"hillzo" rainis007, milles sa täpsemalt pettunud oled? Et osaku turuväärtus on langenud? Või on ettevõtte kuidagi eriliselt halvasti juhitud on your watch? .
Selgelt öeldud ju - endas olen pettunud. Täpsemalt selles, et usaldasin oma raha käpardlike inimeste juhitud fondi mis hävitab väärtust mitte ei loo seda.
Europa Shopping Centre omanik, BH Europa UAB, Baltic Horizon kinnisvarafondi SPV, allkirjastas ning viis lõpule reedel, 30. detsembril 2022, pärast Nasdaq börsi kauplemispäeva lõppu, ostu-müügilepingu, UAB "Prime Location Property Fund"-iga, et müüa oma osalus Europa Shopping Centeri parkimismajas, mis oli varasemalt ostjaga kaasomandis. Leping sisaldab teatud garantiisid, et tagada piisav number parkimiskohti, mis on vajalikud kaubanduskeskuse igapäevaseks opereerimiseks ning tasuta parkimise keskuse külastajatele. Baltic Horizon Fond jääb Europa Shopping Centre ainuomanikuks.
Müügihinnaks on 4 miljonit eurot (millele lisandub käibemaks, kui see kohaldub). Tehingust saadavat tulu kasutatakse bilansistruktuuri optimeerimiseks ja Fondi finantsvõimenduse vähendamiseks. Pärast tehingut väheneb fondi laenujääk 3,5 miljoni euro võrra.
Lepingu sõlmimine märgib samuti positiivset muutust naabrite vahel. Ostu-müügileping sisaldab kokkuleppeid, mille kohaselt ostja kohustub loobuma kõigist parkimismajaga seotud ajaloolistest vaidlustest.
“Oleme Europa parkimismaja 50% osaluse müügiga teisele kaasomanikule rahul. Ainuomanikuna saab meie naaber lõpetada parkimismaja täieliku renoveerimise ning hea meel on, et parkimismaja jääb teenindama nii Europa ostukeskuse kui büroo hoone kliente ka tulevikus”, märkis Baltic Horizon’i fondijuht Tarmo Karotam.
Tundub, et BHFi valitseja NHC pole rahul BHFi toimimisega, et päeva pealt lahkus NHC juhatuse liige ning uus liige hakkab ühtlasi olema BHFi kaasfondijuht koos Tarmo Karotamega.
Algirdas Vaitiekunas, Northern Horizon Capital AS pikaaegne juhatuse liige, astub juhatuse liikme positsioonilt tagasi ning tema viimane päev juhatuse liikmena on 2. jaanuar 2023.
Edvinas Karbauskas valiti Northern Horizon Capital AS uueks juhatuse liikmeks neljaks aastaks alates 3. jaanuarist 2023. Edvinas Karbauskas valiti ka Baltic Horizon Fondi kaasfondijuhiks koos Tarmo Karotamiga, kes on praegune fondijuht.
"TauriA" Nüüd on omale korralik ankur võlakirjadega kaela tõmmatud. Juba see, et siin hakati võlakirjadega jaurama näitab probleeme juhtimises. Küllap oli hea marginaal 2,2-2,4%+ euribor aegadel kuni suvi 2022 hea ära maksta 4,25% võlakirjaintressi ja nüüd mõelda, et kust kuidas on võimalik üldse toime tulla, sest võlakiri ka vaid 5 aastat pikk ehk täpselt sinna auku, kus 4,25% pealt ei anna enam keegi. Võlakirjadega jauramiste asemel suurendagu pangalaene ja amortisatsioone (usun, et soodsam kui võlakirja intress saab olema). Kas või jätku aastakeseks dividendide maksmisest ja kogu raha suunaku kalli võla tagasimaksmiseks. Ma ei ole pettunud osakuhinnas aga selles naiivsuses, et võlakirja emiteerides arvati, et kapitalil vist ei tule enam kunagi hinda.
Küll on hea tagantjärele tark olla. 2018 aastal paugutasid kõik "staarinvestorid", et ainult loll ei võta laenu ja ei need intressid kerki kunagi, enne pandeemiat veel eriti tugevalt. 2019 aasta tsitaat: "Intressid jäävad 0 lähedale vähemalt järgmiseks 5 aastaks" (pole küll Mr. TauriA poolt öeldud kui ilmestab üleüldist fooni staarinvestorite poolt). Nõus, et BHF-i finantsjuhtimises on tehtud vigu (selgunud tagantjärgi - otsisin ka selle aegseid kriitikanooli kuid ei leidnud - vb olen kehv otsija), kuid minu hinnangul paugutatakse siin negatiivse emotsiooni pealt üle (ilmselt oma investeeringu - märgi pärast).
