Jah, paljud arvavad sama, et NAV langeb tulevikus 
4 Likes
Raske midagi positiivset siin jätkuvalt näha. Tänases vääringus net yield 5,7%, umbes ~2% madalam (loe 25% kallim) kui peerid. Samal ajal intressimäärad tõusmas, väliskapitali naasmist silmapiiril näha pole, pigem vakantsuste kasv. Ma ei kujuta ette kuidas uus juhatus saaks portfelli ümber pöörata selliselt, et lähituleviku (3 a) perspektiivis õnnestuks portfelli kõrgemalt hinnata, rääkimata selliselt tasemelt kunagi realiseerimisest. Füüsikaseadused on vastas. Balti (eelkõige Eesti ja Läti) ÄKV väljavaated laiemas plaanis kehvad ning sellises keskkonnas võib olla ka 7,5% kallis. Oleneb mida teevad intressimäärad ning EU yieldid.
Ka allakäigu trepist on võimalik ülespoole liikuda.
1 Like
Pendel liigubki alati kahe äärmuse vahel – äärmuslik optimism ja tänane äärmuslik pessimism. Vaidleks vastu väitele, et Eesti ärikinnisvara väljavaated on kehvad. Argumenteeriksin, et Tallinna A- ja B-klassi prime kinnisvara väljavaated on tõenäoliselt viimase 15a parimad. Eelkõige seetõttu, et ostuhinnad on langenud ja ostjatel on palju võimalusi. On ju näha, et tark raha teeb tehinguid – näiteks Solarise ostmine. Osta südalinna kaubanduskeskus ajal, mil “veri on tänavatel”, oli tõenäoliselt hea diil.
Arvamused, nagu oleks Tallinn kohe-kohe välja suremas ja kontorid sootuks surnud, on ilmselgelt ekstreemsed. Ajalugu on korduvalt näidanud, et normaalsus taastub: tarbijakindlus taastub ja majanduslik väljavaade paraneb. Sõjad lõpevad ning rasked ajad ei kesta lõputult. Mäletan, kuidas 2009. aastal räägiti, et Swedbank läheb pankrotti ja pangandus ei taastu kunagi. Täna tagasi vaadates: ostes Swedbanki aktsiat 2009. aastal oleks see tänaseks raha 15x tagasi toonud. See ei ole ostusoovitus Baltic Horizonile, vaid pigem alternatiivne vaade, et äärmuslik pessimism ei kesta igavesti ja täna on ostjatel kindlasti rohkem võimalusi leida häid diile.
Suures plaanis on ju küsimus nõudluses ja pakkumises. Kui uue ärikinnisvara supply vaibub – mida on täna selgelt näha –, siis mõne aastaga turg normaliseerub ning üürihinnad pöörduvad jälle kasvule. Juba praegu on näha, et üüri osakaal ettevõtete kulubaasis on viimase 5 aastaga oluliselt langenud, kuna palgad ja muud kulud on oluliselt kasvanud.
1 Like
Kas on ikka kohane rääkida äärmuslikust pessimismist, kui turud on kõigi aegade tipus või selle lähistel?
BHF sarnaseid aktsiagraafikuid leidub igast maailma otsast ja põhjused on ikkagi konkreetse ettevõtte põhised, mitte seetõttu et veri tänavatel on?
1 Like
Kuidas seda näha on? Pigem on näha, et jätkuvalt järjest ehitatakse (Ülemiste linnakus kaks hoonet, Fahle kvartalis, uus Eesti Energia hoone, Talsink, Hipodroomi ja Krulli piirkonnad, uued autokeskused (näiteks Mercedes ja Amserv), teine Depo jne) ja lisaks planeeritakse jätkuvalt ka uusi hooneid (Keskturg, Maakri kvartali uued hooned jne). Uut pinda tuleb igas segmendis juurde ning tootlused lähevad pigem alla ja eriti veel vanemate pindade omanikel.
1 Like
Noh kõik miljonärid uute omanikuga? Kuidas olukord on? Teatepulk õigetes kätes?
1 Like
ootame mis saab pärast S27/Sky/Pirita keskuse müügist. See võiks vähemalt lühiajaks positiivselt mõjutada hinda
1 Like
Miljonär just mitte, aga tuju veidi parem küll. Kui pool aastat tagasi agoniseerisin selle üle kas visata “head raha halvale järgi” ja märkimisel osaleda, siis halvimal hetkel näitas mu positsioon LHVs vist -70%. Täna on asi oluliselt parem.
