv: Kui ehitusperioodil hinnad või intressimäärad tõusevad planeeritust rohkem, suureneb projekti omahind veelgi, mis omakorda vähendab kasumimarginaali või suurendab kahjumit negatiivsete stsenaariumite korral.

Kokkuvõttes, kuigi positiivne stsenaarium tooks Endoverile oodatud tulu, on negatiivsetel stsenaariumitel potentsiaalselt tõsised tagajärjed, alates rahavoo pingetest ja kasumlikkuse vähenemisest kuni projekti kahjumisse jäämise ja halvemal juhul ka laiemate finantsraskusteni ettevõtte jaoks. Olemasolevad 80 müümata korterit on juba praegu ettevõttele koormaks ja lisavad riski uute projektide juures. Sellepärast pangad ei laena ja pakutakse erainvestoritele 11% võlakirja tootlikust.

17.05 käisin Volta kliendipäevadel ja inimeste huvi oli üllatavalt suur. Planeeriti juba kuhu voodid ja kapid paigutada Lisan pildid mis korterid müügis.

[smith]

Me saame aru, et Telia kasutaja taga on üks konkurentide jüngreid (kes on võtnud eesmärgiks iga kinnisvaraarendaja emissioon “põhja” lasta siin oma “analüüsidega”), aga sellist saasta peaks olema ikka piinlik postitada. Enne arvutuste kallale asumist oleks mõistlik veidi saada aru ka sektori äri sisust ja reaalsetest asjaoludest.

Alustada võiks juba kasvõi sellest, et 50% ühikute müük ei tähenda seda, et ülejäänud 50% väärtus on 0. Või siis 250 eurot korter per kuu hoidmiskulud? Mis need on mingid lasnamäe renoveerimata paneelikad seal või?

Sellessuhtes, et palju ju, numbreid ja sõnu ei = tark jutt kui sisuline osa on hindele 2

PS! Ka Merkol on linnapeal väga palju ootel kortereid ja sellest hoolimata nokitsevad teisest otsas uue pakkumise kallal edasi.

[Auh-auh]

Me siin oleme maalt, sonid on meil silmini pähe surutud ja küünealused on kah sitased. Kuid meil arvutatakse nii: kui võtad 10 milli laenu 11 prossaga, siis 1.1 milli maksad aastas tuulde. Ja kui härraste arendus kestab näiteks 3 aastat, siis piltlikult öeldes oled 3 korrust oma 9-kortsest hoonest ära kinkinud. Ilmselt suudab see arendaja kel raha odavamalt käes ehitada sootsamalt kvaliteetsema maja. Ära võta südamesse, ma olen loll prole.

[invictus]

Oot et kui Endover ehitab 18 milli eest maja ja müüb 14 milli eest pooled korterid maha, siis on projekti kahjum 4 milli ja kui ülejäänud pooled korterid müüakse soodsama m2 hinnaga, siis see süvendab projekti kahjumit? Et siis kui nt ülejäänud korterit müüakse 50% soodsamalt ehk 7 milliga, siis projekti kahjum on kokku 3 milli kasumit? Kõige tugevam matemaatika ei saanud.

[piff]

reaalselt, viimased 3-4 kuud, sõlmitud asjaõigused. Igasugused saidid ja muu bla jätan kõrvale. Õtleme nii jaanuaris oli top, hilem suurusjärgus alla 100 asjaõiuguse tln korterid. täna me veel ei tea, milline saab olema uute maksude mõju ))) kogu Volta nn Kalamaja haip on puhht logistika puhul paras pähkel. Kadriorg on täna juba palju parem ja odavam.

[invictus]

Kadriorus ei ole ju väga, mida osta ja ruumi selle tekitamiseks (kui jätta välja “Kadriorg”, mis tegelikult on Lasnamäe või Sikupilli).

[piff]

Isiklik suhtumine. Ma eelistaks Kadriorgu üleshaibitud kalamaja sektoris.
aga ok ))))

[piff]

Varem oli kõik, mis oli põhja poole Balti jaama geto. Täna seal mere ääres )))
viimane dil balta kõrval oli 2,1, top yoy )))) top ca 3 mil )))) vitimane muidugi paar aastat vana)))) ich glaube das ist market, aber wie alle sechen…)))))