Puht professionaalsest huvist. Mida annab amortisatsiooni suurendamine ettevõtte finantsseisundi kontekstis? Ning milline intress (koos Euriboriga) 50M pangalaenul külge tuleb?
Kui võlakirju tõsteti 2018a, siis öeldi, et see avab uued võimalused ja kui turul peaks halvemini minema, siis vähemalt võlakirjainvestorid annavad laenu (ollakse nö tuttavad). No ei anna, sest juba on indikeeritud, et 50M tagamata võlakirja katteks plaanitakse ühte kuni mitut emissiooni. Kui annaks, siis ei oleks vaja jaeinvestoritele hakata rohelist võlakirja müüma. Tõsi ja olen 100% nõus, et see on täna tagantjärgi targutamine, sest ei teadnud mina ega fondijuht, et 2021 suvest hakatakse rahale hinda uuesti tekitama. Küll aga mõtlen, et kas ja kui palju fondis on stressitesti tehtud, nii nagu näiteks Stockholmis noteeritud Catena investorite presentatsioonis -40% turuhinna langusega teinud on? Headel aegadel tegelikult hoiti LTV kõrge ja kui kinnisvara väärtus 2023 peaks veel langema, siis kas ja millised laenude kovenandid töösse lähevad?
Võlakiri vs pangalaen kontekstis võrdlus: 2018 võeti 4,25% 50m€ laenu. Samal ajal kuni suvi 2021 oli euribor miinuses ehk oleks pidanud maksma suurusjärgus 2,5% marginaali + 6k euribor (0%). Esimesel juhul oli aastane intressikulu 2,125m€, teisel juhul 1,25m€ ehk intressideks maksti aasta kohta suurusjärgus 875 tuhat eurot rohkem. Selle raha oleks võinud vabalt suunata laenude põhiosa tagasimaksmisesse, kuid otsustati mitte teha. 4,25% puhul tuligi rahavoona välja käia 2,125m€ aastas, kuid laenude amortiseerimise rahavoog oleks olnud (intress+põhiosa) sellest tõenäoliselt suurem. Ehk rahavooliselt otsustati laene mitte vähendada ja "saadud rahavooline võit" dividendideks välja maksta.
EfTEN otsustas vastupidist ja nemad amortiseerisid laene samal ajal, viies LTV madalamaks. Nüüd nad küll tahavad teha mingit huvitavat finantsime ja selle madala LTV vastu laenu võtta, et see rahavoog investoritele välja maksta dividendideks. Praeguse kõrge euribori taustal tundub, et BHFi idee oli isegi parem, sest nemad maksid laenu pealt 4,25%, ma ei tea mis EfTENi marginaal + 6k euribor selles kontekstis tuleb (ilmselt kõrgem kui 4,25%?).
Igatahes on BHFi viimased sammud andnud minu hinnangul turule indikatsiooni, et vaikselt on aru saadud, et midagi tuleb muuta ja kiiresti. * Europa parkimismaja müük ja laenude tagasimaksmine >> LTV vähendamine * Kaasfondijuht >> koos otsustamine ja planeerimine
Praegusel juhul ma ikkagi oleksin seda meelt, et terve 2023 jätku dividendimaksed ära ja korrastagu bilanssi / ostku osakuid tagasi praeguse ülisuure allahindluse pealt NAVi suhtes. Ja palun tehke ostu- ja müügiotsused sellised, mis osakuomanikele väärtust loovad. Korraks on küll valus aga võib-olla on selline ravi vajalik.
Fond võiks investoritega infot jagada: kavatsused, selgitused, eesmärgid. Praegu on see osa neil kööbakas küll. Seda ütlen kui osanik, kes aasta vältel taipas oma positsiooni vähendada kordades, mingi väike nuts on jäänud. Paarist viimasest aastast jäi mulje, et kangelaslikult tarvis kinnisilmi osta. Kusjuures arvan, et see ei pruukinud olla tegevjuhi valik, pigem isegi mitte. Tekib küsimusi ka nõukogu suhtes.
Põhimõtteliselt on Sul õigus, aga millele ma viitasin oligi see, et 2018 aastal ei osanud keegi arvata, et Maailma tabab. 1. COVID 2. Helikopteriraha kõigile 3. Energia kriis koos Ukrainas toimuvaga - kuigi energia kriisi ennustasid energiasektori analüütikud juba 2019. aastal. Lisaks eelnevatest tulenevalt mega inflatsioon, mis hakkab majandust jahutama. Seega vanu "valesid" otsuseid ei ole kohane siin üles tuua, sest iga otsus on tehtud olemasoleva teabe ja eeldusi arvesse võttes. Oluline oleks keskenduda hetke seisule ja probleemidele, mis vajavad lahendusi.