Olen otsast natuke ära müünud, aga ajaloolisest keskmisest ostuhinnast (peale märkimist), oli tänane sulgemine -13.7%. Edasiminek on tajutav 
Aga ootame ära esimese post-Karotamm kvartali aruande. Olin positiivselt üllatunud, et nad nii kiirelt Sky’sse uue ankru leidsid, aga tänaseks vist ei ole veel infot tingimuste kohta. Sama muude tänasel koosolekul välja hõigatud “edusammude” kohta.
2 Likes
SKY osas. ega kliendid ole turult otsa saanud. Karotam lihtsalt otsis oma Atlantist. Kahju, et nii pikki aastaid.
3 Likes
Ostsin-müüsin-kahetsesin ja paari protsendi võrra juba plussis omadega. Kui nüüd osaku hind on kahekordistunud (aasta lõpuks?) siis saan püstirikkaks.
1 Like
Uue juhtkonna jaoks on nüüd üks selgemaid võimalusi investoritele oma tegelikku võimekust tõestada. Võtmekohad on tulemuslikud varade müügid (S27, Sky ja Pirita), LTV ehk võlakoormuse vähendamine ning finantskulude alla toomine. Just intressikulude vähenemine ja madalam võimendus annaksid kõige nähtavama mõju nii rahavoogudele kui ka osakuomanike väärtusele.
Kui varade müügist laekuv kapital suudetakse suunata võla vähendamisse, oleks see minu hinnangul üks esimesi käegakatsutavaid tõendeid, et uus juhtkond suudab lubadused ka tulemusteks vormida.
Kui osak kaupleb täna ligikaudu 50% allahindlusega NAV-i suhtes, peegeldab see minu hinnangul üsna pessimistlikke ootusi. Isegi juhul, kui turg hindaks riske ümber ning allahindlus väheneks näiteks 50%-lt 40%-le, tähendaks see osaku hinnale juba ligikaudu 20% tõusupotentsiaali. Seetõttu on minu jaoks lähikvartalite kõige olulisemad märksõnad varade realiseerimine, võlakoormuse vähendamine ja finantskulude langus.
5 Likes
Üldkoosolekust jäi seekord pigem positiivne mulje. Hea oli näha fondivalitseja nõukogu liiget ja suurosanikku rääkimas 2024 ja 2025 keerulisest olukorrast. Sellist otsekohest vaadet on meile investoritena vaja, eriti pärast viimaste aastate segadust.
Kõige olulisem sõnum oli minu jaoks soov lahendada võlakirja probleem eelkõige varade müügiga, mitte uue emissiooniga. Praeguste osanike jaoks on see selgelt parem lahendus. Varade müük ei paista olevat lihtsalt jutt, vaid konkreetsete objektide osas käivad konkreetsed läbirääkimised: Pirita Keskus, Hipokrata SC (endine Sky) ja North Star. Tundub, et varad on valitud nii täituvuse kui ka objekti laenukoormuse järgi. Q3 peaks siin rohkem selgust tooma. Kui kõigi kolme müük õnnestub, võiks lisaks võlakirjast vabanemisele ka portfelli LTV 50% lähistele jõuda.
Samuti tundub, et nõukogu tugevnemine annab fondile usaldusväärsust juurde. Uue nõukoguliikmega sai fondi pintsak kuldsed nööbid külge ja BHF mõjub Baltikumi vara- ja fondihalduritele ning pankuritele jälle rohkem parketikõlbulikuna. Lisaks on meil peale leedukate veel kellelegi otsa vaadata, kui tekib hirm, et väikestele tublidele Eesti investoritele tahetakse liiga teha.
Probleemid ei ole kadunud, aga suund tundub vähemalt õige. Ma aasta lõpuks osaku hinna kahekordistumist ei oota 
Aga kui nad plaanitu ära teevad, siis 2027 lõpuks võiksime praeguse 0,2 pealt 0,3+ juurde küll sõuda. See 50% oleks mulle juba hea
4 Likes
LTV-st (loan to value) value osa on küll tuletatud objekti rahateenimise võimekusest, kuid see on siiski kaudne, hilinev ja laias skaalas subjektiivsust sisaldav näitaja. Samuti ei kajasta LTV intressikoormust ning kinnisvaraomaniku jooksva elu-olu maksumust. LTV on omakapitali mõõt, mis on aluseks otsuseks “kas üldse tasub täpsemalt seda ettevõtet analüüsida”.
BHF lähimineviku aastad on õpikunäide, kuidas muidu täitsa okey LTV osutus petlikuks intresside tõustes. Tuleviku eeldatavad rahavood ehk finantsprognoos on investeerimiotsuste alus. Ka kinnisvaras.
On keegi siinsetest optimistidest BHF eeldatavaid muutustejärgseid rahavooge püüdnud prognoosida? Missugune on BHFi alles jäänud ja peatselt alles jäävate varade eeldatav rahateenimise võimekus? Osaku õiglane hind tuleb sealt, mitte LTV-st.