"TauriA"
Praegusel juhul ma ikkagi oleksin seda meelt, et terve 2023 jätku dividendimaksed ära ja korrastagu bilanssi / ostku osakuid tagasi praeguse ülisuure allahindluse pealt NAVi suhtes. Ja palun tehke ostu- ja müügiotsused sellised, mis osakuomanikele väärtust loovad. Korraks on küll valus aga võib-olla on selline ravi vajalik.
Mis vahe on divikate maksmisel ja osakute tagasiostul? Raha liigub endiselt ettevõttest välja ja ettevõtte finantsseis ei parane. Rahapuhvri suurendamine läbi divikate lõikamist on lihtsaim viis, kuid mina suunaksin kogu energia uute finantseerimisvõimaluste leidmisele, mis sõja valguses saab olema üsna keeruline, kuid mitte võimatu.
Igaks juhuks panen kirja ka, et oman osalust ning õngitsen stabiilselt madalamalt juurde. Eks aeg näiab kas õige või vale otsus. :)
"Jooksik" Põhimõtteliselt on Sul õigus, aga millele ma viitasin oligi see, et 2018 aastal ei osanud keegi arvata, et Maailma tabab. 1. COVID 2. Helikopteriraha kõigile 3. Energia kriis koos Ukrainas toimuvaga - kuigi energia kriisi ennustasid energiasektori analüütikud juba 2019. aastal. Lisaks eelnevatest tulenevalt mega inflatsioon, mis hakkab majandust jahutama. Seega vanu "valesid" otsuseid ei ole kohane siin üles tuua, sest iga otsus on tehtud olemasoleva teabe ja eeldusi arvesse võttes. Oluline oleks keskenduda hetke seisule ja probleemidele, mis vajavad lahendusi.
Tulemus võib olla hea ja võib olla halb, otsused samuti ning on küll kohane arvata ja arutleda, kui meeldib.
Mis vahe on divikate maksmisel ja osakute tagasiostul? Raha liigub endiselt ettevõttest välja ja ettevõtte finantsseis ei parane.
Kas sa küsid päriselt või trollid?
See oli retooriline küsimus, aga kui Sa suudad selgitada mulle, et ettevõtte finantsseis paraneb läbi tagasiostu programmi siis ma loeksin huviga Sinu mõttekäiku.
Lisaks juure veel selle Börsiteatest:
"Varasemalt töötas Edvinas fondikontrolörina. Enne liitumist Northern Horizon Grupiga töötas Edvinas auditi ja konsultatsiooniteenuste ettevõttes EY. EY-s töötamise ajal keskendus Edvinas kinnisvarafondide ja erakapitali investeerimisettevõtete finantsnõustamisele. Tema tööülesanneteks on jätkuvalt Baltic Horizon Fondi investeerimisstrateegia elluviimine, investeeringute analüüs, tehingute hankimine ja finantsjuhtimine."
Jah, oleksin pidanud veidi laiendama seda mõtet ja mitte eeldama, et kõik saavad aru mida mõtlen. Parandan vea: Praegusel juhul ma ikkagi oleksin seda meelt, et terve 2023 jätku dividendimaksed ära ja korrastagu bilanssi / (aga kui tõesti kohe muud moodi ei saa ja on vaja ikkagi raha väljapoole jagada, siis) ostku osakuid tagasi praeguse ülisuure allahindluse pealt NAVi suhtes (dividendide maksmise asemel).
REITidel on minu meelest kohustus 80% rahavoost/kasumist või millest iganes see oli, välja maksta (kuigi, kas see kitsendus ilmtingimata Eesti kinnisvarafondidele kohaldub?) Ehk siis ma ei ole 100% kindel, et nad saavad ilmtingimata makseid ära jätta.
Osakute tagasiost oleks parim asi, mida praeguses olukorras ettevõte saaks ja võiks teha ehk et see mitte ainult ei tõsta ettevõtte väärtust, aga parandab ka finantsseisu, sest edaspidi liigub ettevõttest (ceteris paribus) vähem raha välja div makseteks...
Väljavõte Fondi tingimustest - kui hilisemalt mingeid muid kohustusi võetud ei ole siis need kehtivad.
9.2. Väljamaksete tegemine Investoritele toimub juhul, kui on täidetud järgmised tingimused: 9.2.1. Fondil on olemas Fondi tegevuse nõuetekohaseks korraldamiseks vajalikud reservvahendid; 9.2.2. väljamaksete tegemine ei sea ohtu Fondi likviidsust; 9.2.3. Fond on teinud vajalikud jätkuinvesteeringud olemasolevasse kinnisvarasse, st. investeeringud Fondile kuuluva olemasoleva kinnisvara arendamiseks ja uute investeeringute tegemiseks. Niisuguste investeeringute tegemiseks Fondi iga-aastasest puhastulust reserveeritav summa võib moodustada 20% Fondi iga-aastasest puhastulust.
Tagasiostuprogramm töötaks väga hästi kui 50M refinantseerimine on sobiliku kuluga lukus ning see ei seaks ohtu fondi likviidsust. Riski koht ongi refinantseerimises - kui kalliks kogu see lugu läheb.
Kui makstakse divikat või ostetakse tagasi, siis enamus väikeinvestoreid sooviks tagasiostu programmi - seal hulgas ka mina, paraku arvan, et on süsteemides ka jõud, mis mõjutavad divikate kärbet või nendest loobumist.
Tagasiost ei mõju ettevõtte finantsseisule positiivelt, sest viib vaba raha ettevõttest välja. Täna on fondil oht, et tulevased intressimaksed (refin.) viivad ettevõttest välja raha rohkem kui äriplaanidesse sisse kirjutatud.
Minu plaan oleks järgmine: 1. Võimalusel peataks divikad 2. Teha uus osaline võlakirja emissioon (nõudlust on) ning ülejäänud osa katta panga laenuga sarnaselt AS Harju Elektriga - Coopilt 10M. 5 aastaks. Risk siin on seotud rahavoogude planeerimisega tulenevalt euriborist, mida ei suuda ennustada ka pankurid ise. 3. Likviidsuse väljavaate paranemisel osta tagasi fondi osakuid - võimalik et juba samal aastal. 4. Ja mitte vähemtähtis viia sisse osakute optsiooniprogramm tippjuhtidele kes vastutavad tulemuslikkuse eest, et tekiks ka juhtkonnal motivatsioon osaku väärtust kasvatada.
Täna tuli siis 2023. aasta finantskalendriga kaasa järgmine teade:
Northern Horizon Capital AS teatab käesolevaga, et varem deklareeritud rahalise väljamakse otsuse kuupäevas on toimunud muudatus ning väljamakse otsus tehakse 2. juunil 2023.
Kuna vaid pool aastat tagasi teavitati, et dividendide jaotusregulaarsuses toimub muudatus (4x aastas >> 2x aastas), siis selle teavituse saab kokku võtta nii, et investoreid on kuulda võetud: dividendi ei maksta. Vähemalt mitte varem kui võlakirjaga on asjad selged.
Selle lükkega jääb suurusjärgus 3-3,5 miljonit eurot välja maksmata ning viimase NAV ülevaate kohaselt oli kontol 4,6 miljonit eurot vaba kapitali. Noh, selle baasilt võiks öelda, et juunis jääb ka dividendimakse ära, sest sarnane 3-3,5 miljonit pannakse võlakirja refinantseerimisse. 15% kapitalist juba olemas.
Julge, kuid vajalik otsus fondijuhi poolt!
Tänases Äripäevas oli Baltic Horizoni kohta artikkel, kus fondijuht mainis, et rohelisi võlakirju antakse pigem vähem välja ja võimalusel klapitakse raha ise + üritatakse pankadega kokkuleppele saada laenude suurendamise osas.
"tarq" Positiivne uudis ja õige otsus. Võlakoormaga tegelemine on prioriteet nr 1.
No kas just "võlakoormaga". Võlakoormus (leverage) on BHF adekvaatne.
Küsimus on võlakohustuste aegumises / finantseerimise rahavoogude ajastamises ja sellega on tõesti kehvasti.
Kuulasin nädalavahetusel hr Arakase intervjuud Äripäeva raadiost. Seal rääkis ka finantseerimisstruktuuri eripäradest eri turgudel ja eri fondides. Tõi välja, et ka Arco Varas oli tal kunagi seis kus oli suuremahuline võlakiri aegumas 2007. aastal. Ja osaliselt sellest kogemusest lähtudes on Eftenis tehtud finantseerimine objektipõhiselt, mitte ühise suure võlakirjana.
Detsembrikuu NAV kahanes kinnisvarainvesteeringute ümberhindlustest tulevalt -2,1% ning oli 1,1172€. Ajalooliselt on NAV liikunud selliselt:
Mis veel tähele panna börsiteatest: - ümberhindluste tõttu detsembri kahjum 3,3m€, üldiselt teenitakse kuus 0,5-0,7m€ kasumit, seega ümberhindluste miinus suurusjärgus 4m€. - Galerijas Centrs (LV) toiduala rekonstrueerimise peale kulutati 0,4m€, kuid sellest hoolimata kasvas rahapositsioon 4,6m€ pealt novembris 5,3m€ peale detsembri lõpu seisuga. - konsolideeritud üüritulu "vaid" 1,5m€. Kuigi elektrikulu oli detsembris keskmiselt suurem kui novembris, siis ilmselt võtab Europa ostukeskuse ja Meraki ärimaja täitumine veel aega ja kõrgemaid numbreid näeme vast käesoleval aastal. Võrdluseks: mais ja oktoobris oli konsolideeritud üüritulu 1,6m€.