3 Likes
Õige küsimus ja enda koduseks tarbimiseks olen prognoosinud - muutustejärgsed kvartaalsed rahavood ca 620k ja täituvuse tõstmisel ning indekseerimise mõjul 2028 alguses ca 830k. Mida sinu klaaskuul ja excel näitavad?
1 Like
Viskaks õhku ühe stsenaariumi, mis peaks minu arvates järjest tõsisemalt olema fondi omanike (osakuomanike) laual.
Kui vaadata Baltic Horizon Fundi praegust seisu, siis portfellis on järel veel 11 objekti. Kuna fond müüb järjepidevalt varasid kohustuste vähendamiseks, siis tekib ühel hetkel väga pragmaatiline küsimus: kas fondi on sellises kokkutõmbuvas mahus üleüldse mõistlik ja kuluefektiivne edasi majandada? Halduskulud ju söövad väiksema portfelli pealt tootlust veelgi isukamalt.
Alati on võimalus, et asi läheb lõpuks nn sihitud likvideerimisele.
Suurim käärkoht on hetkel ootustes:
- Juhtkond kinnitab, et nad soovivad varasid müüa bilansilise väärtusega (või selle lähedalt).
- Turg ja ostjad vaatavad asja ilmselt oluliselt madalamalt tasemelt.
Minu arvates on üsna selge, et kui bilansilisest väärtusest tehtaks ostjatele reaalsed allahindlused, oleksid kosilased ukse taga ja tehingud toimuksid. Keeruline küsimus ongi selles, millal jõuab kätte reaalsuskontroll: kas hoida kümne küünega kinni paberil olevatest hindadest ja vinduda, või võtta see allahindlus vastu, realiseerida portfell sihitud likvideerimise käigus ja tagastada allesjäänud kapital investoritele.
6 Likes
Ma ei ole enam ammu omanikeringis ja seetõttu ka prognoose enam ei tee.
Võtsin kahjumi vastu siis, kui Karotam järjest mulle üllatavaid otsuseid tegi ning nende meeldivaks mõtlemine mulle järjest keerulisemaks muutus.
Aga kiitus, et mõni väikeaktsionär ikka püüab ise mõelda ning seda fondi käekäiguga võrdleb.
Jälgin huviga, kas uued omanikud oma väljakäidud agenda tegelikult ellu viivad. Või vähemalt püüavad viia. Kui nii läheb, siis kahetsen ja kadestan sisse jäänuid.
3 Likes
# Baltic Horizon Fond avaldas osaku puhasväärtuse 2026. aasta mai seisuga
Baltic Horizon Fondi (Fond) osaku puhasväärtus (NAV) 2026. aasta mai lõpu seisuga kasvas 0,4042 euroni osaku kohta (30. aprill 2026: 0,4033). Fondi puhasväärtus kasvas kuu lõpuks 91,6 miljoni euroni (30. aprill 2026: 91,4 miljonit eurot).
Mais oli Fondi konsolideeritud puhas renditulu 1,0 miljonit eurot (30. aprill 2026: 0,9 miljonit eurot).
Mai lõpus moodustasid Fondi konsolideeritud raha ja raha ekvivalendid 8,5 miljonit eurot (30. aprill 2026: 10,0 miljonit eurot), millest 3,1 miljonit eurot on piiratud kasutamiseks vastavalt laenulepingutes sätestatule. 2026. aasta mai jooksul tasus Fond ennetähtaegselt mitu laenu kogusummas 1,3 miljonit eurot.
2 Likes
Mida neist madala intressimääraga laenudest tagastada kui kõrge intressimääraga võlakiri jätkuvalt bilansis istub?
3 Likes
Sinu tähelepanek on põhimõtteliselt õige. Samas on võimalik, et tagasimaksed on seotud laenulepingutes sätestatud eritingimustega.
Seisuga 31. märts 2026 vastas Fond 8. mail 2023 kehtestatud ning 26. septembril 2024 ja 12. juunil 2025 muudetud võlakirjaemissiooni tingimustes sätestatud DSCR-kordaja nõudele. Avaliku info põhjal täitis Fond ka kõik pangalaenulepingutes sätestatud finantskovenandid ja muud kohustused, välja arvatud ettevõtete BH Galerija Centrs SIA ja BH Europa UAB puhul.
Võimalik, et nende varadega seotud pangalaenude kovenandid on rikkumises või piirväärtuste lähedal. Sellisel juhul võivad pangad olla kehtestanud täiendavaid piiranguid rahavoogude kasutamisele, mistõttu nendest hoonetest laekuv rahavoog on sisuliselt pankade kontrolli all ega ole vabalt teiste kohustuste teenindamiseks kasutatav.
2 Likes